应对调控 上半年房企发力收并购

黎柳茜2017-07-02 09:49:39来源:财新网

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  最近半年来,多个城市房地产调控政策持续叠加,促使房地产行业收并购频发。有业内人士认为:开发商看好房地产市场中期发展,积极补库存;另一方面,调控之下,一些开发商短期内趋于谨慎,更多去寻找二级市场收并购机会。预计未来收并购趋势还会持续增强。

  房企“收并购潮”去年已开始,这与土地价格持续走高不无关系。“如今,土地竞拍时很容易拍出一个高位价格,因为大家都在抢地,收并购可以规避一些价格风险”。保利地产首席分析师吴定金告诉财新记者。

  目前,房企收并购主要可以分为两类:项目或土地类以及整体企业股权类。克而瑞研究中心指出,房企通过收购拿地,既能降低拿地成本和风险,又能够快速推出市场,为企业带来业绩快速增长。

  同策咨询研究部总监张宏伟也称,通过收并购获取的一些项目资源很快能为房企带来收益,整改之后就能出售,“收并购付款方式多样,比如有些可以分期支付,先付个首付款,后续在两到三年或者更长周期内,通过项目自身销售回款及金融机构资金等解决后续支付问题”。

  “招拍挂拿地的付款方式大致可分为两种,金额不大的一次性,如果金额比较大,政府也可能允许分期付款”,吴定金表示,但收并购付款方式非常灵活,因为这属于企业之间或私人之间的约定,不一定局限于现金形式。

  半年来,收并购案例不胜枚举,房企借机获得大量土储和项目资源。如近日,万科( 000002.SZ )551亿元接盘广信房产所有投资权益及债权。广信房产资产包中含有广州市内多个优质地块。

  融创中国(01918.HK)和阳光城( 000671.SZ )被媒体誉为“并购王”。5月以来,阳光城连下广州、武汉、成都和北京多个项目,合计花费近130亿元。融创中国也先后拿下天津、重庆和大连等处项目,总价合计超155亿元。

  同时,蓝光发展( 600466.SH )、泰禾集团( 000732.SZ )、龙湖地产(00960.HK)、新城控股( 601155.SH )等多家房企也都通过收并购斩获多宗地块和项目。据克而瑞研究中心不完全统计,泰禾集团今年上半年中获取的12宗土地中有9宗都是收购完成的;龙湖地产也有近40%的新增建面是通过收购获取。

  吴定金表示,上半年房地产市场调控较多,部分城市销售遇到一定阻力,市场不确定性因素增大,有些房企在招拍挂市场拿地时会偏谨慎。同时,一些城市上半年土地供应偏紧,开发商通过收并购增加土储和项目也不失为一个比较好的选择,“预计下半年土地市场供应会增加”。

  “目前开发商普遍库存不足,特别是当销售规模扩大时,土地储备就要持续增加。换算成建面的话,大概要确保能卖三年。”吴定金补充。

  克而瑞数据显示,今年上半年,一线城市土地成交均价同比上涨19%,环比去年下半年微涨8%;三四线城市土地价格同比大涨87%,环比微涨3%。

  以广州为例,中原地产研究中心数据显示,今年1-6月广州商住商服用地共成交121.7万平方米,同比回落28%。但商住商服用地半年总出让金为477亿元,比去年同期增加1.5倍,其中商业和住宅综合用地总出让金为364.7亿元,同比上涨3.4倍。

  通过收并购能有效控制成本。以融创中国103亿元收购的天津星耀五洲项目为例,据克而瑞测算,该项目计容建面约300万平米,其中未售计容面积达235万平方米,折合均价仅为5447元/平方米。

  也有分析人士认为,一些房企积极通过收并购拿地,有可能是在一级市场无法与其他开发商竞争。

  除降低成本,收并购还有助于迅速扩大规模。有业内人士表示,这一轮中型开发商更有扩张冲动,房企争抢着做大规模、冲排位,首要好处是能更容易以较低利率获得贷款,在资本市场里增强议价能力,“规模指标不只销售金额,还包括总资产、净资产等反映企业整体发展实力的数据”。

  “银行等金融机构会更关注top榜单里的大型房企,因为它们认为这些房企抗风险能力更强,特别是当市场环境变弱时,更愿意放贷给排名靠前的开发商”,上述人士补充。

  尽管收并购有诸多好处,在吴定金看来,该方式也存在风险:“主要来自于或有债务;其次是有些地块,背后关系比较复杂,特别是涉及到多个债主方,谈判耗时,也存在很多不确定性;再有则是税费问题。而从一级市场拿的地,就比较干净,但有可能代价就比较高”。

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