阳光城的融资和周转新考题

2017-09-14 04:45:37

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  因为快速的发展和人事的调整而受到市场关注的阳光城,最近融资动作频频,且阳光城半年报显示,该公司正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式来优化资本结构。在行业人士看来,阳光城正在试图通过多元化的融资渠道和方式改变市场对其高杠杆的质疑。快速扩张的代价是对资本的渴求和高杠杆的承担,而这又对阳光城的周转速度提出了更高的要求。

  多元化融资

  阳光城对于融资渠道的多元化探索已露端倪。9月2日,阳光城一则关于为子公司利碧辉泽房地产贷款10亿元提供担保的公告引起业界的关注。阳光城持有100%权益的子公司广州利碧辉泽房地产开发有限公司(以下简称“广州利碧辉泽房地产”)接受广东粤财信托有限公司提供不超过10亿元的贷款。为了获得这笔贷款,阳光城将广州利碧辉泽房地产持有75%权益的子公司广信江湾新城以其名下穗府国用第182号的土地使用权及在建工程和其名下广州市沿江中路298号不低于607项物业、广州利碧辉泽房地产以持有广信江湾新城75%股权作为抵押,阳光城也为此次交易提供连带责任保证担保。

  时隔3天,阳光城再发公告称,在原 10亿元贷款额度的基础上增加11亿元的贷款,此次阳光城质押标的资产与之前公告中披露的一致,也就是说,阳光城用同样额度的资产,最终获得了21亿元的贷款总额。阳光城并未在公告中透露此次质押标的资产换取贷款的原因,阳光城仅表示为了满足公司2017年度经营融资需要,增强广州利碧辉泽房地产的资金配套能力。

  实际上,相比起阳光城此前依靠银行贷款及债券融资方式,近期的融资动作及手法也越来越多元化。例如,阳光城6月24日发布公告称,公司长期限含权中期票据(永续债)获准注册,阳光城此次中期票据注册金额为58亿元。此外,阳光城还试图通过股权质押、发行美元债、设立房地产产业投资基金、推进资产证券化等多种方式进行融资。

  关于融资多元化的动因,阳光城方面向北京商报记者回应称,一方面是由于金融政策的收紧,另一方面是该公司为了加快整体资产结构的调整,并通过融资渠道的多元化服务公司战略的落实。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,融资结构的改善,体现了对当前金融市场风险的关注,通过这一做法,可以改变依靠银行贷款的债务结构,有利于向稳健型融资转化。

  “双斌”变局

  在业内人士看来,融资手段的变化缘于新鲜血液的注入。今年碧桂园原CFO吴建斌和前碧桂园联席总裁兼执行董事长朱荣斌分别加入阳光城。在“双斌”加盟后,该公司调整资产结构和降负债的动作趋势也更加明显。

  7月13日,阳光城发布公告称,公司或其子公司控股的项目公司拟与福建省福能兴业股权投资管理有限公司签订《合作框架协议》,此次合作围绕阳光城未来发展规划,就公司房地产领域的投资、开发及并购等需求,双方拟设立100亿元的房地产产业投资基金。

  而这也被看做是深谙财务之道的吴建斌为阳光城带来的变化。实际上,在任职碧桂园首席财务官阶段,吴建斌就提出了控制碧桂园融资成本的意见,且通过开展系列融资动作,例如私募、发行新股、银行贷款等完成降成本目标。

  近日,吴建斌也公开表示,他本人已经花了3个月的时间研究阳光城的财务结构,研究结果显示,还需要做一些调整,比如资产结构的调整、融资方式的调整,甚至配合战略布局的调整,且难度大,具有挑战性,但也并非死结。

  阳光城半年报数据显示,今年上半年该公司的整体平均融资成本为7.14%,比上年同期下降了1.28个百分点。且正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。

  高杠杆与高周转如何匹配

  融资对于阳光城之所以较为迫切,是因为阳光城停不下来的发展速度及摆在面前的千亿元目标。值得注意的是,阳光城快速并购带来的资金压力和负债风险也是有目共睹的。

  据阳光城2017年半年报显示,今年上半年阳光城的资产负债率为86.55%,较2016年末的84.29%同比增长2.26个百分点。

  在吴建斌看来,衡量企业负债率是否较高的一个重要指标为资金周转是否快速,而高周转也是阳光城一贯秉承的运营模式。阳光城在半年报中也提到,该公司坚持“选择性高周转、低成本”的运营策略,全面提升运营管理能力。在项目开发上,在精准定位的前提下,取得项目后快速开发,快速去化。

  在高周转上吴建斌也对阳光城提出了新的要求,“买完地之后,三四个月就要开工,5个月就要卖出去,八九个月就要进入正周转”。吴建斌8月底公开介绍,对阳光城旗下项目的周转要求已经提升到“8个月新买的土地实现正现金流”,对福建泉州、江苏等地的部分项目已经明确提出“四五个月之内必须开盘”。在严跃进看来,这样的速度将更加考验快速扩张步伐下,阳光城整体的运营和把控能力。

  阳光城方面进而向北京商报记者表示,该公司正在通过双赢的激励机制、搭建多基因的明星团队、优化资产结构,特别是加强现金流管理和存货去化速度,以年化自有资金回报率做为考核之锚,从机制设计和实际运行上保证负债和周转的匹配。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
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  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
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  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
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  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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