中房网独家策划|2013房企点兵系列回顾

殷雯 单素敏 卢泳志2014-01-28 15:13:55来源:中房网

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  走过调控十年,市场疏导思维终于从结果导向“调控房价”,转变至去除动机导向“区分需求,引导供应”。

  过去的一年,房地产开发企业可以说“笑对”调控,层层加码的限购、限贷、限价政策并未抑制住绝大多数城市房价的增速和增幅,全国成交面积亦达高位。而这种行业趋势中,体现在企业方面的一个重要特点是,寡头化更进一步发展。  

  近期,中房网(http://www.fangchan.com/)针对业内具有典型意义的房地产企业,从业绩表现、战略布局、拿地情况、融资能力、产品设计、发展问题等多个方面进行分析和盘点,策划了2013年房企点兵系列报道。可以看到一种趋势,就是寡头时代正在越走越近。

  不难判断,2014年房企在规模、业绩、市场占有率等方面集中度仍将集中化,“强者恒强”的发展格局难以逆转。[详情]

  2013房企点兵系列报道

  万科忙出海 前9月净利不足去年一半

  点评:

  2013年,万科挥别与其销售数额同样受人注目的高管绯闻事件,正式进入了战略调整期——国际化脚步加快。自去年7月,万科收购南联地产后,去   年12月31日,南联地产更名为“万科置业(海外)有限公司”,标志着地产航母万科正式进军海外。国际化房企首先应当面对的就是,从本土的成功经验中抽离 出来,去适应异国他乡的开发模式,并赢得当地客群的认可。为防止“水土不服”,万科三次海(境)外开疆辟土都是采取合作模式进行“蜻蜓点水”,试水项目体   量均偏小,且万科权益有限。

  与此同时,万科也在年初公布了B股转H股,实现香港双融资平台。紧接着3月7日,万科首次尝到了境外低息发债的“甜头”,这一8亿美元的5年期定息美元债券,年票息率2.625%。郁亮曾明确表示,目前公司在国内A股无再融资的计划,将长期看重海外融资。  

  在企业国际化资本化拓展的同时,国内的深耕也在转向,万科执行副总裁毛大庆曾不止一次的在公开场合表示,万科正在从开发商转向服务商、运营商。在其领导下,北京市场的多个万科项目引入了名为“五菜一汤”的社区配套体系,即包括第五食堂、超市、洗衣店、药店、银行的“五菜”和幸福街市菜市场“一 汤”,共六大便民配套设施。随着多项社区自持商业业态的落地,万科赢利点或将不再从单纯依赖卖房。有分析机构称,自去年6月起,万科相继推出万物仓、第五 食堂、幸福驿站,分别涉足空间租用、社区餐饮、生活服务电商。此次参与徽商银行IPO有助于更好的参与社区金融服务,不排除几年后万科向支付和社区银行领 域突破。[详情]

 

  阳光城:当小鱼变大鱼

  点评:

  刚刚过去的2013年,在表现抢眼的福建系房企中间,阳光城显得更为出众。其所追求的高周转、高扩张、高杠杆的战略模式与扩张趋势,不仅被冠以“小龙湖”、“小保利”的名号,还在中国房企排行榜上的名次一路攀升,“黑马”成为更响亮的标签。土地市场上,在上海自贸区概念的影响尚未显露之前,阳光城不经意间完成了环自贸区的土地布局——一年时间在上海拿下6幅地块,其中4幅在自贸区的直接辐射范围内;而对于业绩和排名,“今年20,明年18”只是形象比喻,在业内看来,按照2013年的增长态势,阳光城进入TOP20几乎指日可待,阳光城也没打算等太久,其中期发展目标是“实现销售额500亿”;当然,在高扩张的过程中,质疑也随之而来,高杠杆一定意味着高风险?[详情]

 

  绿地:“红顶”企业的快乐与忧愁

  点评:

  中房网2013年末房企点兵系列报道回顾之绿地:2013年中国房企销售排行榜单上,绿地集团1660万平方米销售面积荣登榜首,以1625.3亿元销售金额直逼冠军万科,差距不足百亿。回顾去年全年表现,回顾全年表现,新城战略、借壳上市、全球化等无疑都是主要关键词。绿地不仅在去年5月,借壳盛高置地在香港成功上市,2007年以来经历一波三折的A股上市计划也于今年有了实质性进展,与金丰投资重大资产重组事宜将在今年2月或将尘埃落定。在“A+H”双融资平台的搭建上落后于其他龙头房企的绿地,一年时间快马加鞭,大有后来者居上之势。此外,在国内房企出海尚在试水阶段的2013年,绿地集团已经进驻四大洲六个国家九座城市,海外布局同样风生水起。不过,大手笔的海外投资与造城模式对资金和土地的超大需求,以及国资背景下有关拿地“内定”、垄断等的质疑声音也不绝于耳。[详情]

 

  【富力全年目标完成八成 明年冲击500亿可期

  点评:

  2014年元旦刚过,富力率先发布了12月份及全年销售业绩。2013年全年,富力总合约销售金额约人民币422.29亿元,合约销售总面积约338.57万平方米,与2012年相比,分别上升23%及14%。根据前两年录得的销售业绩显示,富力地产成长较为乏力,业绩都徘徊在300关口,2012年303.7亿元,2011年300亿元,而2013年销售业绩422亿元,也意味着富力地产成长有所突破。

  2013年的业绩除了住宅的巨大贡献,也离不开富力地产对商业领域的开拓。早在2007年富力就开始布局商业,如今已然享受到商业带来的直接收益,在销售业绩成绩显著的同时,富力地产正在加大商业地产的开发比例。不久前,富力地产公布了公司定制的三年目标,在公司的营业收入中,75%来自楼盘销售,25%将来自租金收入。据了解,富力地产除了推出利润较高的商业项目外,其旧改项目同样逐步投入市场,例如备受关注的广州杨箕村旧改项目。[详情]

 

  【世茂开启高周转模式迎接千亿时代

  点评:

  据克尔瑞研究院发布《2013年中国房地产企业排行榜》,世茂集团以670.7亿元销售业绩跻身中国房地产企业前十位。在2012年销售额增长率51%的基础上,世茂集团2013年销售额增长率再次高达46%,同时,世茂的区域布局已从2011年确立的8个扩展到10个。得益于世茂的深耕策略,区域优势进一步巩固。目前,世茂在41座城市中,共运作约有近百个项目,业绩来源广泛而充分。

  北京作为环渤海区域的核心城市,更是世茂环渤海发展的重中之重。刚走马上任的世茂地产环渤海区域总裁刘辉表示,随着北京土地市场供应明显的郊区化,五环内的供地已稀缺,整个城市发展的外延已成定局,并迅速扩张。“既然城市已经外延,我们在北京及周边这个区域会做一些跟踪,同时也会密切关注在市区的土地供应。”对于已在北京拥有住宅、商业全线布局的世茂而言,下一步发展也将商业、办公也纳入重点关注范围。

  据此,世茂将全力加大环渤海布局,而在该区域的发展,未来则强调城市深耕、区域聚焦的基本策略,在关注环渤海城市机会的同时,更关注现有城市的做深做透,增加城市项目数量和团队人均产值。[详情]

 

  万达迅猛扩张 土豪挥金为转型铺路

  点评:

  1988年创立至今,大连万达已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心业务,持有物业面积规模全球第二。2013年,在其董事长王健林的带领下,万达正大刀阔斧地构筑一个世界级的文化商业帝国。今年4月,万达商业地产以向香港上市公司恒力商业地产控股股东买入65%股权的方式完成借壳。与此同时,被称为万达第四代产品的重要产品系——万达城,分别在哈尔滨、南昌、合肥、无锡等多地开花。随着一二线城市中单一商业购物功能逐渐覆盖饱和,集团推出第四代产品万达城,以期弥补二线旅游潜力型城市对大型商业文化购物公园的空白。这一系列动作,被董事长王健林解释为储存未来十年的竞争优势,2020年万达商业地产的收入比重将降到50%以下,彻底实现转型。尽管近两年万达业务板块已跨出国门,企业规模迅猛扩张,不过,集团整体的净利润率较同为一线品牌的房企来讲,确有差距。由于集团尚未整体上市,在财务状况并不透明的情况下,万达恐难掩盖业内对其冒险挥金的质疑声音。[详情]

 

  首创上市十年融资枷锁一朝解除 2013纠结中前进

  点评:

  2013是首创置业上市十周年,但在2013年却俨然站到了新的起点。首次成功进军上海,完成了京津、大上海、大西南三大中心城市的布局;一直受困于融资管制的困境收购以红筹身份上市的钜大国际得以缓解;房山奥特莱斯也在经历多次延期之后于去年5月正式开业。而与首创置业在土地、商业、资本及海外市场的出色表现不同,前11月签约金额144亿元仅完成全年200亿元目标72%的销售业绩,显得有些拿不出手。2012年以来转型提速,加快布局城市综合体项目也导致首创置业负债率迅速上升,财务压力增大。中型企业规模却已在养老、旅游、商业、文化地产等多领域布下阵地,又难免被质疑扩张实力。此外,经历合作伙伴分手及多次延期开业的北京奥特莱斯项目后期经营状况如何也为业内所担忧。不过,在规模扩张和战略转型方面,2013的表现显然在如此严峻挑战之外,也铺就了抢跑的机遇和稳步前进的外部环境。[详情]

 

  华润置地:借体验营销和增值服务提升产品软实力

  点评:

  在2012年放缓脚步后,今年以来华润的拿地节奏有所提速。从金额看,今年前三季度,企业在土地上的投入高达251亿元,是去年全年的2.7倍,创近三年新高;但从面积看,今年前三季度拿地515万平米,与去年基本相当。尽管如此,其拿地力度仍显保守。华润置地由于有母公司的低成本融资优势,财务情况一直较好,企业净负债率在行业中一直维持中等偏低的水平。在企业纷纷提升杠杆的背景下,对华润置地而言,较低的净负债率可能成为阻碍企业销售业绩进一步上升的因素。对于一家资金实力雄厚,几乎无偿债压力的央企来说,保持60%左右的净负债率应该是比较合理的,能够用合适的财务杠杆撬动企业的业绩。我们看到,尽管今年以来企业拿地投入创新高,但从拿地资金与销售额的比值看,今年前三季度华润置地只有45.5%,低于佳兆业、万科、保利地产等行标杆企业。

  对于商业地产的发展,企业高层多次表示将是企业未来发展的重心所在。企业旗下两条商业产品线——万象城和五彩城分别在全国重点城市和二三线城市成功运营。华润此前表示预计在2015年左右,在资产的比例和盈利贡献方面,商业地产所占的比例要达到40%左右,所以未来的几年华润无疑会继续加大商业地产比重,对商业地产的投资额及产生的盈利都将进一步提升。[详情]

 

  绿城夯实合作模式 求钱之道着眼“信托基金化”

  点评:

  截止去年11月底,绿城全年销售额已经突破500亿元,提前完成销售目标,全年更是取得621亿元的销售成绩。2013年,绿城全面拉开合作战略序幕,相关机构统计,截止报道日,在绿城的开发项目中,合作项目占比达80%以上。正是得益于这种开发模式,近年来,绿城的规模不断壮大,如今已达600亿元左右,由此来看,千亿也并不是一个遥远的目标。目前,绿城有2000多亿可供销售的货值,以每年600亿的销售规模来计算,大概需要3-4年的时间。如果考虑到项目5、6成的去化,就意味着未来要继续提高销售至少要准备1000多亿的货量。

  如今,绿城正尝试推动房地产信托的基金化。绿城指出,“现在信托公司都在推动房地产信托基金化,而房地产信托的基金化对房地产公司未来的发展有非常大的帮助,它能够解决投资阶段的直接融资问题,也能够优化增量投资的概念。”绿城之所以热衷推动房地产信托基金化,主要就在与绿城之前做的信托相比,在获取资金成本方面有所下降。比如原来信托的成本可能是在15-20个点,而房地产信托基金化后可能只需要10%-13%,有利于降低整个成本。

  另外,在度过了“生存危机”之后,宋卫平萌生了向综合开发转型的念头,而发展重点很有可能放在养老地产上。如此看来,绿城将告别纯高端地产的发展模式,积极向养老、旅游等多元化模式转型。[详情]

 

  雅居乐:旅游地产的7年之痒

  点评:

  “华南五虎之一”曾是雅居乐在房地产界最响亮的标签,然而2006年在海南清水湾拿下1.5万亩超大旅游地产项目之后,靠低成本、高周转建立起良性发展模式的雅居乐,转而因为清水湾的成功被冠以“中国旅游地产专家”的名号。但随着调控深入,旅游地产领域房企扎堆现象涌现,清水湾项目经历了由火热到降温的销售境况,期间公司业绩也随之起伏波动。在五虎其他成员们规模一路壮大、业绩发足狂奔的这些年,雅居乐因为旅游地产声名鹊起,也因为旅游地产屡受拖累。从昔日的辉煌中醒来,雅居乐在2013年4月份以来,明显加大了短平快的住宅地块的获取,而其刚需产品受热捧,也被理解为在旅游地产战略上纠左带来的良好效果。[详情]

 

  连续两年跌出Top10 龙湖下半场如何发力?

  点评:

  接近500亿的销售额是龙湖留给2013年的销售业绩。但这一年带给龙湖的远非数字的增长这么简单。经历了2009年-2011年从183亿到383亿的高增长后,龙湖已经连续两年跌出TOP10。在龙湖的前面有万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大七家千亿以上销售额的企业,同时还有华润、世贸、绿城、融创四家五百亿以上的企业需要追赶。

  分析人士指出,龙湖地产销售额扩张规模放缓,主要源于住宅产品的扩张瓶颈,之前的土地储备大部分集中在别墅类产品线。虽然龙湖踩错了市场的波段,但是其财术和控制风险的能力在业内确实值得学习的:绝不碰信托、经常做海外融资,各项财务指标在香港内房股中名列前茅。不用贵钱的同时,龙湖2013年主动远离“贵地”。  

  中国的房地产企业在经历了过去十年住宅市场爆发时发展坐享规模红利后,已经开始思考新的宏观和市场环境下自身的产品战略。“2012年起,龙湖迈入全国发展第二阶段。”龙湖管理层认为,龙湖将加密全国布局,进军包括华南在内的具有丰厚市场机会的区域;产品上将更加聚焦于精品产品线的复制创新,以提升运营效率;同时用10-15年的时间,稳步增持商业,使得租金收入成为继地产开发之后的又一利润支柱。[详情]

 

  保利开启全业态发展模式

  点评:

  2013 年,保利实现签约面积 1064.37 万平方米,同比增长 18.11%;实现签约金额 1252.89 亿元,同比增长 23.15%。据统计保利全年权益拿地金额约450亿,占全年销售回款金额约36%。当中,大部分项目处于楼市供需情况健康的一二线及二三线城市,项目整体质量较好。同时拿地成本也较合理,平均楼面地价低于3000元/平米,而公司当前销售均价约1.15万元/平米,未来项目利润得以保障。

  取得这样的成绩,正是基于保利地产2013年初提出的“3+2战略”,即以北上广为核心,在环渤海、长三角、珠三角构建3个300亿级的城市群,在以成都、重庆为中心的成渝,武汉为中心的中部,构建两个200亿级的城市群,一线城市依然是保利地产未来发展的重点。

  另外,自2012年开始加码商业地产布局,并将新成立的保利地产商业地产投资管理有限公司升级为集团的一级子公司,与各个地区公司同级后,去年保利地产北京全年商业地产收入占比狂飙至45%的高位,而2012年全年,其商业地产的营收占比仅为13%。商业地产之外,保利地产开始发力养老产业。2013年12月,保利地产发布养老战略,保利地产将以全产业链进入养老产业,打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。[详情]

 

  【佳兆业:旧改专家能否成功开辟扩张新路?

  点评:

  2013年对很多房企来讲,是收获颇丰的一年,佳兆业尤是。以旧改专家闻名的房企佳兆业,借旗下旧改项目佳兆业城市广场的热销,首次取代万科,成为深圳住宅成交量、成交金额双料冠军。在新增土地越来越稀缺的深圳,“得旧改者得鹏城”几乎成为房企共识,佳兆业近两年业绩逐渐攀升,与其在旧改项目中大刀阔斧的举动直接相关。据佳兆业公布的数据,目前其在全国拥有近40个城市更新项目,总占地面积约为1400万平方米,其中绝大部分位于深圳,将会在未来两三年内陆续入市。

  除此之外,在广州拿下年度首个地王的佳兆业重回一二线城市的决心也有目共睹,2013年,全年共获取土地储备266万平方米,购地金额达139亿元,其中约超过93%的金额用于在一二线城市布局,总计金额超出年初制定的95亿元拿地目标约46%。在所拿土地的分布中,50%位于深圳、广州和上海,另有40%购地款项投入二线城市,佳兆业回归一二线城市的决心可谓坚定。与此同时,文体产业亦有染指的佳兆业,2014在扩张的新道路上仍将不断前行。[详情]

 

  疾驰碧桂园

  点评:

  2013年,碧桂园合同销售金额约为1060亿元,与2012年476亿相比,同比增长逾1.2倍。近期,又有消息称碧桂园2014还将有20%-30%的业绩增长,销售额或将达到1272-1378亿元。在土地储备方面,碧桂园共有土地储备达到峰值6590万平方米,这正是碧桂园冲千亿过程中弹药充足的基本保证。

  2013年碧桂园从管理架构到经营策略,都进行了大刀阔斧的改革,已经从一家传统的家族企业,蜕变成一家真正的具备现代企业制度的地产公司。然而,杨国强对于家族模式和现代企业管理制度的权衡,没能使碧桂园在疾速行进的步伐中表现地尽善尽美。2013年,碧桂园兰州新城被爆出现一系列质量问题,楼板开裂、墙体裂缝、地面下陷、下雨渗漏。这些发展中的小插曲引起了业内对碧桂园高速发展模式的担忧:过分追逐规模,能否保证产品质量?

  除此之外,首次海外“试航”成功以后,碧桂园将成立一个海外事业部专门研究海外市场,除了马来西亚市场以外,还会对东南亚市场甚至欧美市场进行研究,探询可以复制模式。而曾为碧桂园立下“汗马功劳”的大盘模式,在其后千亿时代是否能持续发挥优势,恐怕尚需考证。曾经困扰万科、绿城的质量、规模、杠杆率等问题都将成为碧桂园无法回避的考题。[详情]

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