楼市下行众生相系列|中冶地王梦碎南京

陈伊颖2014-06-05 12:29:30来源:中房网

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  今年以来,全国 70个大中城市新建商品住宅价格上涨城市持续减少,且涨幅不断收窄,杭州、宁波、无锡、温州、金华、惠州等城市价格表现回落。业内普遍认为,中国房地产市 场已经进入了全新的调整阶段。近日,国际评级机构穆迪将中国房地产业展望评级调整为负面,更预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓,因此本次房地产市场的放缓将比前两轮(2008年和2011年)下行周期持续时间更长。在楼市不确定因素增多的背景下,城市之间表现不一,开发企业策略迥异。中房网特别策划“楼市下行众生相”系列报道,将从政府、企业、市场多个角度观察,点评新的市场环境下值得思考的特例和规律。

  中房网讯(记者 陈伊颖)4年前,一块坐拥千米长江江景的地块,摘取了全国的总价地王。4年后,这块地王却接连遭受收回与分割出售。在它的老东家中冶置业眼里,它是一块烫手山芋,是一个久久见不到盈利的无底深渊。于是从2011年起,中冶将它不断分割出售。

  2014年5月30日,中冶置业再次出售南京下关区滨江江边路以西1号地块中的部分地块,被龙湖地产以25.38亿元抄底接盘。相比4年前的拿地,此次交易折算的楼面价仅上涨了600余元/平米。昔日“地王”的平价易主,折射出中冶置业财务的黯然,与对“地王”的力不从心。

  “地王”遭割据

  2010年9月20日,中国冶金科工股份有限公司公告称,公司全资子公司中冶置业集团有限公司控股的南京临江老城改造建设投资有限公司,已于19日通过竞拍取得南京市下关区滨江江边路以西1号地块和3号地块土地使用权,土地出让价分别为121.41亿元人民币和78.93亿元人民币,合计200.34亿元人民币。其中,滨江1号地成为当年土地成交的全国总价地王,3号地也在当年总价地王排名中名列第三。

  2012年11月30日,该公司再以56.2亿元人民币,竞得南京下关区滨江江边路以西2号地块,并成为当年南京的总价地王。

  在中冶置业的规划中,本想将3个总面积达到236万平方米的地块合并成一个整体,但2013年7月3日,南京市国土资源局以规划建设条件发生重大变化以及地块内铁路西站货场迁建时间调整为由,收回了滨江2号地块。

  屋漏偏逢连夜雨,剩下的两个地王并没有给中冶带来“后福”,反而让它陷入“祸不单行”的困局。之后,中冶置业表示,两个地块整体开发体量大,项目开发周期长,为保证项目投资收益,公司将优先推进3号地块的开发,并寻求合作伙伴开发1号地块。

  2011年12月,中冶置业将子公司南京长江国际航运中心开发建设公司100%股权以18.4亿元,转让给了南京外滩投资发展集团。今年3月10日,中冶置业将子公司南京港宁置业和龙江湾置业60%的股权,以20.68亿元卖给了深业集团,将南京立方置业100%股权以人民币9.023亿元对价转让了上海证大地产。6月4日,龙湖地产发布公告称,以约25亿元收购了中冶置业旗下南京金名城置业100%股权。

  上述五个子公司均为中冶置业为开发1号地块而设立的项目公司,均持有1号地的部分地块,股权出让后地块持有权也随之易主。至此,中冶的“1号地王”,陷入了“诸侯割据”的局面。

  “地王”难整形

  中冶置地收购的下关区滨江江边路以西1号地块,东至热河路,西至江边路,北至规划路,南至中山北路。咫尺之遥的长江江景,让它从旧时起就是南京的人口聚集中心,也是南京曾经最为繁华的商区之一。其中1号地块里的“大马路”,在民国时还有“南有夫子庙,北有大马路”的说法,堪称当年南京的“CBD”。

  但近几年来,下关区这个昔日的繁华之地却成了南京最大的棚户区,并有危旧房、低端产业工厂、印刷厂等污染企业穿插其中。

  2009年年初,南京政府公示了《下关滨江地区规划设计》后,开始着手启动对这一老城区的拆迁改造,欲将脏乱差的老城建设成为打造成现代化的滨江商贸商务中心——“南京外滩”。

  2009年4月,南京市国资集团、下关区政府、中冶置业共同成立南京临江老城改造建设投资有限公司,主导下关滨江区域的老城拆迁改造,随后三方签订了《南京下关滨江区域老城区改造项目整体开发合作协议》,计划两年之内完成拆迁工作。而中冶2010年拿下的下关区滨江江边路以西1号和3号地,都是计划用于南京市下关区旧城改造项目。按规划,这两块地总用地面积约为125.55万平方米,总建筑面积约为409.13万平方米,计划2011年上半年开工。

  但在中冶置业拿地至今的3年多时间里,仅在2012年7月,举行过一场盛大的开工仪式,再无其他实质进展。因此,中冶也被爆出只是为了避免遭遇闲置土地处罚而涉嫌虚假开工。

  对于中冶置地来说,拆迁南京最大的棚户区,将涉及居民近12000户、工企单位200余家,改造进程缓慢早在意料之中。另外,在支付了200亿的土地出让金后,中冶置地还将面对至少400亿元的拆迁与开发资金,也令开发进程雪上加霜。

  根据中冶集团2013年的年报显示,截止2013年底,仅南京地王项目已投入金额达到222亿元,但是该集团来自房地产业务的营业收入仅为263亿元,捉襟见肘的财务状况,让这块地王成了中冶的“心头痛”。

  “地王”低价甩

  滨江1号地的土地总面积为35.4万平方米,今年已转让约10万平方米,其中,港宁置业占地2.54万平方米,龙江湾置业占地1.88万平方米,立方置业占地1.32万平方米,金名城置业占地4.58万平方米,共从中获得净利润3.46亿元。

  另据此前媒体披露,滨江1号地共被拆分成20多个资产包,都将进行挂牌转让。而中冶也在5月29日发布的公告中表示,将转让拥有1号地地块的7个子公司的剩余股权与债权。若按挂牌底价成交,预计此次转让的7个子公司股权可获得净利润约为1.55亿元,加之此前交易获得的净利润,总计收益或将不足5亿元。

  对中冶来说,拿地3年多,全部转让后仅获得不到5亿元的净利润,再与这期间开发贷款成本、周边地价房价升值一比照,转让显然是笔“亏损帐”。

  以与龙湖地产的交易来算,龙湖地产接盘的金名城置业的资产为1号地王内的6块小地块,对价25.389亿元,规划建筑面积约38.3万平米,以此计算,龙湖地产所拿地块平均楼面价约6629元/平米。而中冶置业在2010年9月份拿下这块地时的平均楼面价约5929元/平米。

  在今年全国70个大中城市住宅销售价格普遍涨势收窄的态势下,南京市的房价涨幅却始终位于首位。且南京政府2013年撤销下关区,将其与鼓楼区合并为新的鼓楼区后,这一片区的房价也借由“学区房”、“江景房”的优势一路水涨船高。目前这一区域周围在售的新建住宅,如世茂外滩新城,边城世家、长江峰景、润开华府等,售价都在21000-32000元/平米期间,1号地块区域内的二手住宅售价也在16000-2000元/平米期间。

  相比之下,中冶握地仅4年时间,转手出让时每平米仅升值了600多元,而6000多元/平米的楼面价,与周边的房价的相形见绌,也令“地王”顿失贵气。

  但对于龙湖地产来说,中冶的实惠急甩,却是自己入驻南京的大好机会。

  龙湖在其官网公告表示,南京作为长三角中心城市,一直是龙湖战略目标城市之一。而滨江1号地位于南京主城西部,长江东侧,拥有临江一线江景,为南京市重点打造的滨江商务区核心地块。此外,该地块周边还拥有完善的配套设施和教育资源,被认为是南京近年来少有的市区内核心优质地块之一,与集团“近城区”战略相吻合。

  据悉,龙湖计划将此次收购的“1号地王”中的几个地块打造成集住宅、可售型商业、可售型soho办公产品为一体的滨江外滩地铁上盖国际社区。

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