垫资数百亿回款困难重重 中冶战略性退出保障房

2014-03-06 10:15:43来源:时代周报

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  “国家队”成员中国冶金科工股份有限公司可能也没有想到,他们一度卖力做到全国最大投资规模的保障房,会在日后成为让他们头疼的大麻烦。

  作为国内保障房建筑的先头军,中国中冶近年依靠突出的融资能力在全国保障房开发中阔步前行,但跟地方政府“要账难”的境遇及由此带来的公司债务危机等难题令人唏嘘。

  承载中国中冶地产业务的,是其全资子公司中冶置业集团有限公司(以下简称“中冶置业”)。从2012年起,退出保障房和地方基建成为中冶置业战略转型的重要方向。

  中冶置业董事长刘福明在最近一次内部讲话中称,要完成中冶置业向房地产专业化方向转型,全面解决历史遗留问题,抓好“两退”项目和南京下关1号地收尾,确保资金回收,是2014年重点工作之一。

  中国中冶投资者关系部门相关负责人拒绝向时代周报记者透露最新保障房相关数据,称在不久后发布的2013年年报数据中会有详细说明。此前有媒体报道:“中冶置业全部946亿元债权类资产中,因保障房建设和基础设施建设等,包括地方政府平台欠款涉及的比例高达50%左右,也就是接近500亿元。”上述负责人称仅该数据有出入。

 遭遇要账尴尬

  2008年11月,中央“4万亿”一揽子计划出炉,其中“三年9000亿元保障房投资”蛋糕甫出即被争抢,中国中冶是当时最早一批最强有力的分食者之一。

  “与其在商品房市场上高成本竞争,不如进入保障房这个竞争不是很激烈的‘蓝海’,通过扩大规模,迅速占领较大的市场份额。”时任中国中冶总裁沈鹤庭如是说。

  据时代周报记者了解,“全产业链、一体化”建设模式,是中国中冶谋利保障房的信心标榜所在,意思是集团在保障房规划设计、建筑施工到材料供应、物流配送和售后物业等方面均有优势。中国中冶董秘康承业曾对外介绍,集团能利用下属产业链优势,将保障房的毛利率做到11%以上。目前,普通民营房企参建保障房的利润率仅为3%-5%。

  作为中国中冶一级子公司,中冶置业是该集团房地产板块的最主要操盘方,有多年参建保障性住房的经验,并摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式,仅2008年、2009年,其就先后和5家银行签署了450亿元保障性住房授信协议。

  在地方政府财政吃紧的情况下,拥有强大融资能力的中冶置业,无疑在保障房BT模式下占尽先机(BT模式即由承包方先垫资建设,工程验收完毕再由政府回购并移交给业主)。2009年,中冶置业高调宣布,保障房产品占比上调至60%,其目标是未来实现年销售1000万-1500万平方米。

  中国中冶历年财报数据显示,2010年,其旗下保障房项目达到24个,总投资257亿元,总建筑面积564万平方米。一年后,保障房项目增长到50个,总投资攀升到508亿元,总建筑面积高达2063万平方米,已占16家可开发保障房的央企所建保障房总规模的80%,成为国内最大的保障房开发企业。

  在彼时的券商报告中,以保障房为主的房产业务被看作是中国中冶最主要利润增长点。不过,高调进军保障房的中冶置业,却在三年后遭遇了“要账”的尴尬。

  在2012年12月,中冶网发布的《中冶置业集团谋求内涵式科学发展之路》一文中就明确提及,中冶置业截至当时的应收账款总额已约65亿元,绝大部分来自基础设施和保障房。由于这两项产品利润贡献率都较低,这也导致企业近几年承担了较为沉重的政府履约和资金成本上升的风险。

  “按照我们的理想估算,中冶置业的保障房是不可能亏钱的,毕竟优势摆在那里,但直到现在,公司房地产这块对集团的贡献或是在行业的影响力,都还处在成长期。”有中冶置业知情人士对时代周报记者分析称,原因很多,扩张步伐太快了,而地方政府回购能力差也很明显。项目建好了,他们没钱,能怎么办,你要知道,公司垫资的钱也都是银行贷款来的,单利息就吃掉原本应得的利润,这也使得公司之前一直大而不强,盈利能力差。

 战略性退出

  在无奈成为地方政府保障房和基建工程的大债主后,中冶置业裹挟中国中冶一并深度套牢数年。加上冶金主业经营不利和海外扩张失策等因素,中国中冶在2012年净利润一度亏损至69.5亿元,较2011年的42.4亿净利润,同比减少263.82%。在国资委直管的央企中,属于继中远、中铝之后的第三大“亏损大户”。

  作为自救的最主要措施之一,中国中冶早在2012年初就确定要退出保障房和基础设施建设领域,称这是公司的战略转型方向。

  “应收账款回收,是中冶置业向纯地产开发业务转型的重要战役,说句笑话,领导的重要工作之一,就是上门去讨债。”上述知情人士称。

  而在中冶置业官网里也可以看到,从2011年8月至今,公司侯宝旭、刘福明两任董事长曾多次奔赴石家庄、唐山、南京三地,会见当地政府领导并沟通政府还款问题。小有成效,按照该公司在一份期刊里透露的数据,截至2013年9月底,中冶置业共回收应收账款约55亿元。

  陷入困境的中国中冶,还寄希望于金融化的方式化解债权风险。2013年11月,中国中冶发布公告称,将把鞍山一个保障房项目的债权转让给中信信托,交易金额13.2亿元。

  据了解,此次债权转让的债务人实为鞍山市政府。而转让的保障房项目则是鞍山市劳动路西小区保障性住房工程,该工程早在2010年5月份由中国中冶子公司中国三冶与鞍山市城市建设投资发展有限公司签署。

  “中冶近年来在保障房项目上一直比较被动,现在采取转让债权给信托是个可行的办法,能转嫁资金回收的风险,这也是没有办法的办法。”长期关注保障房建设的兰德咨询总裁宋延庆分析称。

  但全面退出保障房,并非易事。公司财报数据显示,到2012年底,中冶置业保障房项目总建筑面积下降为1757万平方米。2011年、2012年保障房与商品房建筑面积相比,比例也由1:1.29变为1:1.51。但保障房占中冶在售地产项目总面积的比重,虽比2011年43.63%的数额有所下降,但依然将近4成。

  此外,截至2013年9月底,公司约定期限在一年之上的长期应收账款已经达到337.67亿元,比2012年同期上升了43.7%,中国中冶备注称,这主要是公司从事保障房建设和地方基础设施建设等BT业务造成。

 卖地王积极转型

  事实上,更为关键的是,对保障房的过分投入,让中国中冶及中冶置业在近年商品房市场复苏中频频决策失误,如公司南京巨无霸地王退地及分割出让的“闹剧”,至今仍未收场。

  早在2007年,中冶置业以“城市运营商”身份进驻南京,曾参与南京河西开发、莲花村保障房等。进入2009年,中冶置业以南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作方身份入场,并先后将滨江1号地块和3号地块收入囊中,地价高达200.34亿元。加上后续入手的2号地,仅付清地价就需耗资256.54亿元,这超过广州亚运城,是截至目前总价最高的全国地王。

  去年7月份,滨江2号地块被中冶置业退掉,并向南京市国土资源局收回11.3亿元土地投标保证金及相应的财务费用等。去年8月30日,经天亮最后一次以董事长身份出席中国中冶中期业绩会时还透露,中冶置业将再放弃南京滨江1号地块。随后不久,经天亮和沈鹤庭双双辞职,两人职务由原副董事长国文清和原副总裁张兆祥接任,这在央企中并不多见。

  近日,上海证大房地产有限公司发布公告称,公司准备以最高11.94亿元的代价收购中冶旗下子公司南京立方置业,从而获得南京下关地王1号地块中的“09-09地块”。据时代周报记者了解,中冶置业计划退出1号地块,并单独运作3号地块。而为确保成功退出1号地块,减少转让难度,中冶将1号地块分割成十几幅土地。而日前在上海产权交易中心挂牌的南京龙江湾置业、南京港宁置业等项目公司,均属于1号地块转让计划的一部分。

  “在南京面对一个没有经验可汲取的300万平方米庞大项目,在天量资金需求和拆迁难题双重掣肘下,这就是一个‘蛇吞象’的困局,不仅是地价,该项目后续还需不断投入巨资,非中冶置业目前之力能承担。”有南京当地地产分析人士对时代周报记者如此分析称。

  经过一番“割骨疗伤”,中国中冶去年中已实现“扭亏为盈”,上半年净利润为14.8亿元。其日前发布的盈利预测显示,去年全年赚约28亿元,原因为此前导致业绩大幅亏损的部分子公司,以及重大资产减值的影响,已基本消除或有改善。

  中冶置业总经理刘波在公司2014年工作会议上总结称,“去年中冶置业通过合理瘦身,带息负债规模基本上与企业发展要求相匹配,为母集团‘摘帽’做出了贡献。”而在那次内部讲话中,刘福明也要求,2014年要争取全面解决历史遗留问题,抓好“两退”项目和下关1号地块收尾,确保资金回收。

  在转型当中,中冶置业还提出主要是以城市综合开发模式为主,积极发展高端住宅和公建类产品,目标是要让中冶置业在未来两到三年内实现营业收入超200亿元、进入国内房企20强。

  不过对于业内人士来说,他们并不是特别看好中冶置业的转型方向,“像中粮、五矿、中铁建、中冶等央企,做出来的产品品质并不占先,运作手法及产品概念离市场主流产品都还很远。”

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