SOHO中国败诉 潘石屹被指是低吸高抛的投机客

邱桂奇 于春美2013-04-28 09:52:04来源:中国房地产报

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  外滩地王活死局

  4月24日,上海外滩地王之争有了最新结果。上海第一中级人民法院宣布:原告复星国际(0656.HK)胜诉,被告上海证大0755.HK)、绿城中国(3900.HK)和SOHO中国(0410.HK)三方的转让协议无效,并宣布判决后15日内外滩地王的股权恢复至转让前。

  宣判当天,SOHO中国与绿城、证大一起发表联合声明,称将向上海市最高人民法院提起上诉。“在上诉完成前,此次法院的判令不会执行也不会生效。”SOHO中国表示,“呼吁复星摒弃一股独大的思维模式,回到真正的法制轨道上来解决商业纠纷。”

  “对于判决结果,复星已有公告,我们尊重这一判决结果、相信法律的公正。”4月24日,复星集团董事长郭广昌在电话中对本报记者表示。而截至发稿,记者多次致电SOHO中国董事长潘石屹,绿城中国董事长宋卫平和上海证大董事长戴志康,但均未回复。

  “我们会与SOHO中国上诉,如果最终败诉,那就执行。”4月26日,绿城中国财务总监冯征对记者表示,“恢复转让前对绿城来说没有什么损失,现在资产升值也对公司有利”。

  这是一个微妙的棋局。知情人士对记者表示,如果终审败诉,股权转让恢复,最大的输家是SOHO中国,“最终的结果很可能是SOHO中国出售部分股权给共同信任的第三方。”

  可能的走向

  2011年底,SOHO中国宣布斥资40亿元,从证大、绿城手中,间接购得海之门50%权益。在此次交易前,证大方面持有海之门35%股权,绿城方面持有15%,复星则持有50%。转让后,证大方面获交易额约30亿元,绿城方面获交易额约10亿元。

  “如果转让恢复,对于绿城和证大而言,不仅要返还现金,可能还要支付一笔利息,这可能会导致绿城和证大遭遇一定的财务压力,尤其是证大的资金比较紧张。”盛富资本和协纵国际总裁黄立冲说。一位专业人士也表示,对证大而言,恢复转让会对其现金流、净利润等造成一定影响。

  但黄立冲认为,这会增加两方的物业重估价值收益,增加非经营性利润。

  “对绿城而言只有利好,并不存在任何财务压力。一是物业重估价值已经超过转让款;二是就目前绿城的财力而言,偿付转让款公司完全可以承受。现在该项目快竣工了,或租或卖,绿城只会赚钱。”上述绿城内部人士说,“大不了再把股权卖给其他人。”

  有业内人士表示,绿城和证大在当时是折价将该项目50%股权出售给SOHO中国,该地块拍卖时的价格就已高达92亿元,再加上融资成本、税费等,总 成本预计超过100亿元,但SOHO中国取得该项目50%股权的总代价仅为40亿元。而转让协议被宣布为无效,该项目的价值要重新评估,对于两个卖方而言 是有利的。

  据一位不愿具名的法律人士表示,SOHO中国即便上诉,但胜诉的可能性很小,最终的结果很可能是维持原判。如维持原判,兰德咨询总裁宋延庆认为,受 损失最大的其实是SOHO中国,40亿元资金在两年内未产生任何收益,而资金成本就近6亿元。“若其投资其他项目,早就产生收益了。”

  “对于SOHO中国而言,损失的不仅是融资成本,还有较大的物业升值损失。”黄立冲说。

  “这个官司打下去,对SOHO中国和复星都不是好事,最大的可能是双方和解。主动权已掌握在复星手里,按照复星之前提出的方案,由SOHO中国出售部分股权给共同信任的第三方,该项目的主导权归复星所有,这可能是最好的解决办法。”上述知情人士认为。

  复星的心结

  一位参与纠纷的复星国际内部人士告诉记者,在外滩地王股权纷争中,复星集团一直有两个心结难解。

  第一是前上海证大首席谈判代表汪先刚突然加盟SOHO中国。据记者了解,汪先刚在正式加盟SOHO中国之前,已在证大工作11年,他是证大关于该项目的首席谈判代表。

  在谈判完成后,汪先刚突然加入SOHO中国担任副总裁职务。“郭广昌在一次公开回应纷争的采访中,所称与SOHO中国价值观不同,即是暗示此事。”一位复星国际内部人士表示。

  该人士透露,汪先刚最初告诉戴志康,潘石屹对这块地有兴趣,愿意出50亿元购买证大、绿城等持有的50%股权。证大在第一时间把这个情况告诉了复 星。此后,潘石屹通过汪先刚传话,将报价调整为45亿元。2011年底,证大、绿城的资金链紧张之时,潘石屹进行了第三次报价,为42.5亿元。然而,正 当复星评估这一报价时,SOHO中国与证大同时宣布,双方已经以40亿元的价格成交。

  第二个心结是在外滩地王案件开庭前数天,潘石屹忽然利用微博连续发文发帖,炮轰复星“霸道”。潘石屹凶悍的打法在复星内部引起很大反弹。这种开庭前制造舆论“先行开火”的做法彻底激怒了复星,也给之后双方的庭外谈判造成了巨大障碍。

  “这个项目我们已经介入很深了,他(潘石屹)的做事方法只能让我说他很厉害,很生猛,有技巧。但他的有些做法,我是不会采取的。”郭广昌说。

 偶然与必然

  SOHO中国进入上海市场3年多时间,已经在上海取得了11个项目,总投资超过200亿元,发展战略已从北京转移至上海但似乎并没有融入上海的文化。前仁恒置地上海公司副总经理姚伟示表示,SOHO中国与复星的纠纷并非偶然,潘石屹进入上海的做法像一个低吸高抛的投机客。

  “SOHO中国采取的做法经常是低价收购一栋烂尾楼,然后做一番简单的包装,再以高于市场行情很多的佣金作诱饵,招一批意志力特别强大的销售人员,以死缠烂打、大海捞针的方式对外推销。”姚伟示说。

  多位上海地产界人士也向记者表示,SOHO中国更像是一个财务投资公司,而不是房地产开发商。

  “我们来上海3年时间了,其实还是人生地不熟。我们要赢得上海人们的尊重。”潘石屹曾在微博上称。

  一位分析人士认为,SOHO中国这3年来将发展重心转移至上海,其在融入上海的文化过程中必然遇到问题,与复星的官司就是一例。如何排除这些不同地域文化的差异,在外滩项目中达成妥协共赢,是两家企业必须去面对的问题。

  “更重要的是,外滩地王纷争最终的走向和结局,决定了一家老牌海派房企和一家新进上海滩的民营房企将以怎样的竞合关系共同在上海发展。纷争的背后,恰恰是两家开发商对未来的博弈。”该人士表示。

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