旭辉未来五年冲击3000亿规模 多元化但主业占比仍达九成

唐韶葵 2017-07-17 10:01:59 来源:21世纪经济报道

  “走出舒适区,进入挑战区。”这是旭辉控股集团有限公司(简称“旭辉”)董事长林中在公开场合谈及旭辉时,说得最多的一句话。

  7月11日,旭辉公布了其“第二个五年战略”。“未来五年保持复合增长率40%,向3000亿销售规模进军。”林中透露,旭辉在关注规模的同时也会兼顾利润,利润目标要达到百亿。

  与此同时,旭辉2017年上半年销售业绩达471.5亿元,同比增长52.7%。这也意味着,旭辉已完成2017全年销售目标的73%。因此上调全年业绩目标至800亿,并发布上半年正面盈利公告称,预期截至6月底,录得股东应占净利润大幅增长逾100%,主要由于期内集团从房地产销售所确认的收入取得更高的利润率,以及已落成与在建的投资物业录得大幅公允值评估增值。

  今年上半年超额完成销售任务的房企并不少。同策咨询研究部总监张宏伟指出,从未来大趋势来看,虽然今年万科有可能通过加速销售或并购达到6000亿左右的销售规模,也会有不少企业达到1000亿规模。但是,房地产行业的市场容量一年也就10万亿左右,如果未来2年出现2-3家万亿规模房企,再有20家左右千亿房企,那么市场格局也就会在未来3-5年形成定局。

  对于旭辉而言,为实现目标,公司提出“一体两翼”发展战略,“一体”即坚持主航道,“两翼”则为房地产+和地产金融化。该战略的重点之一是,将触角向商业管理、物业与社区服务、教育、长租公寓租赁、EPC(住宅产业化)和工程建设这六个领域扩张,逐步向独立化、市场化、资本化转变。

  首提3000亿目标

  过去5年,旭辉的增速一度很快。从2012年上市到2016年,其销售业绩从96亿逐年递增至突破500亿,年均复合增长率达53%。

  林中强调,未来五年,旭辉要保持40%以上的快速增长。“要提高规模的竞争优势、发挥规模对资源的配置能力。”

  对此,林中具化了这一目标:力争在2020年之前进入行业TOP8;完善全国化布局,从目前的31个大中城市扩展到70个大中城市。

  五年之内,旭辉要先抢占一二线城市,然后下沉做周边的三四线城市,如此完成全国化战略纵深布局。

  旭辉目前已形成华东、华北、华南及华中四大区域。2016年旭辉新进入宁波、佛山、郑州、济南和三亚等城市,并在上海、苏州、合肥、杭州、天津等深耕城市入围前十。通过参拍、合作等形式,旭辉还在重庆、成都、郑州等获得了若干项目。

  可以说,旭辉近两年来销售额大幅上升得益于合作开发。以去年为例,旭辉实现合同销售额530亿元,同比增长75.5%。这其中,权益销售金额仅为292亿元。

  旭辉已经合作过的伙伴包括恒基、香港置地、北辰、龙湖、绿地、远洋、永同昌、东原、银城等品牌企业,还有平安、东时投资等资本企业。

  据统计,今年上半年,在联合拿地和合作开发等多种渠道下,旭辉总计斩获32幅地块,总规划建筑面积达442.55万平方米。

  今年,旭辉对于各个区域业绩指标的要求已经下达,以华南区域为例,旭辉提出在5年内销售业绩要达到300亿元。

  据林中透露,目前各区域负责人自报的目标,加起来远超3000亿。公司未来还会保持25%的毛利率和12%的净利率水平。

  克而瑞发布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》显示,旭辉销售业绩471.5亿元,排在第17位。

  第三方机构统计显示,房地产行业仍然是一个巨大的行业,2016年有12万亿销售规模,未来行业规模最高能到15万亿。因此林中认为,旭辉完全有可能在达到6000亿销售额之前,都不会触碰天花板。“如果遇到天花板,不是行业的问题,是公司战略和能力问题。”

  全方位发力

  为实现目标,旭辉已经在组织架构上进行改革,提出“大平台+小集团+项目集群”的组织结构。预计未来旭辉将有21个区域性集团,每个集团业绩平均在200亿元以上,而项目集群将达到500-600个。

  做大地产布局的同时,地产金融化战略将是旭辉未来重点关注的方向之一。据透露,旭辉不仅会加深与金融机构合作,促进产业资本与金融资本结合;还将促进资产证券化,增强其在土地资源端的竞争力。

  旭辉还提出要做城市生活的综合服务商,提供社区服务、教育、社区养老、社区金融、住宅适老性能改造等服务。旭辉希望能围绕居住、办公、购物,做全能复合型开发商。

  对于存量市场,旭辉把“房地产+”战略看作是切入其中的手段:利用旭辉自身现金流、多产业接口、社区客户数量等,打通投资、开发、运营、服务环节,把握未来存量市场中流通、交易、服务、资管的机会。“房地产+”业务旭辉主要通过控股和参股两种模式开展。

  在物业与社区服务方面,旭辉每年新增的管理面积大概有1680万平方米,林中预计很快就会达到2亿平方米管理面积。与此同时旭辉在长租公寓领域提出今年做到2万间客房,五年到20万间客房的规模。

  在此过程中,旭辉强调不存在转型需求,而是全力以赴做最擅长、最熟悉、最具有竞争力的事,因为旭辉是单一业务主导的相关多元化的企业集团。林中表示,房地产业务一定会占到集团综合业务比例的90%,未来在主业上,旭辉会实施内生增长(买地-开发-卖楼)和并购增长(整合)双轮驱动。