福州泰禾看好北京通州商住地 “报价19.3亿正常”

2013-04-16 09:36:44来源:中国房地产报

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    北京土地市场再掀“抢地潮”。

  4月9日~12日,北京有多宗土地进入出让流程。其中,通州区台湖镇地块、石景山区鲁谷路C2商业金融用地均吸引了多家房企竞夺。

  最终,通州区台湖镇地块被最高报价企业福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元摘得,楼面地价达1.18万元/平方米,溢价率为112%。鲁谷路C2金融用地被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元摘得,溢价率高达174%,楼面地价为21311元/平方米。

  据泰禾集团相关负责人介绍,此次出让的台湖地块仅有2万多平方米的住宅用地,其余约14万平方米均为商业用地。泰禾欲将其打造为以总部经济为主的商业写字楼加上住宅配套项目。“如此来看,19.3亿元的总价很正常,开发成本控制在13亿元左右就可以了”。

  业内人士分析认为,从此轮土地成交可看出,虽然“新国五条”调控力度加大,但房企对北京房地产市场的预期仍然看好,热点地块自然是兵家必争之地。值得注意的是,一些房企亮相商业金融用地市场,说明在住宅调控力度加大的背景下,房企在开拓业务时出现了转型趋势。

   “总价19.3亿元很正常”

  4月10日上午,记者在北京市国土资源局二层交易大厅内看到,万科首开联合体、北京城建、泰禾、绿地等9家房企正在竞标通州区台湖镇地块。

  北京市土地整理储备中心招标文件显示,通州区台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块(F3其他类多功能用地),4-1-022地块(F2公建混合住宅用地)的土地面积总计为167590平方米(其中建设用地110888平方米),建筑控制规模≤163535平方米。该地块东至亦庄东石东二路(规划支五路),东南至站前街南五街(规划二路),西南至东石东南斜街(规划支三路),西至通马路,北至站前街南三街(规划支十一路)。

  竞标现场公布的信息显示,台湖镇地块底价为9.1亿元。在接下来的开标过程中,福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元的最高报价名列第一,北京城建报价17.35亿元,万科与首开股份联合体报价13.17亿元,旭辉控股集团报价13.1亿元,绿地集团报价12亿元。

  “按照最高报价核算,楼面地价将达1.18万元/平方米。”在场观摩的一位北京房企代表表示,去年年底万科与首开联合体在台湖镇所拿的地块,其楼面单价也是这个水平。“看来房企未受调控影响,对市场预期依旧较高。”

  “按照通州区现房2万元/平方米的均价计算,楼面地价1万多元/平方米并不高。我们在台湖新开发的项目比较多,发展前景较好,具有升值空间。”北京城建的一位拿地负责人告诉记者,他们对这块地的设想是“住宅和商业并行开发”。

  最终,福州泰禾房地产开发有限公司摘得通州区台湖地块。对于如此之高的报价,泰禾是如何考虑的?其对该地块的开发规划如何?

  据泰禾集团相关负责人介绍,此次出让的台湖地块仅有2万多平方米的住宅用地,其余约14万平方米均为商业用地。泰禾欲将其打造为以总部经济为主的商业写字楼加上住宅配套项目。“如此来看,19.3亿元的总价很正常,开发成本控制在13亿元左右就可以了。如果以住宅为主的话,可能会涉及‘商改住’,所以利润并不高。”

  泰禾集团该负责人表示,根据台湖镇的相关规划判断,该区域缺乏商业项目,所以建设商业配套可提升整个区域的价值。预计14万平方米的商业地块将被开发为约50栋以总部经济为主的商业写字楼,主力户型在3000~4000平方米之间,预计售价在3万元/平方米以上。对于2万多平方米的住宅地块,将建成小户型,出售给进驻独立办公别墅的企业高管。

  一位开发商告诉记者,台湖地块吸引诸多房企让人很意外,4月9日出让的鲁谷C2金融用地吸引了龙湖、富力等多家以住宅开发为主的企业也让人意外,由此可见现阶段房企拿地热情高涨,商住混合用地和纯商业地块成为目前房企关注的热点。

    房企调整拿地方向

  “北京的住宅价格很高,不可能一直就这么持续下去。相反,北京的商务需求十分旺盛,所以开发商的选择方向也会有所转变。”高策地产机构总经理车轮认为,在“新国五条”北京实施细则公布之后,近两次的土地交易可窥一斑。

  记者了解到,龙湖、泰禾、旭辉、富力、信达、恒泰等多家房企参与了石景山区鲁谷路C2商业金融用地的竞拍。最终,该地块由新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元摘得,溢价率高达174%,楼面价为21311元/平方米。

  “虽然调控政策加码,但对商业地产的冲击并不大。”中原地产市场研究部总监张大伟表示,此次参与竞拍的企业较多,激烈的竞争抬高了溢价率。

  张大伟分析认为,“新国五条”的限购范围扩大、执行从紧,二手房转让征收20%个人所得税,部分城市提高二套房的首付比例和利率,这三项政策必然会在短期内抑制房地产市场需求,从而起到给楼市降温的作用。房企的拿地方向也会根据自身的战略布局作出相应调整。

  一位参与鲁谷地块竞拍的房企代表也表示,由于受到“新国五条”的限制,许多开发企业可能考虑转向商业地产。“对于我们而言,开拓商业地产项目也是公司的一项战略目标。”

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