未来地产商都是投资商

王闻 2015-05-15 08:18:58 来源:中国房地产金融

  易居资本总经理吴绮敏认为,未来地产公司的走向一定是趋于投资性。

  易居资本,是易居中国于2007年在美国纽交所上市后成立的一家房地产私募基金管理公司,一直专注于房地产项目、企业及产业链相关领域投资。其基石投资人不仅包含万科、恒大、万达、富力地产、绿城集团、华远地产、星河湾等全国房地产50强企业,还吸纳了SIG、磐石资本、涌金集团、新浪网、广田股份等国内著名企业。

  吴绮敏,是易居资本总经理、合伙人。这位集智慧与美貌为一身的女总裁,用双子座独有的细腻管理,从2008年成立第一支美元基金开始,一直低调发展,截至目前累计管理14支基金,总规模超过200亿人民币,成为国内顶级私募基金之一。

  “但我绝非一个女强人。”吴绮敏在接受《中国房地产金融》采访时强调,虽然工作经常被排的满满当当,但她显然更乐意“把投资当成是另一种生活”。

  三次转型

  既然选择了远方,便只顾风雨兼程。

  从1992年同济大学毕业至今,吴绮敏在20多年的工作经历中,完成了从房地产行业到家居行业,再到金融行业的职业转型。

  工民建专业的吴绮敏大学毕业后,先去了一家国有房地产公司任职七、八年,主要参与房地产项目的开发;之后到了家居企业百安居,负责选址店面和寻找项目,这一晃就是十年。

  但是,在百安居做久了,吴绮敏渐渐地发现,一家外资企业在中国的投资领域受到很多政策性的限制,虽然有太多的投资机会,但却无法落实,这对于一个非常懂得房地产经营的专业人来说,眼看着很多投资赚钱的机会都一一错失,她觉得非常可惜,甚至有“有力无处使”的感觉。

  此时,易居中国向她伸出了橄榄枝。在与董事局主席兼总裁周忻进行一番促膝深谈后,吴绮敏决定大胆尝试新的挑战——执掌当时易居中国的全新业务板块“基金管理”。

  从明面看,从房企到百安居再到易居,似乎有“越界”之嫌。但吴绮敏认为,这其中的“地产”主线并未改变,脉络清晰可见。

  “我一直在做跟地产有关的工作,90年代初刚毕业,就看好房地产行业,然后到百安居也是在做地产,实际上做的是全国的选址、谈项目、买地,经历中国核心城市过往20年成长变化,然后到易居资本我还是做与地产有关的投资。”吴绮敏表示,从进房地产企业开始,就不断的学习地产相关的知识,让她了解了开发商的操作流程;到百安居与国外公司的沟通让她对国际500强企业的经营理念有所理解;到今天,从地产走到地产投资、私募股权投资,这都是不断的工作积累结果。

  从美元基金到人民币基金

  吴绮敏执掌易居资本后,发行的第一支基金就是规模1亿美元的外币基金。

  “2008年,我们开始做地产私募基金,国内很少见。当时我觉得境外的条件都比较成熟,我们募资也非常顺利,投向中国房地产,机构也很认可,所以第一支美元基金产生的很简单。”

  吴绮敏告诉《中国房地产金融》,易居资本的第一支美元基金,是通过集团的优势和国际上的大私募基金进行项目合作。当时投资比较谨慎,每次投的金额并不大。但易居资本在合作时一定会一起做调研做策略,参与了很多重大决策。这样既保证了易居资本的投资,也让公司得到了成长。“同时我们也有特有的信息分享,所以他们也认可我们的价值。”

  审慎的策略让易居资本“一炮而红”,首支美元基金中首个项目以当年创造年回报70%的成绩回馈了投资人。在收获掌声的同时,吴绮敏也敏锐的发觉到,因为是美元基金,外资在进入国内房地产市场时存在诸多限制,这也让易居资本在2008年金融危机来临时,错过了很多机会。

  于是,吴绮敏带领她的基金团队开始募集人民币基金。2010年,易居资本成立了两支人民币平行基金,完成14个股权投资项目及8个房地产项目的投资;2011年,易居资本联合成立星浩资本,首次提出私募基金进行房地产开发的理念,开创房地产开发新模式。

  随着易居资本在人民币基金领域的逐步发力,有越来越多的品牌企业开始认可易居资本。2012年,易居资本邀约中国前50强开发商,尝试房地产金融创新,成功设立了TOP50房地产基石基金。形成以万科、富力、旭辉等50强地产商为主的投资人团队。TOP50基石基金以联合拿地,基于“股+债”结构的创新模式,推动金融机构为开发商拿地项目进行模式创新。

  2013年,易居资本入股第三方理财机构钜派投资。2014年,易居资本设立土地一二级联动开发基金,这也成为中国房地产PE史上的一次影响深远的重大事件。

  地产金融刚启幕

  “我大胆的预测,未来中国的地产企业都应该是投资型公司。”吴绮敏表示,中国房地产市场经过二十多年的发展,或许还有地产公司想要做“增量”,去占有一定规模的市场。但她认为,未来地产公司的走向一定是趋于投资性。

  “投资公司可以多元化,或者是拥有各类公司的股权、收益,或者是像资产管理公司一样拥有很多物业去不断增值。总之,这是一个完全综合性的企业。”吴绮敏进一步表示道。

  在中国房地产行业从“黄金十年”向“白银十年”过渡的阶段,吴绮敏认为,从地产金融的角度来说,在中国才刚刚开始。

  “随着地产企业操盘能力的透明化跟企业的上市规范化以后,跟金融的结合程度会越来越高。”吴绮敏指出,此前双方的结合仅仅是一些固定债类的产品,而今后地产金融未来会走向投资行为,在此基础上,“风险共担,利益共享”成为双方合作的一个非常重要关键因素。

  “地产企业在从重资产走向轻资产的转变过程当中,已经越来越多的运用到地产基金的形式。对于投资人来说,这就是一个比较大的机会点。”吴绮敏告诉《中国房地产金融》,在地产基金逐步“从债变股债然后变股”的过程中,投资人一定会去找能够盈利,并且规范运作的好项目,这时,专业的管理机构的优势就会凸显出来。

  在地产PE端,吴绮敏今年更看重的是地产并购领域,易居资本今年也会着力去发地产并购基金。据她介绍,在今年易居资本的PE投资领域,会主打“生活服务O2O基金”。

  “当很多基金忙着挖掘房地产项目投资机会的时候,易居资本却瞄准了产业链相关企业,并投资了Mamahome、网筑等企业。当时很多投资人不理解我们的投资理念,但随着这些基金的收益不断增长,投资人的态度由不解到认可、认可到信任,来了个180度的转弯。”吴绮敏表示,“因为这些对企业的价值确实有很大提升。”

  据观察,易居资本投资的全筑股份今年3月20日上市,截至目前其账面价值已有超过10倍投资回报。