阳光城的融资和周转新考题

2017-09-14 04:45:37

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  因为快速的发展和人事的调整而受到市场关注的阳光城,最近融资动作频频,且阳光城半年报显示,该公司正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式来优化资本结构。在行业人士看来,阳光城正在试图通过多元化的融资渠道和方式改变市场对其高杠杆的质疑。快速扩张的代价是对资本的渴求和高杠杆的承担,而这又对阳光城的周转速度提出了更高的要求。

  多元化融资

  阳光城对于融资渠道的多元化探索已露端倪。9月2日,阳光城一则关于为子公司利碧辉泽房地产贷款10亿元提供担保的公告引起业界的关注。阳光城持有100%权益的子公司广州利碧辉泽房地产开发有限公司(以下简称“广州利碧辉泽房地产”)接受广东粤财信托有限公司提供不超过10亿元的贷款。为了获得这笔贷款,阳光城将广州利碧辉泽房地产持有75%权益的子公司广信江湾新城以其名下穗府国用第182号的土地使用权及在建工程和其名下广州市沿江中路298号不低于607项物业、广州利碧辉泽房地产以持有广信江湾新城75%股权作为抵押,阳光城也为此次交易提供连带责任保证担保。

  时隔3天,阳光城再发公告称,在原 10亿元贷款额度的基础上增加11亿元的贷款,此次阳光城质押标的资产与之前公告中披露的一致,也就是说,阳光城用同样额度的资产,最终获得了21亿元的贷款总额。阳光城并未在公告中透露此次质押标的资产换取贷款的原因,阳光城仅表示为了满足公司2017年度经营融资需要,增强广州利碧辉泽房地产的资金配套能力。

  实际上,相比起阳光城此前依靠银行贷款及债券融资方式,近期的融资动作及手法也越来越多元化。例如,阳光城6月24日发布公告称,公司长期限含权中期票据(永续债)获准注册,阳光城此次中期票据注册金额为58亿元。此外,阳光城还试图通过股权质押、发行美元债、设立房地产产业投资基金、推进资产证券化等多种方式进行融资。

  关于融资多元化的动因,阳光城方面向北京商报记者回应称,一方面是由于金融政策的收紧,另一方面是该公司为了加快整体资产结构的调整,并通过融资渠道的多元化服务公司战略的落实。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,融资结构的改善,体现了对当前金融市场风险的关注,通过这一做法,可以改变依靠银行贷款的债务结构,有利于向稳健型融资转化。

  “双斌”变局

  在业内人士看来,融资手段的变化缘于新鲜血液的注入。今年碧桂园原CFO吴建斌和前碧桂园联席总裁兼执行董事长朱荣斌分别加入阳光城。在“双斌”加盟后,该公司调整资产结构和降负债的动作趋势也更加明显。

  7月13日,阳光城发布公告称,公司或其子公司控股的项目公司拟与福建省福能兴业股权投资管理有限公司签订《合作框架协议》,此次合作围绕阳光城未来发展规划,就公司房地产领域的投资、开发及并购等需求,双方拟设立100亿元的房地产产业投资基金。

  而这也被看做是深谙财务之道的吴建斌为阳光城带来的变化。实际上,在任职碧桂园首席财务官阶段,吴建斌就提出了控制碧桂园融资成本的意见,且通过开展系列融资动作,例如私募、发行新股、银行贷款等完成降成本目标。

  近日,吴建斌也公开表示,他本人已经花了3个月的时间研究阳光城的财务结构,研究结果显示,还需要做一些调整,比如资产结构的调整、融资方式的调整,甚至配合战略布局的调整,且难度大,具有挑战性,但也并非死结。

  阳光城半年报数据显示,今年上半年该公司的整体平均融资成本为7.14%,比上年同期下降了1.28个百分点。且正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。

  高杠杆与高周转如何匹配

  融资对于阳光城之所以较为迫切,是因为阳光城停不下来的发展速度及摆在面前的千亿元目标。值得注意的是,阳光城快速并购带来的资金压力和负债风险也是有目共睹的。

  据阳光城2017年半年报显示,今年上半年阳光城的资产负债率为86.55%,较2016年末的84.29%同比增长2.26个百分点。

  在吴建斌看来,衡量企业负债率是否较高的一个重要指标为资金周转是否快速,而高周转也是阳光城一贯秉承的运营模式。阳光城在半年报中也提到,该公司坚持“选择性高周转、低成本”的运营策略,全面提升运营管理能力。在项目开发上,在精准定位的前提下,取得项目后快速开发,快速去化。

  在高周转上吴建斌也对阳光城提出了新的要求,“买完地之后,三四个月就要开工,5个月就要卖出去,八九个月就要进入正周转”。吴建斌8月底公开介绍,对阳光城旗下项目的周转要求已经提升到“8个月新买的土地实现正现金流”,对福建泉州、江苏等地的部分项目已经明确提出“四五个月之内必须开盘”。在严跃进看来,这样的速度将更加考验快速扩张步伐下,阳光城整体的运营和把控能力。

  阳光城方面进而向北京商报记者表示,该公司正在通过双赢的激励机制、搭建多基因的明星团队、优化资产结构,特别是加强现金流管理和存货去化速度,以年化自有资金回报率做为考核之锚,从机制设计和实际运行上保证负债和周转的匹配。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 西安市人民政府今日发布关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知,通知称暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房,同时将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万。
  • 一轮银行业针对个人消费贷款是否违规用于购房的自查大幕开启。
  • 13日,上海集中出让4宗租赁住宅用地,分布于浦东新区、长宁区、徐汇区,建筑面积共计21.8万平方米,溢价率均为0。
  • 针对有媒体关于北京市经济适用房转商品房政策将发生调整的报道,北京市住建委相关负责人12日表示,北京市经转商政策没有进行调整。如果有相关政策需要出台,按照程序,北京市住建委会就政策草案公开面向市民征求意见。
  • 9月12日上午,国务院总理李克强与六大主要国际经济金融机构负责人举行“1+6”圆桌对话会,与会各方以“构建开放、活力、包容的世界经济”为主题,围绕“全球经济形势与经济全球化的未来”“推动中国经济转型升级”两个议题深入探讨。
  • 21世纪经济报道记者获悉,近期江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。
  • 财政部副部长、PPP工作领导小组组长史耀斌日前表示,不能把PPP变相作为政府一种新的融资手段,切实解决PPP泛化异化问题。
  • 记者从国土资源部获悉,日前,国土资源部印发《关于开展土地估价机构备案工作的通知》,要求2017年9月30日前,从事土地估价业务且符合《资产评估法》第五条、第十五条等规定的机构,向工商登记所在地的省级国土资源主管部门进行备案,以优化土地估价行业管理和服务。
  • 这两年楼市升温,开发商拿地热情高涨,在一二线城市限购的情况下,有不少资金流向省会周边的城市。最近,淄博、泰安等三线城市连续出现住宅用地拍出新高的消息,周边房价也跟着水涨船高。
  • 虽然2016年的“930新政”没有提,今年的“317新政”也没有提,甚至今年北京供地计划中也未明言,但现实就是:目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。
  • 北京土地交易市场昨日成交了2宗经营性用地,土地面积约45公顷,建筑规模约48万平方米。这2宗地块共计可提供普通商品住房建筑规模约22万平方米,其中自住型商品住房建筑规模约7万平方米。
  • 包括万科、龙湖、石榴集团在内的多家房企,纷纷进军长租公寓领域。他们在提供个性化公寓产品的同时,大多采用酒店式管理,试图通过配备咖啡厅、健身房、书吧等大面积公共区域,不定期举办社群活动,为租户提供一种全新的租住生活体验。
  • 物流地产正在成为众多资本的新投向。仲量联行在近日发布的物流地产报告中提到,今年至少有254亿美元的中国资本流向物流地产,且未来因为消费的不断升级,物流地产还将面临供不应求的市场局面。
  • 9月11日,财政部公布2017年8月财政收支情况。数据显示,今年前8月国有土地使用权出让收入27134亿元。
  • 楼市仍在持续调整之中。13日,记者从多家机构获悉,上周全国各线城市成交环比均下滑,且一线降幅较大。
  • 中心区住宅限购、“商改租”政策推进、租赁市场步步推进,这些政策背景为佛山非住宅尤其是商业公寓市场带来新的关注点。代理行统计数据显示,8月份佛山商业成交规模小幅增加的同时,市场供应量环比大增82%,其中商业公寓占总体增量过半比例,环比增加近2倍。
  • 多年前拍得的土地,至今仍然荒置,寻求退地却始终未果。
  • 北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。
  • 起源于豪宅销售环节的验资已在北京更大范围开始流行。近日,多位购房人向北京商报记者反映,刚需、改善、豪宅等不同的楼盘都设立了验资的环节,验资额度从几十万元到几百万元不等。
  • 中国最大的房地产开发商之一碧桂园(02007.HK)在一个月内第二次被曝出了印度地产开发投资计划。
  • 因为快速的发展和人事的调整而受到市场关注的阳光城,最近融资动作频频,且阳光城半年报显示,该公司正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式来优化资本结构。
  • 近年,随着监管部门强化监管、严疏并举,市场风格正发生深刻变化。概念题材不再是并购重组“万灵药”,基本面成为投资者筛选优劣的基础,并购的交易规模、标的业务发展前景、并购双方的业务协同性都成为重要的参考因素。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”在上海隆重召开。金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科集团”)被中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评选为“2017中国房地产专业特色品牌房企”。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”在上海隆重召开。美的地产集团(以下简称“美的地产”)凭借较高的品牌价值,被中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评选为“2017中国房地产开发企业品牌价值50强”,品牌价值达到67.53亿元。
  • 财政部9月11日发布的数据显示,1-8月累计,国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。土地出让收入高速增长,反映了土地市场的火热行情。具体到住宅用地市场,则是成交面积和成交价款都出现了快速增长。
  • 农村土地改革虽然早在十八届三中全会就确定了方向和目标,但具体实施却并不容易,因为历史、现实、利益、意识形态、法律规定都需要顾及到。当前,农地改革既需要大胆突破,又需要创意性的设计。
  • “租”已经成为风口,“只租不售”的土地模式也将更多地出现。近日,继上海多次出让“只租不售”地块之后,广州开始跟进,首次出现在出让阶段就要求开发商“全自持”的地块。
  • 9月11日,财政部公布8月份财政收支数据显示,前8月全国一般公共预算收入达到12万亿元,同比增长9.8%。
  • 《经济参考报》记者从国土资源部和多个地区了解到,经中央批准,原定于今年年底结束的农村土地征收制度、农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等三项改革试点工作,将延期至2018年底。而为了实现多项改革联动,集体土地建租赁房等改革新试点也已启动。
  • 有房企认为,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。
  • 在拥堵、污染、高地价等大城市病突出时,地下空间的利用或许能成为一剂良药。经济观察报记者从国土部了解到,国土部已经启动了全国城市地质调查,将地下空间纳入土地利用规划。
  • 今年以来,多房企重仓长三角,掀起土地争夺战。机构数据显示,今年1~8月,拿地总额居前十的房企在长三角地区拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二第三位。
  • 近段时间以来,住房租赁市场发展明显提速。先是九部委联合印发文件,推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,接着广州市率先提出“租售同权”。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在上海隆重召开。多位房地产行业的专家、学者,以及优秀房地产企业代表参与此次2017年9月13日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在上海隆重召开。多位房地产行业的专家、学者,以及优秀房地产企业代表参与此次盛会。盛会。
  •   尽管楼市成交量还在低位徘徊,但银行贷款额度仍持续紧张,从整个8月份来看,全国首套房房贷平均利率再创新高。据融360大数据研究院选取的66家银行位于全国35个重点城市的533家支行数据显示,8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比上升2.47%,同比上升15.35%。
  • 租赁市场欠发达一直是中国住房市场的一个短板。据相关数据,全国有2.4亿流动人口,1.6亿租赁人口,但租赁房却只有4600万套,租赁住房明显供给不足。那么,国土资源部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门等13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点,无疑是促进租赁房发展的一重要举措。
  • 本轮楼市调控最核心的目标,是要防止住房投资和投机,充分体现“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,让房价能够通过住房理念的转变和市场秩序的规范回归理性。如果消费贷款转道住房消费,就等于抵销了房贷收紧政策的威力,抵销了楼市调控的威力。
  •   9月5日,财政部公布了修订后的《中央财政县级基本财力保障机制奖补资金管理办法》。在人员经费上,修订后的《办法》增加了养老保险支出。
  • 当前银行房贷额度紧张,利率也水涨船高,广州市场的主流房贷利率已从年初的基准利率8.5折上调至目前的基准利率上浮。但是,有不少市民却投诉称,银行房贷放款不按合同签约的先后顺序,而是对后期的高息贷款合同先放款,原享受利率下浮优惠的合同却迟迟不放款。
  • 租购同权政策是住建部等九部委出的,影响却集中体现在学区房,背后的逻辑是改革力量推动下,教育机会与户籍、住房产权挂钩关系持续松动的结果。
  • 近日“首付贷”披上马甲再现江湖,部分购房者以“房抵贷”、“消费贷”、“信用贷”、“装修贷”等方式套取资金作为购房首付。与此同时,监管部门迅速开始排查和整治。
  • 在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
  • 银行首套房贷利率再上调。中原地产最新数据显示,截至9月11日,深圳地区被统计的17家银行中有9家首套房贷利率上浮5%,占比过半。而且,银行的放贷速度普遍趋缓。
  • 超配房地产行业最多的长安产业精选,年内业绩跻身同类前六分之一,该基金重点投资于项目在三四线占比较高的建筑类公司、去化速度较快的房地产上市公司以及银行板块
  •   一方面,在房地产市场调控要求下,多数银行房贷增量少于去年同期,2016年上半年房贷狂飙的情况在今年不再延续,新增按揭贷款增速明显下滑。
  •  上周,中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发通知,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。
  • 近日,“首付贷再现江湖”的消息一经报道便引发各界关注。知情人士对中国证券报记者透露,金融监管部门今年展开的一系列风险排查和整治行动中,关于房地产贷款的摸底和排查,是最为核心、重要的内容之一。预计接下来监管部门将加大对“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的检查和惩罚力度。
  • 近日,北京银监局和央行营业管理部联合下发通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。
  • 次贷危机爆发以后,美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏,如今美国房价已基本收复失地,创下次贷危机后的新高。那么,在二级市场上,房地产股票走势是否同样强劲呢?
  • 美国两大抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),简称“两房”,共同建立了美国房地产贷款的二级市场。2008年,美国进入次贷危机最紧急时刻,难以为继的“两房”股价开始暴跌,2008年全年累计双双暴跌超过97%,走到了破产的边缘,后被美国财政部“救市”接管。
  • 北京时间23日晚彭博报道,根据美国政府周三公布的数据,7月份美国新建住宅销量下滑可能代表一种信号,即在经历比预期更强的一波销售行情后该行业开始稍事喘息。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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