上市房企薪酬榜系列解读4:华夏幸福的薪酬秘密与模式隐忧

张克胜 卢泳志2013-10-23 13:00:36来源:中房网

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  利润增长43.95%,薪酬总额涨幅高达131%,凭此成绩,华夏幸福基业股份有限公司荣膺“2012年中国上市房地产企业薪酬涨幅榜”第二名。在10月15日京沪同步举行的“2012年中国上市房地产企业薪酬排行榜发布会”上,华夏幸福的薪酬涨幅引起了业内关注。

  据统计,2011年华夏幸福的薪酬总额为3.35亿元,2012年迅速增长131%,达到7.74亿元,位列总薪酬榜的第17名,薪酬涨幅榜第二名。同时,华夏幸福年报显示,2012年,公司销售额达211.35亿元,增长28.09%,已成为国内领先的中坚房企力量。

  尽管成绩优异,发展速度惊人,但是仍有观点认为,对于急于全国扩张的华夏幸福而言,目前似乎把住宅开发业务铺得更大,所谓的产业新城模式存在一定的隐忧。

  业绩高速增长支撑薪酬上涨

  2012年,华夏幸福销售额共计 211.35亿元,较上年同期增长28.09%。期内实现营业利润25.18亿元,同比增长43.95%;净利润17.83亿元,同比增长31.34%。此外,2012年度华夏幸福营业成本为73亿元,较2011年上升61%。由于公司经营规模扩大,人才储备及跨区域管理咨询等费用增多,管理费用比上一年增长48.27%。不过,2012年度公司结算口径管理费用率、营销费用率(管理费用、营销费用与主营业务收入的比值)均低于2011年水平,分别为6.44%和5.95%。

  相关机构分析认为,总体来看,2012年华夏幸福整体财务保持稳健,期末资产负债率88.52%,扣除预收账款后负债率为32.37%,负债水平并不高,手持货币资金为短期负债和一年内到期长债的2.13倍,短期资金压力不大。

  事实也是如此,薪酬成本的加大,并没有影响华夏幸福的持续发力。2013年8月26日,华夏幸福公了2013年中报,华夏幸福上半年业绩再冲新高。

  报告期内,华夏幸福实现签约额共计159.09亿元,较上年同期增长92.35%,显著高于标杆公司均值。实现营业收入87.84亿元,较上年同期增长98%。2013年上半年实现归属母公司所有者的净利润17.69亿元,同比增长40%。

  收入增长的背后是规模的增长和扩张,这也导致华夏幸福在2013上半年各项费用增长较快,尤其职工薪酬和招聘培训费等费用增长幅度较大,管理费用依然保持33%的增幅,达到4亿元。由此看来,2013年华夏幸福薪酬大幅上涨仍然值得期待。

  产业新城的模式隐忧

  薪酬水平的高涨,可以更好地激励员工的积极性,并吸引更多的人才,或许是这几年华夏幸福业绩高速增长的重要助力之一。但在高业绩、高薪酬的背后,我们还是不得不警醒其存在的隐忧。

  高举产业地产大旗,不仅让华夏幸福曾成功借壳重组,也是这几年华夏幸福高速发展的根本所在。

  但实际上,华夏幸福并未脱离传统地产开发商的套路,一级土地开发和后续的住宅开发是收入和利润的重要来源。在其报表中,尽管对“产业园区配套住宅”和“城市地产”做了区分,但分析人士早已指出,这二者所指基本都是住宅项目,而所谓的“配套”也仅仅是表面说法;并且正是因为住宅项目的开发和销售,才支撑起了华夏幸福高速业绩增长。

  在2012年华夏幸福的211.35亿元销售额中,所谓的产业新城业务虽然号称销售175.07亿元,但实际的园区开发业务结算回款只有30.16亿元。而产业园区配套住宅和城市地产的签约销售额分别达144.91亿元和35.18 亿元,二者合计占华夏幸福当年总销售额的85.2%。

  这一局面,在2013年并未有改变。2013年华夏幸福的中报显示,公司销售额共计 159.09 亿元,较上年同期增长 92.35%。其中,产业新城业务销售额127.21 亿元(含园区开发业务结算回款 34.45 亿元,产业园区配套住宅签约销售额92.76 亿元),城市地产签约销售额 31.08 亿元,其他业务销售0.8亿元。可以看出,所谓的园区配套住宅和城市地产二者合计的销售额达到了123.84亿元,占华夏幸福总销售额的77.84%。

  住宅开发业务,占到了公司收入的八成,这也是为什么华夏幸福的产业地产一直被业内诟病的原因。甚至曾有报道不客气地称,“产业新城是华夏幸福最有说服力的概念,但事实上,产业和新城是明显割离开的,整个上市公司实际上是产业园区和住宅开发的拼合体。”

  正因为如此,不少人对华夏幸福的产业地产模式表示了担忧,认为产业地产商不扔掉传统的住宅“拐杖”将难以真正成长,甚至如果一旦住宅销售下降或未来廉价土地开发完毕,华夏幸福的整个运作链条会遭到重大打击。

  不过,华夏幸福似乎也正在逐渐认识这一点。来自住宅的销售和利润,在为华夏幸福不断交上优异业绩单的同时,也让其有资本加大在产业园区的布局。

  2012年,华夏幸福新拓展园区5个,分别位于河北香河、辽宁沈阳苏家屯、江苏无锡、江苏镇江和河北固安新兴产业示范区。将产业新城模式已经由环首都经济圈、环渤海经济区,拓展到了长三角及华中地区,初步实现全国性战略布局。

  2013年上半年,华夏幸福新拓展浙江嘉善园区,并与武汉黄陂、廊坊永清签订拟合作协议,累计进入园区达18个。新增签约入园企业28家,较去年同期增加5 家;新增签约投资额同比虽有下降,但总额还是突破百亿,达到了102.4 亿元。同时,上半年园区回款速度大幅加快,园区结算回款达 34.5 亿,为2012年全年的114.2%,同比增长151.5%。

  但不能回避的是,这些产业园区的发力仍没有摆脱园区+住宅开发的模式,新开发的园区无论沈阳、镇江还是无锡,都包含了大量的住宅项目。同时,另一个值得注意的是,华夏幸福的快速全国扩张带来的还有不断高涨的扩张成本。2013年中报显示,华夏幸福短期借款较年初大幅增加了323.4%,达到28.97亿元;负债总额51.6亿元,比年初的38.2亿元增长了35.1%,延续了自去年以来主动加杠杆的举措。受此影响,公司净负债较年初大幅上升22.9个百分点至69.4%。再加上上半年新增53个土地项目及加大新开工面积的的影响,公司经营性现金流由年初的2.2 亿元首次转负,为-2.1 亿元。目前,华夏幸福上市公司及对子公司的担保总额达115.53亿元,占净资产比例为119.75%,而在去年上半年,这一数据分别只有18.98亿元和49.92%。

  从整体来看,华夏幸福资金负债结构和现金状况在行业内仍属稳健,但公司过于依赖住宅业务开发以及快速扩张带来的成本问题,还是值得警惕,要真正高擎“产业地产”大旗,实现“全球产业升级与城市发展的引领者”的理想并非一时之功。

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