阳光100冲刺赴港上市

2013-12-30 08:03:35来源:中国房地产报

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  ■本报记者 孙维晨 北京报道

  在多年的准备与磨砺之后,由易小迪领衔的阳光100将有望登陆香港联交所。

  12月20日,中国房地产报记者独家获悉,阳光100置业集团有限公司(下称“阳光100”)已经成功通过香港上市聆讯。知情者还透露,中金公司和花旗银行有可能成为股票承销商。

  作为一家专注于二三线城市的开发商,阳光100已经在一些城市储备了大量优质土地。冲刺IPO融资或许意味着,易小迪的阳光100志在突破资本瓶颈为偏重开发综合体而打下基础。

  8年上市传闻史

  上市传闻,一直在易小迪和阳光100身边萦绕。被誉为“万通六君子”之一,易小迪在2003年创建阳光100。这家公司在北京仅有位于CBD附近的“阳光100”综合体。其余产品均分布二三线城市。

  两年后,易小迪对外透露了准备在两年内完成上市计划的消息。易小迪认为制约阳光100规模扩张的原因就是土地和资金,而资金又是规模发展的根本保证。

  随后阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受媒体采访时也说,正在加紧上市前的内部筹划和准备工作。筹备工作主要包括企业制度和内部股权的梳理,以及项目结算和土地评估等方面。

  不过,当时的股权重组并不顺畅。阳光100的股东分别来自广西的集体企业和境外注册的离岸公司,股东们希望能分享公司上市后的收益。所以小股东们并不同意阳光100购回其股份的提议。

  内部的困阻或许拖累了阳光100IPO的脚步。时间转眼至2008年。次债危机的恐慌早已刺穿中国房地产市场的信心。当时,北上广等一线城市新房与存量房价格都出现了明显下降。资本市场的低迷亦打消了阳光100坚持的信心。“那时,阳光100只能等待下一个窗口期。2007年的机会转瞬即逝,如果那时做好准备上市,那么现在这家企业一定会有明显扩张。”一位接近阳光100的知情者置评说。

  下一个合适的窗口期似乎不久便来到易小迪面前。在前期中央政府对房地产放松调控,地方政府纷纷出手救市等猛药重催之下,中国房地产市场在2009年年中开始大幅复苏。这样让原本蛰伏的房地产企业再度开始进军资本市场。华南城、宝龙地产、恒盛地产、禹洲地产等内地房企向香港联交所一拥而上。

  那一年的7月,易小迪亦追随大军卷土重来。他对媒体说,阳光100已经具备上市条件,并会综合考虑H股和A股市场。

  这一年,阳光100的任何一个动作都会被观察家解读为“为上市做准备”。当时A股上市公司京投银泰1.2亿元收购了阳光壹佰(湖南)置地投资有限公司80%股权。媒体猜测为套现以充实资金满足上市标准。但这被公司否认。不久,阳光100与国企天津农垦集团达成合作意向以开发京津区域的大型生态水城项目,这亦被解读为“丰富资产包,以备上市”。随后易小迪再度否认。

  阳光100的上市史似乎就是“一个传闻紧跟着又一个传闻”。 但上市的目标却一直成空。2013年12月,一位接近阳光100的人士对中国房地产报透露,阳光100已于12月20日通过香港联交所聆讯。这意味着经过8年的时间,易小迪终于正式踏上上市旅途。

  IPO或是战略所决定

  接近阳光100的人士对中国房地产报记者说:“过去几年阳光100一直在筹备上市,却一直没有交过IPO申请。”在这位观察者眼中,易小迪和阳光100在此前的上市历程中“可能一直没下定决心,现在是第一次提交申请报,以前连准备提交的动作都没有。”

  “一直以来,阳光100在股东支持等助力下并不缺乏资金。所以上市对其吸引力似乎不大。如果当初能在2007年上市,那么现在的阳光100将有更大的扩张。但是随着总体市场形势不断下行,再选择合适的窗口期就很难了。”

  这位人士认为,阳光100上市的一个亮点在于其丰富的土地储备。此前有报道援引未具名旁观者观点质疑,阳光100的土地储备较少且不看好市场潜力。但是接受本报记者采访的人士说:“恰恰相反,阳光100的土地储备可能已经达到上千万平方米。而且这些土地都集中在二三线城市,各个项目也都有新的期数。即便现在不拿地,它们也可以撑几年。”

  尽管如此,随着国家对房地产市场调控不断加剧,阳光100或许已经感知突破瓶颈刻不容缓。

  多位券商分析师对本报置评说,在招拍挂的拿地方式下,土地市场的量价齐升必将导致拿地门槛的提高。

  接近阳光100的人士分析说:“现在阳光100上市是战略所必须的,而不是为了融资还债。随着房地产调控不断深入,拿地的门槛以及资金要求越来越高。如果没有资本支持,单一依靠股东,效果十分有限。以前它们开发能力不错,借助股东支持亦不需要太多资金。但是随着市场发展,资金问题愈加成了制约其突破升级的瓶颈。所以从战略上考虑,阳光100上市是必要的。同时,股东也希望通过去香港上市让企业治理更加高效透明。”他分析说,上市是阳光100未来做大做强的基础。

  不过上市融资可能并不意味着易小迪会跟随其他企业一样回归一线城市。

  本报记者整理此前对范小冲的采访时发现,这位负责拿地的集团常务副总裁认为,一线城市的城市化进程已基本完成。接下来的城镇化主要体现在一线城市的郊区城镇化以及二三线城市的城镇化。他的观察结论是有些企业在二三线城市遇到困境是因为它们定位在二三线城市的郊区发展。

  阳光100的战略并不是简单的聚焦二三线城市,而是选择大型城市带或城市圈上的关键点,比如武汉、长沙等地。范小冲认为,这些地方才是增长最快的节点。在业态方面,范小冲亦看中这些城市升级机遇,所以阳光100正在偏重打造一些多功能的综合体项目。这些项目的回报要远高于住宅。

  上述匿名知情者分析说:“上市的另一个原因可能是作为股东的美国华平基金也在不断催促。因为这家基金已经进入阳光100多年。”此前有媒体报道称山东兖矿、美国华平基金、杭州工商信托、湖南信托、天津农垦集团、五矿置业等均在资本扩张方面助力阳光100。但实际上目前阳光100的股东除了早先的老股东就只有美国华平基金一家机构。

  “山东兖矿等企业是它们的项目合作公司,杭州工商信托是融资合作对象。但是它们都不是股东。”这位知情者说,与华平基金的合作肇始于2006年在成都项目的合作。当时华平看好阳光100在二线城市开发的模式和出色的管理团队。

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