SOHO中国去年净利大降87% “包租潘”本月试卖上海项目

蔡胤2016-03-09 07:52:02来源:一财网

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  3月8日,SOHO中国有限公司(下称“SOHO中国”)在香港发布了2015年业绩,交出了从售到租的转型之后的首份不含物业销售收入的年度成绩单。

  年报显示,该公司2015年营业额约9.95亿元,毛利润7.34亿元,毛利率约为74%;净利润约为5.38亿元,同比下跌约87%;租金收入同比增长了148%,约为10.52亿元。该公司董事会建议宣派及派发特别股息0.348元/股。

  在3月8日下午的业绩发布会上,SOHO中国董事长潘石屹对《第一财经日报》等媒体透露,在北京、上海房地产市场上行之际,这家三年前宣布从散售向自持转型的公司,计划于3月拿出非核心资产如上海世纪广场项目进行销售。

  租金收入同比增148%

  自2012年宣布从散售物业向自持物业转型以来,SOHO中国租金收入的变化,是股东关注的重点。SOHO中国对外称,自三年前宣布转型以来,已经拥有北京和上海繁华地段的170万平方米办公物业,这些优质物业已经成为公司最稳定、最核心、最有价值的资产。在资本市场宽松的环境中,资产价格将持续攀升,SOHO中国这些物业的价值也会水涨船高,为股东们带来增值。

  财报显示,SOHO中国2014年的租金收入约为4.25亿元,2015年这个数字为10.52亿元,同比增长148%。3月8日,SOHO中国 CEO张欣在回答记者提问时称,SOHO中国的转型相当成功,利润降低是因为不再销售物业,从销售型企业完全转变为出租物业的开发商。

  2015年SOHO中国的净负债率为24%,现金和银行存款共计90.12亿元。张欣说,低负债率和较高的现金流,是SOHO中国成功转型的表现。关于负债率,她透露,与众多国内开发商一样,SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债,随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟,一年多前 SOHO中国决定快速改变债务结构,以人民币债替换部分美元债。

  作为国内炙手可热的有代表性的联合办公产品,2015年投入市场的“3Q”办公室被SOHO中国寄予厚望。“3Q”是SOHO中国2015年推出的产品,从2015年年初到2015年12月,SOHO在北京和上海开出了11个中心,接近11000个座位的规模,会员3万人。张欣告诉记者,继续发展 3Q会员是SOHO在2016年的计划,也是SOHO中国未来高增长的业务。她同时表示,3Q产品为轻资产操作的灵活办公产品,不需要太多现金,SOHO 中国未来也不会激进拿地。

  根据SOHO的计划,随着3Q产品规模扩大,未来除了SOHO中国自有写字楼之外,还会与开发商同行进行合作。首席财务官阎岩在发布会上透露,上海的绿地集团是SOHO中国3Q产品最大的合作伙伴,目前双方正就如何在主要城市进行下一步合作做讨论,包括其他开发商和机构也在进行相关讨论。关于合作的方式,她透露,SOHO不会购买物业,是以轻资产方式合作,与开发商展开合作。

  趁势重启销售?

  2016年春节前后,北京、上海、深圳三城房价出现“跨年”上涨,进入3月后,涨势仍在继续。当《第一财经日报》记者问及如何看待目前一线城市的房价以及是否存在泡沫的问题时,张欣没有直接回答,她说,中国经济环境下,利息下降、准备金下降,资产价格因此上升。

  实际上,转型之后,与过去动辄上亿的销售进账不同,SOHO中国在物业的销售基本停滞。作为一家上市公司,SOHO中国如何保持租金收益、净利润的复合增长率,是投资者关心的问题。早在2012年8月份,当潘石屹便宣布SOHO中国要转型持有所有项目,不再销售时,市场就对于这家以销售起家却要做 “包租公”的转型之举质疑颇多。当时潘石屹宣布持有以后的一个小时内,SOHO中国股价下跌了8%。

  2014年,SOHO中国的营业额约为60.98亿元,较2013年的81.14亿元相比下降62.1%;净利润为40.8亿,同比下降 44.8%。2015年上半年,SOHO中国实现营业额为3.93亿元,同比下降约92%,实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元,同比下降约95%。面对净利大幅下滑的质疑,潘石屹曾解释称:“主要是前两年利润太高。”但他坚持认为转型的决策是对的,原因是随着北京、上海地价飞速上涨,销售物业的收入纳税之后剩下的资金,可能很难再拿到SOHO目前旗下望京、外滩这样的地块。

  但时移世易,当下SOHO所在的一线城市房地产市场,尽管风险在堆积,但房价上涨明显,物业去化速度加快。提高公司利润,除了依靠3Q这类创新性产品,是否还可借助其他市场机会,比如趁势卖房,重启销售?

  答案是肯定的。“把一些成熟的、租得很满、非核心资产,个别项目这个月底开始尝试销售。”潘石屹坦言,“公司计划将使用面积4.2万平方米的上海世纪广场项目,拿出来销售试一试,如果能销售好价格,给股东好的回报,也是好事情。”他说,既然市场有机会,能为股东赚钱就赚点。

  记者了解到,上海世纪广场项目目前为满租状态,每天每平米可超过10元。根据潘石屹的说法,目前还没有确定如何给该项目定价,想法是先拿出这样的非核心的写字楼资产,来试探一下市场,如果能按想象中的价格出售,应该能获得比较高的回报。关于下一步是否加大销售物业的比例,他说:“其他的还没有想。”

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