开年重金夺地 金茂的规模扩张之路

金姝妮 2017-03-20 10:24:01 来源:中国经营报

  近日,中国金茂控股集团有限公司(00817.HK,以下简称“中国金茂”)斥资176亿元重金拿地,延续了其去年在土地市场的“积极”。

  《中国经营报》记者通过梳理中国金茂官方公布的消息发现,近年来中国金茂在规模做大的“野心”驱使下,不仅积极储备土地资源,而且公司的战略以及经营模式都发生了转变。

  多城积极拿地

  2017年开年未满3个月,中国金茂在土地资源储备上就已经花费了176亿元,收获了南京和苏州的三宗土地。

  2月14日,中国金茂以总价73.40亿元竞得南京河西南部鱼嘴G97地块,成交楼板价为8501元/平方米,溢价率仅为1%。公开资料显示,南京河西南部鱼嘴G97地块临近河西商务中轴,属于河西南部鱼嘴金融聚集区的核心,也是高端住宅项目的聚集区,区位条件优越。该地块用地性质为商、住、办混合用地,占地面积141109.64平方米,综合容积率6.12,计容建面约863407.45平方米,其中住宅约23万平方米,商办持有约25万平方米,集中商业持有3.8万~4万平方米,可售商办约34万平方米;持有型物业竣工备案后,商办20年后整层销售,集中商业20年后可整体转让。根据规划要求,该地块还要建设一栋500~550米的标志性超高层办公写字楼。

  2月15日,中国金茂分别以34.22亿元和68.70亿元将苏州高新区2016-WG-81号和苏地2016-WG-82号地块收入囊中,溢价率分别为44.07%和30.9%。

  根据中国金茂官方网站公布的消息,记者梳理发现,近两年中国金茂拿地方面的积极性可谓十分明显,仅2016年拿地15宗。在2016年中期业绩会上,中国金茂首席执行官兼执行董事李从瑞表示,2016年上半年公司拿地总面积为120万平方米,6个城市有8个项目,占用的总资金是270亿元左右,但因为合作拿地比较多,中国金茂自有资金基本在100亿元左右。

  2015年中国金茂的拿地数量为15宗,而此前的两年分别是6宗、5宗。就进入的城市而言,中国金茂目前已经进入北京、上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等15座城市。

  在2016年中期业绩报告中,中国金茂官方表示将进一步深耕北京、上海、广州、深圳等一线城市的项目,同时加大在二线城市投入和开发的力度,增加战略性土地资源储备。2017年开年在土地市场的表现,也印证了其增加土地资源储备的想法。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中国金茂在南京等核心二线城市拿地做高端物业和标杆性项目是其希望做大规模的表现,但高端物业的政策管控相对严厉,如何规避政策风险,防范资金压力就显得很关键。

  求变、转型、升级

  储备了土地资源之后,中国金茂的销售业绩在2015年突破了300亿元。中国金茂公布的年度业绩报告显示,2013年~2015年全年签约销售额分别为210亿元、215亿元、301亿元,开发项目数量分别为23、31、40个。

  中国金茂的前身是方兴地产,2015年9月正式更名为中国金茂控股集团有限公司,同时确立了城市运营商的发展定位,并提出由“双轮驱动”到“双轮两翼”的战略升级。简而言之,“双轮”,即开发加持有;“两翼”,即服务与金融。当前业务涉及地产开发、商务租赁、酒店经营、零售商业、增值业务五个板块。

  值得关注的是,2016年1月5日起宁高宁担任中化集团董事长、党组书记,而中国金茂是中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业。宁高宁先后在华润和中粮创建了万象城和大悦城两个商业地产品牌。宁高宁履新中国金茂,是否会再造出第三座城?

  中国金茂公关部在回复记者采访的函件中表示,金茂商业是中国金茂双轮两翼中“持有轮”的重要增长力量。为实现分拆上市的战略目标,金茂商业采取轻重并举的业务模式——以“重为轻固本,轻为重添翼”为理念,以四条产品线为核心,通过“重资产运营”打造标杆和品牌,助推轻资产规模化输出;通过“轻资产输出”不断强化能力和磨砺团队,并助力重资产盈利能力的提升。另外,金茂商业通过创新业务模式,投资打造儿童娱乐、运动休闲、零售体验、美食餐饮四大创合业态,具备了市场差异化的竞争力,也将进一步提供高品质、体验化的消费服务。

  克尔瑞研究中心分析师沈晓玲认为,单从中国金茂的销售布局来看,由于以金茂府产品为主,偏向高端,所以在城市选择方面更加注重热点一线和热点二线城市。

  中国金茂香港办公室经理贺照强也曾在2016年7月公开表示,公司过去几年实现了商业模式从开发商到城市运营商的转变。

  财报显示,2011年~2015年,中国金茂的资产总额由697亿港元增加至1588亿港元。在中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2011年度中国房地产企业销售排行榜TOP50》中,方兴地产(中国金茂前身)销售金额110亿元,排名第40位,到2015年时,中国金茂的排名已提前至第27位。

  走在规模扩张路上的中国金茂,在土地市场上的积极表现一度将其与“地王”联系在一起。据公开报道,2016年6月2日,深圳龙华地块(编号为A816-0060)以高达56781元/平方米的楼面地价登场,该地块最终由中国电建和广州方荣联合体以82.89亿元的价格夺标。而广州方荣为中国金茂全资子公司。2016年8月18日,郑州郑东新区龙湖副CBD14号地最终被北京览秀城置业有限公司以35.1亿元竞得,单价4183.552万元/亩,楼面价3.692万元/平方米,北京览秀城置业有限公司是中国金茂全资子公司。更早些时候,2015年10月30日,中国金茂同样以38.84亿元总成交价,66.05%溢价在杭州拿地,刷新了当地年内总价“地王”。

  高成本将土地拿到手之后,项目后续开发的资金来源如何保证?

  贺照强认为公司广泛的融资渠道支撑着地产开发快速扩张。“融资渠道包括但不限于传统的境内外银行贷款、境内外的发债、PSC(永续的可换股债),还有境内的可续期债等”。

  关于资金问题,沈晓玲认为从中国金茂已经成熟的产品来说,要比未形成高端产品线的企业更容易控制成本,提升利润,而且现在很多企业为缓解资金压力都会选择合作的方式。而中国金茂也确实有在这方面尝试,比如2016年就与电建、首开、新华等企业一起合作拿地开发。

  财务数据显示,中国金茂2009年~2014年年复合净利润增长率28%,一直保持着较高的净利润增长水平,但自2012年开始,利润呈现下滑趋势。2012年、2013年、2014年毛利率由56%下滑至44.4%再到39%,净利润也逐年下滑。2015年上半年归属于上市股东的净利润15.35亿元,同比下跌57.98%。