[克而瑞]2013企业中期运营简报

2013-09-22 09:55:20

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2013-09-22
  • 报告类型:住宅交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  今年以来,一二线市场行情的持续回暖,再度让国内各大房企享受了一次饕餮盛宴。业绩攀升、债务改善、融资顺畅,喜人的形势都在催促企业加快拓展步伐。

  作为冷静的观察者,我们的情感却是“忧喜交加”:“喜”的是,全行业在追赶标杆企业的步伐中,不断蜕化,精彩不断。我们看到,多年来一直追赶万科的保利地 产,被半路杀出的绿地所赶超,万科保持多年的行业盟主地位,在强大的挑战者面前已并非遥不可及。我们还看到,佳兆业凭旧改业务一举做大了自己,阳光城则在 成本为王的时代通过运营变革迅速壮大,双双进入TOP50行列。我们更看到,规模宏大的保障房和城镇化建设机遇之门正在开启……

  “忧”的 是,我们看到,行业周期越来越短,以后会有更多的房企因为不能适应这种高频振荡而遭受种种苦痛,甚至出局。这并非杞人忧天,试想全国几万家房企,当大家都 一窝蜂涌向一处的时候,任何一个区域或领域的商机存在时间都显得过于短暂。正因为此,今后行业不再适合单一业态的房企发展,只有那些踩好点、布好局,能洞 察行业先机并积极变革转型的才能更好地生存下来。

  重点房企销售业绩增幅达48%,碧桂园增速接近翻番

  2013年上半年,房地产市场挣脱新“国五条”的束缚呈现持续回暖态势,在刚需产品持续热销的同时,市场内改善型需求大量释放,导致各大房企呈现大范围的业绩增长。CRIC研究中心监测的68家房企[1]销售额达到9094亿元,平均增速为48%,各大房企销售情况火爆,随着市场的全面复苏,不同规模的企业总体销售均表现出良好的增长势头。

  从销售业绩总量增速来看,领跑国内房地产销售业绩的十大上市企业[2](下 文简称十大企业)共计销售4454.8亿元,同比增长40%。其中,万科作为行业龙头老大,上半年完成销售额836.7亿元,同比增长34%,依然遥遥领 先于其他上市房企。而恒大在销售面积方面表现持续突出,完成664.7万平方米,同比增长15.2%,延续了强劲的销售表现。而十大企业中,上半年业绩增 速最为突出的是碧桂园,公司坚持高周转策略,城镇化发展模式成功向广东省外复制;此外公司从多方向拓展渠道,整合营销线、餐饮、酒店和物流的横向部门,业 主以及外拓的圈内人士的资源,全面开展“全民营销”。同时企业从战略上做出改变,

  [1] 68家房企包括规模性上市和非上市企业:保利地产、中海地产、龙湖地产、万科地产、雅居乐、招商地产、碧桂园、世茂房地产、绿地集团、富力地产、远洋地 产、绿城中国、华润置地、万达集团、恒大地产、融创中国、保利置业、金地集团、SOHO中国、华侨城、佳兆业、大华集团、旭辉集团、苏宁环球、滨江集团、 花样年、越秀地产、厦门建发、路劲基建、复地集团、仁恒置地、中南建设、合生创展、首创置业、方兴地产、九龙仓、首开股份、建业地产、中国奥园、沿海家 园、荣盛发展、新城控股、瑞安房地产、深圳控股、阳光城、中骏置业、合景泰富、上置集团、盛高置地、新世界地产、众安房产、中粮地产、北辰实业、中渝置 地、汤臣集团、华夏幸福、厦门禹州、上实控股、嘉华国际、恒盛地产、金科集团、宝龙地产、万通地产、新湖中宝、中信地产、星河湾、、明发集团、北京城建

  [2] 十大上市企业包括:万科地产、中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产、绿城中国、富力地产、世茂房地产、华润置地

  成立全新的商管公司,以住宅社区的商业配套为突破口,正式踏入商业领域。公司一举成为上半年销售增幅最大的房企,完成销售额337亿元,同比增幅接近100%。

  其 余58家企业中,中小企业居多,在销售增速上表现也更为抢眼,平均增幅接近50%,其主要原因为中小企业业绩基数相对较低,增长空间较大;此外,中小企业 依靠成功的运营策略和有效地资金周转,更容易获得业绩上的快速增长。其中,中骏置业的业绩增速表现较为突出,上半年累计销售金额51.55亿元,同比增长 150%。首先是由于企业去年业绩基数较低,同时,企业成功把握市场变化,积极加快开发速度,并且从资本市场获得充裕的资金支持。以厦门、泉州及漳州为大 本营,实施"立足海西、拓展环渤海、关注珠三角和长三角"的全国化策略。企业有望在近两年内冲破百亿大关,并实现业绩上的长足突破。

  此外, 佳兆业凭借260亿元的销售业绩,71%的同比增长速度,销售规模已达到十大企业标准。去年下半年刚刚赴港上市成功的旭辉控股,在拓宽融资渠道之后企业资 金相对充裕,投资力度加大使得销售大幅上升96%;而路劲基建则以首置首改型产品为主,价格普遍与所在区域均价持平或略低,大大迎合了购房者的需求,今年 上半年累计销售额74亿港元,同比增长42%。而北京城建、恒盛地产等项目则是由于受预售证发放进度影响导致上半年推盘进度缓慢,导致业绩短时间内呈现下 降态势,但随着下半年项目陆续上市,供货量较大,企业至年底将有望实现业绩正增长。

  十大企业业绩平均完成度54%,下半年充足供货量保障企业达成全年目标

  在销售目标完成度方面,尽管各大企业在年初都较大幅度地提升了年度销售目标,但在火热的市场环境下,国内重点房企上半年的业绩完成度基本过半;同时,各大企业下半年仍将保持较大的可售货量,以保证企业顺利完成年度销售目标。

  从 十大企业的完成情况来看,上半年销售完成度达到54%,为下半年的销售大幅减压,多数企业下半年依然供货量充足,预计年底完成率在100-130%之间。 在这基础上部分企业较为积极地提高了全年销售目标,以进一步扩大企业业绩增长空间。中海、世茂、华润和绿城等企业均达到六成左右的业绩完成度,下半年销售 基本无压力;同时,万科、保利、恒大三家企业在保持上半年销售去化率的情况下,依靠下半年充足的可售获量,预计年底完成额将达到1000亿元以上。

  中 小企业在完成度方面稍逊于十大企业,但部分企业完成度也接近甚至五成,为企业在年底寻求业绩上的新突破创造了充足的空间。以旭辉为代表,上半年销售72亿 元,同比大增96%,完成年度目标57%;去化良好促使管理层把年度目标从125亿元提高到140亿元,而以下半年150亿元的货值和上半年70%的去化 率,预计旭辉业绩将轻松创历史新高。而新城控股完成率不到四成,主要是由于企业全年计划新推12个项目中,上半年仅推出1个,而下半年的11个新推盘7个 加推盘,大约290亿元货值的大规模推量,将推动新城快速冲击200亿的销售目标。

 房企掀起补仓热潮,十大企业拿地量同比上涨210%

  从 企业上半年投资情况来看,房企纷纷加仓补充库存,无论是拿地规模还是拿地投入都同比大幅度提升,延续了去年下半年的拿地热情。根据CRIC监测的68家房 企拿地总量高达8047万平方米,同比提升了150%,拿地投入共计2221亿元,同比增长296%,表明了企业对未来市场的良好预期。

  其 中,十大重点企业拿地势头更为猛烈,主要表现在拿地规模增长显著。今年上半年十大房企的拿地总量高达5729万平方米,同比大幅提升了210%。另外,去 年上半年没有新增土储的企业例如绿城、世茂、富力等,今年上半年亦在土地市场有所斩获。绿城于上海、杭州少量补充了3幅用地,而富力上半年拿地量较高,企 业土地储备总量快速增长,较2012年底提升了19%。

  其他企业中,佳兆业、建发地产等拿地规模及投入较大,佳兆业今年上半年共投入86.53亿元购入124.78万平米的土地,拿地金额已是去年全年的1.91倍。另外,拿地量较高的还有厦门建发,上半年拿地建面超150万平方米,企业在鄂州以较低成本新增了大面积土储。

  从 个别企业看,万科拿地量价增长幅度较为明显,其中拿地量同比上扬432%,一方面是企业去年上半年采取“冬天模式”,拿地较谨慎,在一季度没有出手,二季 度也只补充少量用地,因而去年同期的基数较低;另一方面,企业今年保持高周转,销售去化速度快,对于土地的需求量也较大,连续六个月有新增土地入库,及时 补地以满足企业后期发展。

 房企拿地成本增长超过五成,拿地重心普遍向一二线转移

  今年以来土地市场竞争激烈、供需紧张,高溢价率地块、高单价地块频现,整个行业的拿地成本有所攀升,68家企业上半年的平均拿地楼板价为2760元/平方米,同比上涨了58%,涨幅显著。企业拿地在一二线城市拿地量比重显著提升,从去年同期的56%上升至78%。

  从 十大企业来看,这类房企平均拿地楼板价亦有所攀升,平均成本为2529元/平方米,同比增长48%。成本提升主要与房企将战略重心从三四线向一二线转移有 关。恒大当期拿地34幅,拿地楼板价同比增74%,楼板价的提高主要是因为拿地比例中二级城市的比例从去年的13%提高到了38%。企业管理层也透露,今 年将持续优化土地结构,新增土地储备向一二线倾斜,三四线城市主要选择核心地段。

  其 他企业拿地也较为激进,中型企业中,佳兆业不但拿地总量高,而且所拿地块几乎全部位于一二线城市,其比重按金额计达到91.3%,按面积计也高达 80.7%。另外还有闽系房企泰禾地产,上半年连续在北京、上海等一线城市高单价、高溢价拿地,并且计划在下半年继续加大拿地投入。

  行业整体毛利率继续下降,十大房企毛利率下滑2.6个百分点

  今年上半年,随着大量高成本、低毛利的项目进入结算周期,行业的整体毛利率下降至调控以来的最低水平。

  从 我们监测的内地139家上市房企的情况来看,整体毛利率在从2011年以后进入调整期,主要回调的原因是,三四线行情遇冷,虽然一二线刚需行情继续回升, 但由于更多的房企在一、二线集聚,使得土地成本上扬,而售价继续在国家调控下维持稳定,从而使得毛利率开始承压下降;而随着这些项目大规模的结算周期来 临,这种趋势继续强化,使得毛利率进一步下降,预计未来这样的趋势还会持续一段时间。

  从 十大房企的表现来看,十大房企未扣土地增值税的综合毛利润同比增长26%至2152亿元。扣除土地增值税后,十大房企的综合毛利润553亿元,同比增长也 是30%。2013年上半年未扣土地增值税的综合毛利率约为30%,同比下降4.4个百分点。扣除土地增值税后的综合毛利率约为25.7%,同比下降 2.6个百分点。

  另外我们也发现,一些企业的毛利率出现了上升,如世茂、龙湖等企业提前对销售形势进行预判,在去年末就提前结算了这些低价 项目,随着2012年优质项目进入结算期,企业的毛利率料将出现上升。但是,随着一些高利润项目进入结转期后,未来企业的毛利率将见底回升。典型企业毛利 率下降的同时,净利润也出现了下滑。除了中海之外,其他典型企业的核心净利润基本都降至15%左右,但是龙头企业同比小幅下降,其中保利、恒大下降1个百 分点,万科、碧桂园下降2个百分点。另外,中海地产由于企业的营业收入有实质性增长,并且成本稳定,所以保证了利润也有一定幅度的增长,核心净利率为 27%,较去年同期上升7个百分点。

  内地上市房企净负债率同比攀升6个百分点,重点企业普遍降至50%以下

  从 139家内地上市房企净负债率的情况来看,2013年上半年内地上市房企的净负债率为76%,同环比分别上升了6.19个百分点和5.32个百分点。企业 在2012年政策调控期间,努力通过成本管控,降低投资量等方式降低企业自身的负债率,在去年年底时,企业手中拥有大量的现金资源。因此,在今年市场放开 对房地产市场的融资后,企业在土地市场上的投资开始逐渐升温,带动了融资市场的火热,净负债率出现小幅上升。

  今 年上半年,十大重点企业的净负债则普遍下降,维持在50%以下,平均降幅在10个百分点左右。重点企业的融资能力和去化速度使得现金更加充裕,净负债率较 139家内地上市企业低很多。不过一些企业净负债率的下降与企业发行永续可转换债券有关。今年上半年,恒大、雅居乐等企业发行了永续债,以优化债务结构。 如雅居乐上半年发行永续债后,净负债率下降至57.9%,永久债券可只付息不用赎回,因此可被视为一种股权,而不是债务。但一般来说,企业都会提前偿还这 一类债务,因为这种债务随着时间的推移,成本会越来越高,企业显然不会继续承担这样的利息支出。若把雅居乐这归类在股本的44亿可转换债券放回债券部份, 那负债率将上升至81%。

  龙头企业中,一些企业的净负债率偏高,保利地产和富力地产的净负债率高达95%和96%,高出其他企业近 30%,但值得关注的是,这两家企业手中的现金流和预收账款总量较高,保利地产和富力地产的现金总量分别上升了40%和41%,充足的现金足以兑付企业的 债务,短期内的债务风险较小。

  另外,也有一些中小企业打算提升净负债率来支持企业的规模扩张。旭辉就是其中的典型,企业上半年净负债率67.4%,管理层表示,企业未来将在保持企业资金安全的前提下,加大财务杠杆,扩大企业规模。

  结语:展 望下半年企业发展,我们认为,首先,由于房企下半年可售货量较大,国内各大房企的业绩预计将继续攀升,重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。其次, 今年来国内不断刷新的“地王”项目,推高一二线城市土地的价格,使一二线风险继续加大,企业将适当保持谨慎。再次,由于结转的滞后,去年以来售价较高的项 目将陆续进入结算,下半年利润率仍会有所提升。随着销售现金加快回流,下半年负债率将进一步降低。最后,下半年国内证券市场再融资预计将正式开闸放水,那 些专注于保障房、刚需的上市房企将普遍受益;与此前相对宽松的环境不同,海外融资可能趋紧。对此,房企应积极应对,加快协调布局和变革转型,以实现长远平 稳地发展。

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