云南城投豪购银泰 西南“大领主”的自我救赎?

原创王飞 2016-11-02 09:51:10 来源:中房网

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  中房网讯 (记者 王飞)昨日(11月1日)晚间,云南城投发布公告,宣布拟以不高于经云南省国资委备案的评估值(上报云南省国资委备案的各个交易标的的评估值)作为交易价格,收购中国银泰投资有限公司(以下简称“中国银泰”)、北京银泰置地商业有限公司(下称“北京银泰”)、宁波银泰投资有限公司(下称“宁波银泰”)及宁波市金润资产经营有限公司(下称“宁波金润”)分别持有的天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州海威房地产开发有限公司70%的股权、平阳银泰置业有限公司70%的股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%的股权、奉化银泰置业有限公司19%的股权、成都银城置业有限公司19%的股权、宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权。

  (其中:北京银泰持有天津银润投资有限公司100%股权、苍南银泰置业有限公司70%的股权、杭州理想银泰购物中心有限公司50%的股权、成都银城置业有限公司19%的股权及奉化银泰置业有限公司19%的股权;宁波市金润资产经营有限公司持有平阳银泰置业有限公司70%的股权;中国银泰持有杭州海威房地产开发有限公司70%的股权;宁波银泰持有宁波经济技术开发区泰悦置业有限公司19%的股权)。

  大手笔收银泰项目入囊

  此次收购完成后,云南城投将新增位于温州、杭州、宁波、成都四地的8个地产开发项目,其中成都的三个银泰开发项目,唯银泰城不在收购范围内。云南城投将对收购的部分地产开发项目进行后续投资。

  云南城投在收购中国银泰的公告中表明,由于本次收购项目分布区域较广、规模较大,对公司的内部控制和运营管理提出了更高的要求;针对本次收购项目的特点和实际情况,公司在后续将根据相关约定同股比投入项目续建资金,公司需进一步提升工程建设管理能力,做好成本管控及税务风险控制,合理安排和统筹资金,为项目的顺利推进做好保障;另外,本次收购完成后,新增的商办物业和持有物业的综合运营管理对公司的管理能力提出更高的要求,公司将依托“银泰”商业品牌及商业运营团队,提升公司商业运营能力,采取有效的销售策略,提高销售速度,快速回笼资金,有效防控经营管理风险。

  云南城投是云南省国企改革重要受益标的,是云南省上市的唯一地产开发平台。大股东及云南国资委旗下资源丰富:公司控股股东为云南省省属企业云南省城市建设投资集团有限公司,并最终隶属于云南省国资委,省城投目前除拥有两个上市平台(另一个是云南水务在香港上市)外,还拥有金融资产(诚泰保险、本元支付等)、医疗资产(医院+云药科技)、旅游资源(景区经营管理和配套资产)、教育资源、酒店资源(如洲际酒店)等等;而国资委旗下资源更为丰富,未上市的资产类别包括物流、交通、能源等;在国企改革的分步推进下,股东方的资源在未来整合到上市公司的可能性很大。

  转型+出走的抗争

  云南城投今年上半年的业绩报告显示,2015年1—6月营业收入约29.33亿元,同比暴增939.76%,但亏损总额却达4.56亿元,净利润大幅下跌124%。该报告期末,其公司总资产460余亿元,而净资产只有40多亿元,其中存货余额340多亿元。

  对于此,云南城投的解释是,因为在项目均位于楼市环境欠佳的西部地区,以及现阶段公司战略转型仍处于前期等因素影响,所以业绩未达预期。并表示去库存仍是未来一段时间内的重点。

  在云南城投的营业收入构成中,房地产业务占比高达96%左右,毛利率却仅12.3%,低于同业平均水平。以产品类型排序对营收的贡献,从高到低依次是住宅、商业、物业服务、办公,其中住宅贡献90%以上。以地区划分,大本营昆明是重镇,对营收的贡献约占70%。

  而这个叱咤云南的企业必须要面对的事实是,一二线和三四线城市楼市的差距越拉越大。单说昆明,有当地统计机构数据显示:今年第一季度,该市商品住宅存量为716.71万平方米,去化周期不少于14个月;商业地产存量458.18万平方米,去化周期高达82个月。去年,昆明共有34家企业欠缴土地出让金,比2014年的25家显著增多。另外,昆明有10家房企列名“老赖”。2016中国房地产开发企业500强排行榜中,云南8家本土房企排名也暴跌。

  于是,无法再安于一隅的云南城投,近几年积极进军重庆、西安、北京等大城市,同时谋划向旅游地产和养老地产转型,以摆脱本地市场的窘迫大环境。此次收购银泰如此多项目,也非常可能是出自对区域布局与业态构成的调整和优化考虑。更显著的益处是,能够直接借用银泰已经非常成熟的品牌影响力和团队运营力。

  另外值得一提的是,云南城投在上月向中海信托和中建投信托分别进行了20亿元和7.5亿元的一次性借款。增信措施分别为云南城投控股股东云南省城市建设投资集团有限公司为公司取得20亿元借款提供全额连带责任保证担保;以及云南城投下属公司云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司以其持有的919.54亩土地使用权为公司取得7.5亿元借款提供抵押担保。这或也可看作是云南城投闪转腾挪的一个表现。

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