闹中取静的金融街

李悦2015-11-17 16:37:35来源:中国房地产金融

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  去年,金融街以50亿元天价从SOHO中国手中购入上海海伦广场及上海静安项目,当时,不少业内人士纷纷吐槽金融街这一迟到了多年的出击计划,认为其不但错失了上海地产发展的多个黄金点,同时并购的项目也被视为鸡肋。

  当“金融街·静安中心”(以下简称“静安中心”)从7月开始倒计时大秀其项目之时,作为布局上海的首个项目,我们除了好奇这一楼盘之外,还拭目以待这家雄霸于北方的地产巨头,将向上海市场交出一份怎样的答卷?

  三区夹击中的鸡肋

  据悉,静安中心项目是金融街于2014年7月从SOHO中国手中获得的二手项目。当时该项目与位于虹口区的“海伦项目”一起打包,最终以52.32亿元的总价成交。按照收购协议来计算,静安项目收购的楼板价约为2.85万元/平方米,从楼板价来看,金融街在这个项目上能否盈利,住宅部分的销售和定价起了关键作用。

  从项目的布局来看,这一项目虽然名称中有“静安”二字,看着像是位于上海黄金区域——静安区域之内,但实际上这一项目位于静安、普陀、长宁三区交界的曹家渡地区。此前,在地产业内语言风格较为犀利的独立评论家丁祖昱对这一项目曾评论,“由于受到静安寺商圈、中山公园商圈和长寿路商圈的夹击,这一项目的商业和办公氛围比较一般,这块三角地其实就是一块鸡肋。”

  就在今年7月,静安中心曾向上海媒体考察团大秀其位于北京和天津的诸多经典项目,让不少媒体人员对其上海的首个项目充满了好奇与期待。

  近日,《中国房地产金融》从静安中心楼盘现场了解到,这一项目由1栋22层住宅(由两个门牌号组成)、1栋7层酒店式公寓和2栋办公楼组成,住宅项目共84套物业,均为149-178平方米的三房房源。记者了解到,首次推出的住宅约有42套,分别为150平方米和180平方米的两种三房户型,房价预计在10万/平方米左右。截至目前,其项目的样板间已公布。但项目还有1栋酒店式公寓,房型为166、172平三房,其样板间尚未公布,且开盘时间和价格待定。

  此后,记者从上海房地产交易中心公布的公开信息了解到,静安中心截至目前尚未获得预售许可证。据业内人士猜测,按照其现有情况,预计上市开盘时间至少还需一个月左右。这就意味着,其最快开盘时间至少在11月底或12月初。

  但据楼盘现场工作人员透露,虽然尚未取得预售许可证,但有关该楼盘的认筹则即将开始。该楼盘售楼处一位负责人告诉我们,静安中心近期即将结构封顶,目前正在申请预售许可证。由于目前楼市整体情况好转,房价也处于上升通道。对方表示,不排除开发商有计划放慢开盘节奏的可能。

 周边房价应声上涨

  记者了解到,对于这一即将开盘的静安中心项目,附近居民对其关注度颇高。由于该项目由综合性酒店式公寓、办公楼组成,一旦开业之后,便可在当地形成一个小型CBD区域。周边不少居民表示,这个项目的出现将有助于提高区域内的商务气氛,当然,最直接的则是带动附近二手房价格的提振。

  该项目身处曹家渡商圈,旁边已有悦达购物中心等大型购物中心,因此,周边居民大多将这一项目看成一个较大规模的商业地产项目。

  记者从静安中心周边楼盘项目了解到,随着这一项目即将开盘消息的传播,实际上已经间接带动了周围二手房价格的提升。附近多家中介公司工作人员告诉记者,预估静安中心的实际楼盘价格每平方米在8万多元到9万多元,“这个价格已经比周围二手房高出2万-3万元,而且它是精装修房,刨去装修成本,实际上也就比周围的二手房贵了1.5万元。”中介人员告诉记者,很多原本在该地区想要购买二手房的客户都会前往该项目看房,受这一楼盘的影响,周边的二手房价格也已经提高了10%左右。比如附近的达安花园,之前其二手房价格在5万-6万元/平方米,现在涨至5.5万元/平方米到6.5万元/平方米。

  从项目所在区域来看,曹家渡板块中能与静安中心竞争、抗衡的新盘有两个,分别是嘉天汇和静安豪景这两大楼盘项目。其中,嘉天汇楼盘位于乌鲁木齐北路附近,相比静安中心,这一项目更接近静安区的心脏位置。但该楼盘由于整体房型面积较大,目前在售房型主要集中在270到330平方米的大户型,即便房价打个折扣,其一套大户型房整体售价也在3000万元左右。另外该项目也具有明显的短板,如该项目拿地较少,因此导致其社区范围较小等。

  另一个潜在竞争对手项目——静安豪景,则位于西康路武定路。该楼盘也主打大户型楼盘,主力房型大多在200-300平方米。由于小区具有较高品质的社区会所,因此其对外公开售价稳定保持在10万元/平方米左右。

  楼市暖冬 静待开盘

  根据链家统计数据显示,在今年“金九银十”期间,曹家渡板块6-8个次新楼盘月成交二手房30多套。如果曹家渡加上静安北区域所有楼盘(次新房加老公房,大约几十个楼盘)月成交大概200套。

  这一数字或许较能表现上海整体楼市目前喜忧参半的局势。在“金九”成色不足、“银十”期待更高的市场环境下,来自多家房企的信息显示,10月中高端项目处于扎堆入市的状态。在当前市场环境较好的情况下,开发商抓紧时间去库存的心情显得尤为迫切,而第四季度改善型高端房源也趁着年内最后一波出货窗口积极入市。

  就在不久前,上海市委书记韩正对于上海将控制高房价的表述,令市场对于政策风向产生各种揣测。而高端住宅正是拉高上海住宅均价的“领头羊”,高端住宅的扎堆入市是否将进一步助推房价,而政府方面是否又将出手干预,这一切或将影响到静安中心的前途。

  目前金融街在上海有三个项目,金融街(海伦)中心也在加速推进,该项目位于虹口核心区,对望陆家嘴金融中心。项目总体量17万平方米,规划为一栋5 A甲级商务写字楼及5栋总部独栋办公楼。

  另一个项目则位于闸北,金融街最近刚刚完成拿地,并正式进入开发期。7月15日,闸北区上海火车站北广场以北地块出让,最终被金融街控股以88.15亿元拍得,溢价率为50.12%,楼板价为27022元/平方米。

  综合目前上海楼市的整体形势、静安中心所处的板块表现来看,静安中心销售前景值得期待。但考虑到上海楼市持续趋热之后,可能导致刺激出台一系列调控新政策,因此静安中心的销售前景仍存变数。

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