上市房企薪酬榜解读5:佳兆业的薪酬与运营风险

单素敏2013-10-24 13:45:26来源:中房网

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佳兆业:薪酬涨幅远超净利增速 “旧改”“北上”风险暗藏

  (中房网记者 单素敏)作为转战一二线城市的典型代表,佳兆业自2012年以来强势回归的决心有目共睹:2013年上半年土地市场共投入86.53亿元,是去年全年拿地总额的1.9倍,其中用于一二线城市的拿地金额占总数的91.3%,而去年这一比值为77.9%。然而,对佳兆业来说,一二线城市之贵恐怕不止体现在土地市场,员工薪酬水平的提升也是企业成本增加的表现之一。

  薪酬:涨幅大大高于净利涨幅

  近日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会指导,克而瑞研究中心与中房网、地产人网联合发布的《2012年中国上市房地产企业薪酬排行榜》报告显示,佳兆业2012年薪酬总额5.08亿元,较2011年的3.07亿元上涨65%,居2012上市房企薪酬总额涨幅榜第7位。人均薪酬自2011年的4.63万元涨至2012年的5.86万元,涨幅为27%,员工数量在2012年增加了30%,相关涨幅均高于业内其他重点房企。

  克而瑞研究中心分析认为,员工数量的递增直接促使企业薪酬总额的连年快速增长,人员规模的扩张也是企业业绩提升的基础。但相比较之下,佳兆业2012年净利润21.16亿元,较2011年涨幅仅为11%,营业收入涨幅为10%。薪酬总额及人均薪资涨幅大大高于企业净利润与营业收入的涨幅,或许暴露出佳兆业在成本管理方面的控制力不足。数据显示,佳兆业2011年营业成本为76.01亿元,2012年上涨至80.7亿元,涨幅为6%管理费用8.18亿元,较2011年上涨45%。

  佳兆业快速扩张过程中,对人才的需求度也不断攀升。2012年在公司举行13周年司庆之日,佳兆业总裁金志刚及其高管团队曾亲自宴请离职“老兵”,希望他们重新加盟佳兆业。然而没有真金白银,人才恐怕不是那么容易吸引的。《2012年中国上市房地产企业薪酬排行榜》报告显示,与薪酬总额和人均薪酬均大幅提升的情况不同,佳兆业管理层薪酬总额下降2%,低于净利润涨幅13%,许是管理层对企业业绩的贡献未得到应有回报与认可。

  克而瑞研究中心分析师朱一鸣表示,人均薪酬涨幅与营业收入以及净利润值的涨幅之间虽然没有明显的正向关系,但从企业利润增长以及长远发展来看,企业员工薪酬总额和人均工资的增长,不应过多高于同期营业收入和公司利润的增长。但薪酬控制方面过于谨慎,不利于激励员工工作积极性。企业可针对业绩适当调整薪酬水平,或者指定完整的员工激励机制以降低潜在的人才流失的可能性。

  分析人士指出,从佳兆业目前的薪酬与利润关系来看,薪酬涨幅、管理费用大大高于利润和收入涨幅,管理层薪酬水平涨幅则较低,长此以往企业若不制定有效的策略加速业绩增长,或者做出及时的人事结构变化,未来或将面临一定的风险。

  模式:旧改或致“快速周转”无力为继

  佳兆业净利润与营业收入的涨幅乏力,与其主打的旧改(城市更新)模式不无关系。成立于1999年的佳兆业,以旧改起家,是国内第一家成立旧改专业公司的企业,同时也是深圳城市更新的主要力量之一。据佳兆业集团的公开资料,截止到2012年底,佳兆业旧改业务主打深圳、珠海、广州、东莞和惠州等5个城市共32个旧改项目,总占地面积达1210万平方米。

  城市更新的旧改项目已成为佳兆业的独特竞争优势,也是其在调控深入时期实现“弯道超车”的重要手段之一。但面对城市拆迁难度的增大和拆迁成本的提高,尽管有着13年旧改实战经验,佳兆业大体量的旧改城市更新项目对实现“快速开发、快速销售、快速周转”的核心驱动力,恐为拖累,因为目前的旧改项目实在“快不起来”。

  与净地开发不同,旧城改造是一项专业性、综合性、系统性、复杂性工程,涉及领域多,法律性强,从规划、拆迁到建设都会面临一系列的困难与问题。同时,旧城改造还需要平衡经济发展、城市功能、拆迁居民、自然生态、历史文化等错综复杂的利益关系。一般房企旧改项目从拿地、拆迁到凭证至少需要2年时间,在“漫长”的等待过程中,资金成本与管理费用的持续对企业造成盈利瓶颈。

  此外,随着抢食旧改和城市更新利益的大房企越来越多,国家在棚户区改造优惠政策的推广,“旧改专家”的竞争优势也在逐渐减弱。易居房地产研究院研究员严跃进认为,随着旧改主业拓展越来越难,佳兆业在快速扩张道路上将面临更多挑战。

  利润:“北上”成本日渐高企

  或许是看到了旧改面临的挑战,佳兆业也奋力开始探索新的发力点。2010年,此前从未开发过旅游地产项目的佳兆业挥师北上,以低廉的地价拿下辽宁省葫芦岛市东戴河新区旅游用地。但运气欠佳碰上了“史上最严厉”调控,这个号称总投资高达500亿元的东戴河项目,虽然自2011年入市以来通过各种营销手段甚至以价换量销售超过5000套,但对于这个总体量超过1000万平方米的超大盘里说,还有很长的路要走。

  在激烈的市场竞争中,仅凭以价换量显然难言“定心丸”,所以营销费用的猛增也成为了房企的“通病”,佳兆业对此也不能免俗。在“北上”东戴河时,其造价高达2亿元的豪华售楼处,也就成为了其高昂营销费用中一个再平常不过的数字。随着佳兆业在上海、华中等“北上”步伐的加快,据2013年上半年财务报告,佳兆业上半年营销成本大幅上涨54%,企业的销售毛利率和净利率均出现小幅下降,负债率走高至82%。

  而更让人担心的是佳兆业最新的“北上”之举——入主老牌烂尾楼“长安8号”曲线进京,但这并不让业内看好。

  佳兆业总裁金志刚曾表示,从操作习惯上来看,佳兆业喜欢挑战高难度。从1999年成立,佳兆业接手的第一个项目便是烂尾楼收购——深圳子悦台。此后广州中石化大厦、大连VIVO百货等等经典项目成就了佳兆业“化腐朽为神奇”的美名。

  但长安8号这个被称为中国最贵烂尾楼的项目自2004年开工以来,十年间已4次易主。首开、中国奥园、香港金利丰等知名前任没有啃下的硬骨头,股权债权关系十分复杂。虽然佳兆业否认了以60亿元接盘的说法,称只是签订了代管代建协议,并且依托丰富的旧改经验有信心将该项目做好。但佳兆业能否在长安8号项目上继续化腐朽为神奇,获得高额回报,或是陷入泥潭,此时下结论为时尚早。

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