中海310亿并购中信地产 地产新“巨无霸”诞生?

刘敏2016-04-20 12:20:12来源:中国房地产金融

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  曾长期稳坐行业“老二”位置的中海,借此次并购或将向万科“一哥”地位发起挑战。

  记者 刘敏 发自上海

  继招商系地产、中交系地产重组之后,又有两家重量级央企开启了地产整合之路。

  3 月 14 日,中海地产和中信股份同时发布公告称,中海地产将以人民币 310 亿元的总价收购中信股份旗下中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务,总建筑面积约 2400 万平方米。

  中海地产则主要通过向中信方面增发股份、同时转让小部分资产来支付交易对价。交易完成后,中信将持有中海地产10%的股权,成为中海地产的第二大股东。

  作为曾长期稳坐房地产行业“老二”位置的中海,近年来滑落到第五,借此次并购,预示着中海将向万科“一哥”地位发起挑战。

  中海三次并购之路

  “并购”对于中海并不是陌生的词,在过去三年中,中海已经完成过三次兼并收购,交易对价近700亿元。

  2010年,中海完成蚬壳电器的股权收购,并将其更名为“中海宏洋”,此举是对三四线城市布局的考虑。“中海看中的是蚬壳电器控股公司光大地产的土地储备。”当时中海常务董事、财务总监吴建斌说。

  2013年8月,中海对母公司中建的整合完成,中建将旗下中建股份房地产事业部、中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。至此,中海成为中建系中唯一的地产整合平台。

  如果再加上此次并购,中海共计获得了超过3700万平方米的土地,充分显示了中海较强的并购整合能力。

  此前的两次并购,也让中海收获颇丰,业绩实现了跨越式增长。根据经济观察报的梳理,2010年,在中海并购中海宏洋前,后者的年销售额不足20亿港元,净利润不到5亿港元,并购后3年,其销售合约额从41亿港元到135亿港元,净利润从10亿港元到24亿港元。2015年,中海正式完成对中建地产直营业务的并购,当年中海实现销售合约额1806.3亿港元,同比增长28.3%,净利润333.1亿港元,同比增长22.5%。

  中海为何选择中信

  盈利高,拿地谨慎,一直是中海地产的特点。但这在一定程度上也限制了中海地产的规模发展。

  在全行业千亿级以上房企中,中海的土地储备最少。截至2015年底,中海土储4144万平方米,仅从数字字面上看,这在7家千亿房企中属于垫底水平。

  克而瑞梳理的数据显示,中信出售给中海的资产包土储面积约2400万平方米,大致分布为,珠三角42%、环渤海31%、长三角9%和其他地区18%。

  克而瑞分析师房玲认为,此次并购的中信地产土地储备,有很多位于北上广深四个一线城市,其中上海土地的注入对中海来说犹如“及时雨”。自2013年拿下梅陇地块后,中海在上海招拍挂市场上再无新地块入账,与中建的整合中仅获取了几个在售项目。“重利润的中海对于一线城市高价地块的争夺较为谨慎,通过并购的方式获取一二线城市的土地或是最理想方式。”房玲说。

  此外,中信拥有大量价廉物美旅游地产项目,其中,中信泰富2005年与万宁政府合作打造的神舟半岛10年里仅开发了四分之一。由于拿地早、规模大,中信大部分旅游地产项目的土地成本较低,溢价空间大。

  据中海内部人士透露,本次收购中信的资产包,以在建和待建项目为主,其中在建项目约1500万平方米,占总土地储备的约62.5%,已经可以销售或短期内入市销售,可迅速贡献营收与利润。

  中海和中信之间的整合,具有较强的互补性。因为中海的强项是做住宅项目,中信的强项则是做商业住宅,在此次重组过程中,中信旗下的住宅业务剥离给中海,而中海会把其一部分商业项目给中信,二者将会更加专注自己擅长的领域。

  雄厚的资金实力和地产板块之外的多项资源,也是中海选择中信的重要因素。中海在公告中也表示,中信在金融服务、资源能源、制造业、工程承包等行业拥有广泛业务,与中信的合作有利于增加中海在一线、二线城市展开多方面合作。

  中海未来面临的挑战

  央企整合,最困难的是人事变动和组织架构问题,刚刚从伤筋动骨般整合中走出的中海地产,亦需要马上进入另一个难度更大的整合中。对于中海接手的中信住宅项目,中信整合六年之久,都以失败告终,中海将如何整合?这将是中海面临的难题。

  在中海和中建整合后,曾多次被曝高管离职、内部不和等。中海和中建属于一个系统尚且如此,更何况中信股份和中海地产属于不同的系统,整合后人事关系如何磨合,能否磨合得好,将是中海面临的一大挑战。

  近两年时间内,中海地产频现公司高管离职。包括副总裁、营销公司董事长曲咏海,中海宏洋助理总裁范逸汀,执行董事郭勇及阚洪波等数位中海地产高管均已去职。

  “难度之一在于组织,中海属中国建筑集团旗下公司,而中信地产则属中信集团。此前中海与中建系内部整合都很困难,这次跨越两大核心央企则更加困难。难度之二在于理念整合,中信和中海经营理念不同。难度之三即为人事整合,公司经营逻辑、管理体系和方式的不同,给员工价值带来的影响是巨大的,如果整合,不排除中信地产人员或会大规模流失。”新城控股高级副总裁欧阳捷总结出三大难点。

  另外,对于这2400万平方米“中信大餐”,中海将如何消化?也是摆在中海面前的一大难题。根据克而瑞的研究报告,中信拥有不少大体量的旅游地产项目,像都江堰中信云栖谷、南昌中信庐山西海、佛山中信山语湖等。中海一直以来以住宅开发为主,兼有办公和商业,旅游地产并非中海所长,而且国内的旅游地产本身并不容易做,因此收购后实际的效果有待验证。

  对于中信在一些三四线城市拥有的大量住宅项目,目前面临着去库存的压力,也是中海接手后不得不面对的问题。

  中海在当初并购自己母公司中建的时候,被外界形容将撼动万科在地产界的霸主地位,但两年过去了,中海非但没有丝毫撼动,反而和万科的差距不断拉大。

  2013年,中海销售金额为1170亿元,首次进入千亿梯队,在排行榜中位居第五,万科销售额达1709亿元。2016年初,中海以1492亿元销售额位列第五位,万科以2627亿元再度排名第一位,两者之间的差距明显拉大。

  这次,并购中信地产后,中海能否奋力直追,缩小和万科的差距,赶超恒大、绿地,将是中海面临的最大挑战。

  重量级并购大势所趋

  去年中央经济工作会议中,政府首次提及“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”。这意味着,房地产行业去年以来的并购热潮,有望在未来一段时间愈演愈烈。

  在同策咨询总监张宏伟看来,2016年房企之间的并购重组将是大势所趋。“中海、招商蛇口、保利地产、中交地产,在完成重组后都将成为航母级龙头企业,行业集中度不断提升。”

  同时张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,房地产行业增速已经呈现出下滑趋势,此时,房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。

  而中海实际上也是顺应这一趋势。中海地产董事长郝建民2016年年初曾明确表示,今年将大规模开启兼并重组,重点是收购央企资产。

  中海作为当年地产行业榜首位置的有力争夺者,如今已跌出前三名的竞争,而且还面临业绩被行业榜首不断拉大、身后企业迅速赶超的紧迫现实。选择大手笔并购,的确是快速实现低成本扩大规模的方式。

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