万科总裁郁亮:没有回款的销售是耍流氓

蔡胤2015-03-10 07:54:05来源:第一财经日报

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  “去年我们就放弃了规模这件事情,今年我们强调以现金流为基础的真实价值创造,继续抓现金,抓回款,没有回款的销售是耍流氓。”昨天(3月9日)上午,在万科集团高级副总裁毛大庆的离职新闻发布会上,万科集团总裁郁亮回答《第一财经日报》记者提问时这样说道。

  地产“白银时代”,在规模和盈利能力出现博弈的局面下,作为标杆企业万科的选择是后者。郁亮表示,今年,他要求万科“忘记规模”,要求每一个城市公司效益增长必须超过规模增长。

  今年重抓回款

  成功瘦身后的郁亮十分注重形象,曾因登上时尚杂志封面流露欣喜的他,昨日以修身西裤、尖头皮鞋的“标配”,亮相北京万科中心会议室。但除了自己的“马甲线”,他更为在意的,是万科各个城市的盈利能力曲线。

  “去年我们成功回款2000亿,所以我们现在日子很好过,因为我们有足够的现金在手里。”回答本报记者关于对各子公司财务指标预期的考量标准的提问时,这位摩羯座的万科“首长”(万科员工对其习惯性称谓),流露出亲和之外强硬的一面。

  房地产行业自2014年初进行的调整,目前还未结束,高速增长的时代一去不返。眼下,客户和投资者付出的每一分钱,都要“生钱”,这是过去“弯腰捡钱”的房企不得不面临的一大挑战。郁亮称,如果说还通过扩大规模做更多的项目,只获得更低的利润,是不值得的,因为地越来越难买,风险越来越大了,这种规模模式走不下去。

  作为标杆房企,一向对后市审慎的万科,似乎已经萌生去规模化的路径。郁亮坦言,追求真实价值就是忘记规模,去真正的创造价值,让员工跟投的钱要有好的回报。

  说到这里,这个曾跟媒体记者聊登山时用什么防晒霜效果最好的总裁,颧骨颇高的脸上满是严肃。在房地产行业,做成本出身的人往往最会算账,而郁亮恰恰是那个精于成本、对财务敏感的职业经理人。这决定了地产白银时代,郁亮掌舵下的万科,对用一元钱可以赚来多少钱的追求,远远超出了对规模的着力。

  “所以现在我们对每个公司和区域要求是一样的,是以现金流为基础的真实价值创造,我们要求每一个公司效益增长必须超过规模增长,你规模上当然可以发展,但是要求效益增长必须超过规模增长。”郁亮说,这是他目前对万科所有的一线公司的要求。

 白银时代的自我革命

  发布会上的另一个话题是万科前副总裁毛大庆讲述了“主政”北京万科6年间的遗憾。

  与众多房企经理人一样,单位资本如何取得最高的净利润,也曾是令毛大庆心焦的问题。对此,毛大庆坦言,北京万科从2009年的43亿元到2014年的200亿元规模,总资产增大、业务多元化的同时,员工收益和公司盈利能力还有不足。

  这样的局面,与“黄金时代到白银时代”的行业背景不无关系,房地产行业传统模式面临着革新,对产品项目价值的考量标准及投资策略都将发生变化。如此洪流中,万科的处境也不例外。

  怎么把北京公司不光做大,还要做强,这个毛大庆未竟的事业,落在了继任者刘肖身上。

  “北京万科第二次创业是我跟毛总共同提出来的,43亿到200亿是第一次创业的过程,毛总的遗憾则是我们未来的方向。”对此,刘肖昨日对记者称,“白银时代”,北京万科将对并购公司、并购项目、拿地等一系列业务精细梳理,万科转型中,北京区域将把一部分注意力放在养老、金融等产品上。

  “刘肖在万科的平台上做资本市场最早,恐怕也是认识最深刻的,只有资本市场做通了,我们才有可能把不动产的经营做好。”毛大庆补充说道。

  进入3月以来,万科加大内部淘汰、为开源节流而“瘦身”的说法不胫而走,万科对此进行了否认。上周,又有媒体援引万科内部人士的说法称:“我们每年有固定淘汰率,但现在淘汰率放大了不少。现在各分公司都在自我变革,尤其是北京万科和深圳万科公司。”报道还援引万科集团董秘谭华杰的表述称,万科的确在做内部调整,组织架构变革的主要导向是提升组织效率,从金字塔科层结构向合伙人扁平化结构转变。

  郁亮昨日称,万科每十年会出现一些新的变化,目前已经确定的新的用人准则是“新老并举,以新为主”。

  对于万科的人事调整,上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,这与转型不无关系,近两年以绿地为代表的企业对万科的市场地位产生了冲击,在这个背景下,去行政化、调动内部管理团队的积极性和提高行政效率,成为了万科的选择。

  在严跃进看来,通过剥离一些非核心团队,对“少壮派”新人而言,意味着释放激励。

  另一位地产研究人士指出,万科本轮人事变动,反映了房地产企业应对行业变化而做出的“自我革命”,也是房地产利润率下降、区域差异凸显的现实下的必然结果。

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