高周转支撑下的恒大

李莉2016-07-14 15:24:43来源:中国房地产金融

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  5 月,恒大地产再度斥资 20 亿元,获取了深圳的一块城市更新用地。据不完全统计,截止到《中国房地产金融》截稿,恒大地产已经在全国拿下了 15 宗土地,投入金额超过 600 亿元。恒大地 产的土地储备再度领跑中国开发商。

  与此同时,恒大地产在全国疯狂圈地的行为也使其财务压力不断增长,恒大的负债率始终是业内 外关注的焦点。而恒大地产则不断通过高周转的手段来维持着这种疯狂的扩张。

  与此同时,据恒大地产发布的  2015  年业绩报告显示,全年恒大累计销售额  2013.4 亿元,创恒大地产上市以来全年销售历史最高纪录,正式进入  2000  亿房企阵营。

 恒大高执行力下的快周转模式

  恒大公开资料显示,恒大地产现已在 全国 147 个主要城市拥有大型项目 300 多个,主要遍布于济南、合肥、沈阳、长沙、 南京等二三线城市。

  面对恒大如此高速的发展,克而瑞数 据研究中心研究员朱一鸣告诉《中国房地 产金融》,恒大的管理机制一直十分鲜明, 执行力强、流程管控标准化、高激励制度 都是恒大管理的特点。这也是恒大房地产 业务得以实现较快扩张速度的基础。

  “恒大的执行力强,因此能够实现最 快周转,拿地后,开工和开盘时间均灵活 可控,方便其把握市场机遇,在市场热度 高的时候有货可推。在龙头房企中,恒大 的毛利率并不算低,常年在 30% 左右, 其原因是恒大的土地成本低,建设方面进行统一采购、分包,整个流程全面标准化, 成本控制能力极强。”朱一鸣解释说。

  事实上,在过去数年,恒大引以为傲 的高周转是房企普遍采用的策略,尤其是 对于成长性闽企如阳光城、泰禾、旭辉等 来说,高周转能够帮助其在杠杆合理、资 金安全的基础上实行全国扩张。当前,市 场行情产生了变化,再加上上一批成长性 企业的首轮扩张已基本结束,能够在新进 城市立足,行业的整体周转速度均有所放缓。

  “准确而言,现在房企的周转速度快 慢并非是作为企业的整体战略,而是针对 不同城市、不同定位的项目,制定差异化 的周转策略,以符合当前分化的城市市场 需求。”朱一鸣补充说。

 狠下血本的回一线 

  可以看到,恒大在多元化转型同时, 他们也在努力把原本二三线城市的布局 向一线城市回归。资料显示,御景湾项 目是北京市第一块自住型商品房用地。 2013 年 9 月 4 日, 经 过 43 轮 竞 拍, 恒大地产以 40.4 亿元及配建 51500 平方米公租房摘得该地 块,溢价率为 64.9%。在业内看来,该项目是恒大地 产向一线城市回归的信号。成功竞得御 景湾项目地块之后,恒大地产在北京拿 地动作逐渐增多。

  2015 年 恒 大 多 次 豪 气 出 手, 成 为 有意退出内地房地产市场的港资企业的 “最强接盘侠”。根据公开信息不完全统计,去年恒大在收购项目上花费已超过 600 亿元,用于并购包括住宅、商业及 写字楼等在内的全国 10 余个项目。而继2015 年 6 月起发行 400 亿公司债券之后,同年 12 月 23 日,恒大又计划发行15 亿美元永久可换股债券,这笔资金将 用于收购。

  当前房地产业开发投资竞争越来越 激烈,市场整体下行,融资成本不断上升。 恒大从 2013 年才开始更多地进入一线 城市,销售节点上北京上海拿的商品房 要比恒大其他城市慢得多,单纯从项目 的盈利能力来看,恒大的压力也将十分 的巨大。

  无理由退房去库存 

  在进军一线城市的同时,对于三四 线库存,恒大也是花样百出。据第一财经 网报道,在实施无理由退房一周年之后, 再次祭出杀手大招。该集团在 3 月 22 日 宣布称,无理由退房政策无限期延长的同 时,全国 300 多项目 8.7 折优惠促销。

  这是 2016 年以来第一家在全国范围展开 大幅度去库存优惠促销的开发商。

  据克而瑞研究中心近期发布的 《2015 年恒大无理由退房监测报告》显 示,与同规模房企相比,2015 年,恒大 的销售金额增速为千亿房企之首,与第二 名拉开了 22 个百分点的差距;除恒大外 的六家千亿房企平均销售金额增长率为 12%,较恒大低 41 个百分点;销售面积 增速亦在千亿房企中排名第一,比除恒大 外的六家千亿房企平均销售面积增长率高6 个百分点。很显然,在销售业绩高增长 的基础上,实施无理由退房使得恒大领先 同规模房企的优势更为明显。

  推出无理由退房的 2015 年 4 月, 楼市正处于迷茫转折期,购房者面临是 否买房的抉择。尤其在恒大深耕的三四 线城市,购房者担心的不仅是交付后的 质量,更担心房价是否有下跌风险。不 少房企因此减少了推盘量,采取了收缩 和观望的态度。

  而恒大的营销能力一贯出众,尤其 是在营销策略和推盘节奏的结合方面有 较强的优势。无理由退房的推出时机恰 当,免去了购房者的后顾之忧,对购房者 的决策造成了重大影响,其背后是恒大对 购房者心理的充分了解及对市场变化的 正确预判。

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