丁祖昱评楼市:光耀“破产”事件的台前幕后

丁祖昱2014-05-09 08:49:31来源:中房网

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  这两天房企最大的热点就是光耀的“破产”事件,从我目前掌握的情况来看,虽然光耀还不是法律意义上的破产,但资金链断裂、企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断,基本处于崩溃的边缘。

  光耀发端于惠州,此后将总部迁至深圳,是第一家走出去的惠州本地房企。尽管光耀目前在全国范围内已经涉足了惠州、深圳、东莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、临沂、威海等城市,但光耀仍然有六成的项目在惠州,并没有因为全国化而改变核心布局。

  这次光耀的危机缘于多笔借款到期无法偿还(见下表),导致资金链出现了很大的问题。据微信文中的深喉爆料称,光耀去年向韩亚银行借款8500万元,成本高达21.6%,如果属实的话这绝对称得上饮鸩止渴了,更充分说明光耀的短期现金流出现了致命问题。

  光耀危机的深层次原因我认为主要在以下四个方面:

  第一,区域布局。光 耀在北京的项目早已售罄;上海收购的涵璧湾属于远郊别墅,销售情况惨淡,CRIC数据显示,2009年开盘以来,共推出41套,截止目前共成交19套,去 年更是仅成交了1套;天津、临沂、威海都是市场压力较大的城市。而以惠州为核心的华南区域的竞争则非常激烈。刚在惠州起家的时候,光耀在当地具备一定优 势。但最近几年,巨无霸房企恒大、碧桂园、华润等纷纷进入惠州,市场的竞争日趋白热化。另外,即使市场火爆的2013年,惠州商品住宅供求比仍然达到 1.11:1,市场压力较大。除此之外,光耀在华南的其他几个城市同样也存在这样的情况。

  第二,产品线。光 耀的一大产品线是全球候鸟度假地,之前还专门成立所谓候鸟度假地产品事业部,压重注在休闲度假地产上。事实上,我对这样的产品非常不看好。首先,早先休闲 度假的购买者主要是投资需求,但近几年投资梦已然破灭。其次,近两年进入到这个领域的超级航母络绎不绝,项目的销售压力可想而知。再次,类似威海、惠州这 种区域已经成为类似产品重灾区,回天乏力。据称,光耀还耗资30亿元(肯定不会投那么多)在韩国开发旅游项目,不管投入多少都必定是“肉包子打狗,有去无 回”。光耀把赌注压在休闲度假产品上,失败是必然的。

  第三,多元投资。2012年,当很多房企涉足能源资源领域之时,光耀也未能免俗。2011年9月,光耀入主湖南永州资源,并向伍泽松借款6000万元,上市公司新都酒店违规担保。由于开采资源的资金消耗很快,光耀的投入巨大但收益甚微,最终也引发资金链危机。

  第四,运营模式。公 司结构的调整和职业经理人的频繁更替都影响了企业的正常运营。今年年初,公司的结构发生变化,光耀集团和金源控股合资成立光耀金源,不到半年的时间,光耀 就曝出了资金链断裂的问题。另外,光耀金源的首任总裁袁毅目前已经离职,此前李丁也从候鸟事业部总裁任上辞职。从我了解到的情况来看,光耀更重视营销企 划,在案名、广告等环节的投入不遗余力。在《深圳特区报》上,几乎周周都能看到光耀的广告。但在今天,只管企划不抓运营的房企注定是艰难的。

  有消息说,郭耀名想效仿当年的顺驰,把不良资产出手后,准备东山再起,之前和金源合作也是这个过程中的一步,但在我看来,这已经是不可能的事了。

   

 

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