佳兆业危机:或涉深圳龙岗旧城改造

王小明2014-12-06 06:15:03来源:中国经营报

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  先是公司主席盛传被扣查,之后旗下上千套预售房源莫名其妙被官方锁定,《中国经营报》记者通过多方了解获悉,深圳龙头房企佳兆业正在面临前所未有的危机。几乎与此同时,该公司股权却出现大笔转让,这是“金蝉脱壳”,还是卖盘保泰?

  12月4日早间,因为“锁盘”事件而停牌一日的佳兆业发布复牌公告称,公司主要股东大正将向另一主要股东生命人寿的全资附属富德资源投资,转让集团5.755亿股份,相当于已发行股本约11.21%,代价为16.68亿元,转让完成后,生命人寿(连同富德资源投资)所持佳兆业的权益将增加至29.96%,而大正持有的佳兆业股权将从20.84%降至9.63%。

  资料显示,上述主要股东背后的实际控制人正是佳兆业主席郭英成及其两兄弟郭俊伟、郭英智,在如此敏感的时机进行股权转让引起了资本市场的恐慌,当天复牌的佳兆业盘中一度暴跌12.55%至2.3港元。

  金蝉脱壳?

  根据佳兆业的最新公告,上述股权的转让价格相当于每股股份2.898港元,较停牌前每股股份收市价溢价约10.19%,股份转让将于2014年12月5日前完成。股份转让完成后,生命人寿(连同富德资源投资)所持佳兆业的权益将从18.75%增加至29.96%,而大正持有的佳兆业股权将从20.84%降至9.63%。

  资料显示,大正投资有限公司是2007年7月23日在英属处女群岛注册成立的投资控股公司,此前持有佳兆业已发行股本的约20.84%。大正的所有已发行股本均由一家名为昌裕投资的公司所持有,而昌裕投资有限公司又由一家名为Good Health Investments Limited全资拥有,Good Health Investments Limited则由Seletar Limited及Serangoon Limited作为Credit Suisse Trust Limited的代名人及受托人分别拥有50%及50%的权益。

  根据公告,这家名为Credit Suisse Trust Limited的信托公司是以郭俊伟、郭英成及郭英智于2008年5月23日成立的全权信托之受托人的身份行事,全权信托的受益人包括郭俊伟、郭英成及郭英智的直系家族成员。这意味着,大正投资背后的实际控制人正是佳兆业的主要创始人郭氏三兄弟。

  在如此敏感的时机进行股权交割引起了资本市场的恐慌,当天复牌的佳兆业盘中一度暴跌12.55%至2.3港元。“继多家房企涉官员贪腐案后,房企涉官商利益输送等内幕已令投资者如惊弓之鸟,主要股东选择此时进行股权转让确实难以理解,市场亟待佳兆业有进一步明确的消息。”有香港机构人士对《中国经营报》记者表示。

  数天前,一场前所未有的“锁盘”危机令佳兆业措手不及。其位于深圳龙岗区的数个正处于预售期的项目,包括佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园及佳兆业城市广场的未售单位被深圳规划和国土资源委员会锁定买卖协议备案,初步估计涉及房源超过千套,其中包括数百套商铺项目也处于锁定状态。这种异常的状况在深圳房地产市场发展历史上可谓前所未有。

  由于此事件官方以及佳兆业至今都未能给出详细的解释,12月2日停牌前,佳兆业股价爆跌6.41%至2.63元。次日,佳兆业以将公布一份载有内部消息的公告为由宣布股票停牌。

  在最新的复牌公告中,佳兆业仍不能解释旗下楼盘被锁定的具体原因:“公司并无就有关锁定接获由中国有关当局发出的任何通知书,也尚不清楚有关当局作出有关锁定之原因。本公司正与有关当局进行沟通,以恢复受影响的单位至正常状况。”佳兆业表示。

  根据官方解释,预售房源被“管理局锁定”,一般是由于房屋处于限制状态或开发商存在违规行为而导致,但涉及同一个发展商如此多项目被同时锁定,显然不是普通的项目违规所能解释,最大的可能是,佳兆业企业本身涉嫌违规。

  这种猜测市场早已有之。一个多月前的10月13日,担任深圳政法委书记的蒋尊玉涉嫌严重违纪而落马。几天之后,市场就传出了佳兆业主席郭英成卷入该案而被官方扣查的传闻,为此佳兆业不得不紧急发布澄清公告称,主席被扣查消息完全不属实,当日郭英成还在香港办公室上班。

  但此后郭英成并未在公开场合露面过。“锁盘”事件发生后,郭英成的下落再次被资本市场所关注。但据佳兆业人士向记者透露,当前公司并未受上述事件影响,运作完全正常,公司主席也还在公司正常上班,市场上的一些传闻并不符合实际。

  旧改专业户

  但这数次澄清并未打消市场的疑虑,是次旗下楼盘预售单位莫名其妙地被官方锁定开始让市场担心佳兆业的命运。

  “这是深圳房地产市场上前所未有的事情,而且政府方面似乎也不愿意作出更多的解释,这种情况极其罕见。”一名深圳地产圈人士告诉记者,佳兆业在深圳本土与相关政府人士关系密切几乎是众所周知的事情,该事件或将影响到佳兆业未来的命运。

  作为深圳本土龙头房企,佳兆业以善于运作城市旧改项目而知名。

  从1999年开始涉足旧改以来,佳兆业在深圳成功运作了平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等大型旧改项目,从某种程度而言,旧城改造业务已成为佳兆业最为重要的发展战略之一,其在深圳的大部分项目土地均通过旧改而获取。

  “在深圳,能够操作旧改项目的只有两类企业,一是资金实力雄厚的央企,比如华润、招商;二是旧改经验丰富的民企,包括佳兆业、京基、卓越等,这类企业拥有丰富的本土资源和开发经验,政商关系密切,具有很好的谈判优势。”

  上述深圳业内人士表示,在深圳近年城市土地供应主要依赖城市更新的模式下,佳兆业在本土的竞争力远超万科这样的行业龙头。

  为了推进旧改,佳兆业在2013年成立了一家名为佳兆业置业的企业,这是国内首家专注于城市更新的公司实体。凭借多年来旧改的成功,佳兆业赢得了行业“旧改专业户”的称号。

  2009年12月,佳兆业在港交所完成上市,随后的三年时间,佳兆业的销售额呈现出几何级的增长:从2010年销售额刚突破百亿到2013年完成239亿元的销售额,三年时间增长了2.4倍,截至今年10月底,佳兆业完成销售额193亿元,而今年其销售目标是300亿元。

  佳兆业的快速扩张与其在深圳本土的爆发式成长不无关系。在深圳,佳兆业的销售增长速度远超其他房企。

  今年上半年,凭借佳兆业城市广场、佳兆业悦峰、佳兆业前海广场、佳兆业假日广场、龙岗大道1号等项目,佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额,超过行业龙头万科,摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

  此次被锁定的预售楼盘佳兆业城市广场,在上半年则以2.2万元/平方米的均价卖出了1033套,成为今年上半年深圳楼市最火的楼盘。

  但这一切荣光可能都将就此打住。除了深圳佳兆业前海广场预售不受影响之外,当前佳兆业在深圳的所有预售项目都已经被锁定而不能销售,其中上半年卖得最火的佳兆业城市广场首当其冲。值得注意是,上述被锁定的项目除了位于福田区的佳兆业中心外,其他均处于过去数年佳兆业深耕的龙岗区。

  龙岗阴影

  记者采访的各种信源,均指向佳兆业的违规极有可能发生在2011年至2014年其龙岗旧改项目推进期间。而当时龙岗区的主政者正是刚落马不久、彼时担任龙岗区委书记后升任深圳政法委书记的蒋尊玉。

  2011年深圳的大运会概念令龙岗成为深圳开发商扎堆的热门区域。2011年至2013年,佳兆业先后在龙岗通过城市更新的方式拿下多个项目地块,开发了佳兆业城市广场、龙岗大道一号(新都汇家园)、佳兆业假日广场、悦峰花园等四大项目,成为该区域最大的“地主”之一。如今,这四个项目逾千套预售房源都已被房管局锁定,仅佳兆业中央广场一个项目,被锁定的房源就超过了800套。

  佳兆业广场是佳兆业在龙岗中心区的最主要项目,也是深圳至今为止规模最大的城市改造项目。项目位于龙岗华为科技新城的核心地段,项目占地面积约32万平方米,建筑面积则达到180万平方米,是一个集地标级写字楼、商业MALL、商务公寓、住宅等多种业态的大型综合体项目。

  2011年3月,该项目举行拆迁启动仪式,时任龙岗区委书记的蒋尊玉为佳兆业亲自站台,与佳兆业集团董事局主席郭英成一起出席启动仪式。在该仪式上,佳兆业则宣布将向龙岗区政府一次性捐赠2000万元,用于大运会的城市建设。

  “华为科技新城是蒋尊玉主政龙岗的主要政绩工程,作为特区扩容示范区,蒋一直期望将科技新城打造为深圳下一个区域中心。”一名深圳政经观察人士告诉记者,蒋尊玉是华为科技城建设的主要推动者,而佳兆业则是近年来在龙岗区最为活跃的发展商,双方关系密切几乎是深圳地产圈众所周知的事情。

  据公开报道,2011年4月,郭英年曾跟随蒋尊玉回其江苏丰县老家参观考察,为当地招商引资助力。而在龙岗主政期间,蒋尊玉则不止一次为佳兆业旗下项目的奠基、开工活动站台:2012年8月10日,佳兆业位于深圳大鹏新区十大项目集中启动暨佳兆业万豪大酒店奠基,蒋尊玉出席;当年11月29日,佳兆业华为科技城01单元项目改造签约,蒋尊玉也出现在了现场。

  对于郭英年与蒋尊玉过从甚密的说法,佳兆业方面并不认可,“他是当时龙岗的区委书记,佳兆业在龙岗有很多的项目,也需要与政府合作,双方有来往是很正常的事情。”佳兆业人士对本报记者表示。

  但从客观上而言,在蒋尊玉主政龙岗期间,佳兆业确实是该区域受益最大的开发商。2013年5月,佳兆业以亏本的形式拿下了位于龙岗的深圳大运中心运营权,该场馆在大运会之后因为每年6000万元的维护成本而成为了深圳市政府的沉重负担,佳兆业拿下该项目运营权后,曾被外界解读为这是“投桃报李”的举动:一方面是为政府解忧,另一方面为自身未来在龙岗的土地开发增加谈判筹码。对此,佳兆业方面明确否认:“场馆的经营与房地产开发是割裂的,接手大运中心与公司的地产开发业务没有任何关系”。

  如今,蒋尊玉已经落马,佳兆业能否凭借其在深圳经营多年的政商关系而走出危机仍要拭目以待。

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