考问首开业绩困局

董家声2017-09-14 05:29:52来源:北京商报

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  北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。业界分析,首开净利润大降的原因与该公司经营策略有关,除了重点布局的一二线城市受到限购与限价的双重调控之外,京内项目去化慢、京外项目盈利能力不佳都对首开净利润下滑造成影响。首开这个“北京最大的地主”若要摆脱中等房企危机亟须破局。

  低毛利产品与低去化速度

  针对上半年营业收入和净利润均出现明显下滑,首开股份董事会秘书王怡日前向北京商报记者分析表示,造成公司营收和净利润下滑主要是本报告期公司投资收益大幅低于去年同期,同时,公司期内销售的保障性住房和低毛利率住宅产品比较集中造成。他举例分析,在报告期内,有相当一部分商品房是一期销售签约,当时的价格处于低点。这些因素叠加在一起造成了公司营收和利润出现明显下滑的状况。他表示,受地产行业结算周期影响,中报里披露的相当一部分营收是以往年度销售结算的项目,并不能代表首开当前的经营状况。从公司同期销售额的增长上也能看出,公司的发展情况还是相当不错的。

  统计显示,今年上半年首开实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%;同时,上半年首开经营性收支同步增加。其中,完成经营性收入355亿元,同比增长48%;经营性支出589亿元,同比增长207%;实现开复工面积1088万平方米,同比增长6%。

  对于王怡的上述解释,易居智库市场研究总监严跃进指出,企业销售产品的结构对业绩的影响的确存在,作为北京政策性住房供应主力,这些项目的确对企业利润有一定影响,但企业营收和利润还受其他因素影响。事实上,2015年、2016年,楼市处于明显上升期,企业营收和利润不佳也可能与开发商对市场整体环境的判断直接相关。如果企业对市场判断不够精准,可能会导致销售的商品住宅定价低于市场预期,也会影响企业的营收与利润水平。

  一位业内人士则指出,首开营收利润双降与公司部分项目去化慢有关。据首开中报显示,报告期内北京区域可供出售面积572万平方米,销售面积则为50万平方米。京外项目可供出售面积1275万平方米,销售面积99万平方米。以北京区域内项目为例,基本保持近50%的高毛利率,但较低去化率则令公司财务成本不断追加,从而影响公司利润。

  值得注意的是,调控政策出台之后,首开去化速度出现显著下滑,2016年首开的存货周转率和总资产周转率均为0.19次,保持较低水平。

  京内与京外

  除了公司业绩外,首开的城市布局也颇受关注。资料显示,2016年,首开股份合计拿地总价为419.54亿元,其中京外拿地13个项目分别位于成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等一二线城市,占比高达95%。除了去年北京土地市场供应紧张之外,首开股份也表现出在京外寻求扩张的姿态。布局城市分别包括厦门、苏州、福州、杭州等二线城市,由于房价的快速上涨,已经成为首开股份利润的重要来源,根据年报显示,2016年全年公司实现营业收入298.83 亿元,同比增长26.53%,京外项目的营收占比已升至一半。

  虽然京外项目为首开贡献了近半的营收,但却难成为利润支撑点。首开去年的财报显示,首开在京外主要采取合作拿地策略,京外项目结算占比提升的同时,公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%,从而导致归属于母公司的净利润同比下降8.74%。

  “迅速扩张寻求规模化并非易事。”业内人士分析,京外项目除非拿地成本特别高,否则一般还是能够保证企业销售节奏,但盈利能力还是有限,京内项目才是首开取得高毛利率的有力支撑。

  因此在今年半年度业绩报告中,首开也明确表明了公司立足北京市场的鲜明态度。“公司凭借在北京市场的历史和地位,始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备。深耕北京市场,成为公司未来利润的保障。”

  对于在严厉的调控压力下,重仓一二线城市可能带来的风险,王怡则表示,公司依然看好一二线城市的未来增长潜力。

  “首开立足京城的策略仍旧可以理解。”同策机构研究总监张宏伟分析,对于首开而言,投资布局还应该立足核心城市,尤其是中东部地区的投资机会更多,首开立足京津冀地区的优势仍在,调控并不会改变一二线核心城市的价值和未来增长的潜力。其次,投资一线城市周边的三四线城市也较为安全可靠。

  负债与现金流压力

  “营收及净利润的波动从侧面也能够说明首开仍处于中等规模企业行业的现实。”一位不愿具名的业内人士分析,中小房企受项目结构性影响,业绩出现波动较为常见,但行业内排名靠前的龙头房企营收水平往往能保持稳定增长,主要得益于大型房企旗下项目众多,具有显著的规模效应,企业自身调节空间大,抵御行业波动能力强。

  “年销售额600亿元水平在当前行业内的确只能算中等规模。”上述人士分析,摆在首开面前的仍旧是如何实现快速规模化,摆脱开发商的“中产危机”。

  在谈到企业规模与质量的话题时,王怡表示:“企业规模化必然受资本规模化制约。过度追求规模化可能引发企业负债率快速上升等负面因素。”

  实际上,在一段时间内,首开企业现金流呈现持续负增长趋势。据首开中报公布的数据显示,截至上半年,公司经营性现金流量净额为-133亿元。对此,首开方面表示,积极的投资策略带来的必然是现金流的负增长。近年来,公司一直在追求有质量的快速扩张。这个势头在2017年依旧会延续。

  统计显示,截至6月底,首开上半年共获取北京(丰台、大兴、门头沟、顺义、平谷、房山)与京外(苏州、天津、成都、无锡、廊坊)后续项目共16个,地上建筑规模280万平方米。这样的投资速度和规模对企业经营性现金流无疑还将构成压力。

  张宏伟表示,企业现金流包括投资现金流、销售现金流、融资现金流。如果企业前期投资规模较大,投资现金流往往为负。从首开的情况来看,企业现金流暂时还不会威胁到公司的资金安全。但加快项目高周转,实现快速回款,以及采取积极的融资渠道将十分必要。

  融资方面,首开在2017年中报中披露,公司及下属公司合计获得各银行金融机构授信总额866.09亿元,已使用银行授信总额404.26亿元。截至报告期末,该公司当年累计新增借款超过上年末净资产20%。

  同时,首开还以60亿元的价格受让首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权,而出售股权融资的目的就是为了增加日常经营所需资金;8月,首开股份宣布拟发行30亿元短期融资券,以及拟发行50亿元的中期票据,以缓解资金压力。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 西安市人民政府今日发布关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知,通知称暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房,同时将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万调整为65万。
  • 一轮银行业针对个人消费贷款是否违规用于购房的自查大幕开启。
  • 13日,上海集中出让4宗租赁住宅用地,分布于浦东新区、长宁区、徐汇区,建筑面积共计21.8万平方米,溢价率均为0。
  • 针对有媒体关于北京市经济适用房转商品房政策将发生调整的报道,北京市住建委相关负责人12日表示,北京市经转商政策没有进行调整。如果有相关政策需要出台,按照程序,北京市住建委会就政策草案公开面向市民征求意见。
  • 9月12日上午,国务院总理李克强与六大主要国际经济金融机构负责人举行“1+6”圆桌对话会,与会各方以“构建开放、活力、包容的世界经济”为主题,围绕“全球经济形势与经济全球化的未来”“推动中国经济转型升级”两个议题深入探讨。
  • 21世纪经济报道记者获悉,近期江苏、北京、深圳三地银监局和人民银行分行先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。
  • 财政部副部长、PPP工作领导小组组长史耀斌日前表示,不能把PPP变相作为政府一种新的融资手段,切实解决PPP泛化异化问题。
  • 记者从国土资源部获悉,日前,国土资源部印发《关于开展土地估价机构备案工作的通知》,要求2017年9月30日前,从事土地估价业务且符合《资产评估法》第五条、第十五条等规定的机构,向工商登记所在地的省级国土资源主管部门进行备案,以优化土地估价行业管理和服务。
  • 这两年楼市升温,开发商拿地热情高涨,在一二线城市限购的情况下,有不少资金流向省会周边的城市。最近,淄博、泰安等三线城市连续出现住宅用地拍出新高的消息,周边房价也跟着水涨船高。
  • 虽然2016年的“930新政”没有提,今年的“317新政”也没有提,甚至今年北京供地计划中也未明言,但现实就是:目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施了“限房价、竞地价”的出让方式。
  • 北京土地交易市场昨日成交了2宗经营性用地,土地面积约45公顷,建筑规模约48万平方米。这2宗地块共计可提供普通商品住房建筑规模约22万平方米,其中自住型商品住房建筑规模约7万平方米。
  • 包括万科、龙湖、石榴集团在内的多家房企,纷纷进军长租公寓领域。他们在提供个性化公寓产品的同时,大多采用酒店式管理,试图通过配备咖啡厅、健身房、书吧等大面积公共区域,不定期举办社群活动,为租户提供一种全新的租住生活体验。
  • 物流地产正在成为众多资本的新投向。仲量联行在近日发布的物流地产报告中提到,今年至少有254亿美元的中国资本流向物流地产,且未来因为消费的不断升级,物流地产还将面临供不应求的市场局面。
  • 9月11日,财政部公布2017年8月财政收支情况。数据显示,今年前8月国有土地使用权出让收入27134亿元。
  • 楼市仍在持续调整之中。13日,记者从多家机构获悉,上周全国各线城市成交环比均下滑,且一线降幅较大。
  • 中心区住宅限购、“商改租”政策推进、租赁市场步步推进,这些政策背景为佛山非住宅尤其是商业公寓市场带来新的关注点。代理行统计数据显示,8月份佛山商业成交规模小幅增加的同时,市场供应量环比大增82%,其中商业公寓占总体增量过半比例,环比增加近2倍。
  • 多年前拍得的土地,至今仍然荒置,寻求退地却始终未果。
  • 北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。
  • 起源于豪宅销售环节的验资已在北京更大范围开始流行。近日,多位购房人向北京商报记者反映,刚需、改善、豪宅等不同的楼盘都设立了验资的环节,验资额度从几十万元到几百万元不等。
  • 中国最大的房地产开发商之一碧桂园(02007.HK)在一个月内第二次被曝出了印度地产开发投资计划。
  • 因为快速的发展和人事的调整而受到市场关注的阳光城,最近融资动作频频,且阳光城半年报显示,该公司正在积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式来优化资本结构。
  • 近年,随着监管部门强化监管、严疏并举,市场风格正发生深刻变化。概念题材不再是并购重组“万灵药”,基本面成为投资者筛选优劣的基础,并购的交易规模、标的业务发展前景、并购双方的业务协同性都成为重要的参考因素。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”在上海隆重召开。金科地产集团股份有限公司(以下简称“金科集团”)被中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评选为“2017中国房地产专业特色品牌房企”。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合主办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会”在上海隆重召开。美的地产集团(以下简称“美的地产”)凭借较高的品牌价值,被中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合评选为“2017中国房地产开发企业品牌价值50强”,品牌价值达到67.53亿元。
  • 财政部9月11日发布的数据显示,1-8月累计,国有土地使用权出让收入27134亿元,同比增长37.3%。土地出让收入高速增长,反映了土地市场的火热行情。具体到住宅用地市场,则是成交面积和成交价款都出现了快速增长。
  • 农村土地改革虽然早在十八届三中全会就确定了方向和目标,但具体实施却并不容易,因为历史、现实、利益、意识形态、法律规定都需要顾及到。当前,农地改革既需要大胆突破,又需要创意性的设计。
  • “租”已经成为风口,“只租不售”的土地模式也将更多地出现。近日,继上海多次出让“只租不售”地块之后,广州开始跟进,首次出现在出让阶段就要求开发商“全自持”的地块。
  • 9月11日,财政部公布8月份财政收支数据显示,前8月全国一般公共预算收入达到12万亿元,同比增长9.8%。
  • 《经济参考报》记者从国土资源部和多个地区了解到,经中央批准,原定于今年年底结束的农村土地征收制度、农村集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度等三项改革试点工作,将延期至2018年底。而为了实现多项改革联动,集体土地建租赁房等改革新试点也已启动。
  • 有房企认为,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。
  • 在拥堵、污染、高地价等大城市病突出时,地下空间的利用或许能成为一剂良药。经济观察报记者从国土部了解到,国土部已经启动了全国城市地质调查,将地下空间纳入土地利用规划。
  • 今年以来,多房企重仓长三角,掀起土地争夺战。机构数据显示,今年1~8月,拿地总额居前十的房企在长三角地区拿地总价高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二第三位。
  • 近段时间以来,住房租赁市场发展明显提速。先是九部委联合印发文件,推进在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,接着广州市率先提出“租售同权”。
  • 2017年9月13日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在上海隆重召开。多位房地产行业的专家、学者,以及优秀房地产企业代表参与此次2017年9月13日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”在上海隆重召开。多位房地产行业的专家、学者,以及优秀房地产企业代表参与此次盛会。盛会。
  •   尽管楼市成交量还在低位徘徊,但银行贷款额度仍持续紧张,从整个8月份来看,全国首套房房贷平均利率再创新高。据融360大数据研究院选取的66家银行位于全国35个重点城市的533家支行数据显示,8月份全国首套房贷款平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比上升2.47%,同比上升15.35%。
  • 租赁市场欠发达一直是中国住房市场的一个短板。据相关数据,全国有2.4亿流动人口,1.6亿租赁人口,但租赁房却只有4600万套,租赁住房明显供给不足。那么,国土资源部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、南京、杭州、厦门等13个城市进行集体建设用地建租赁住房试点,无疑是促进租赁房发展的一重要举措。
  • 本轮楼市调控最核心的目标,是要防止住房投资和投机,充分体现“房子是用来住的,不是用来炒的”理念,让房价能够通过住房理念的转变和市场秩序的规范回归理性。如果消费贷款转道住房消费,就等于抵销了房贷收紧政策的威力,抵销了楼市调控的威力。
  •   9月5日,财政部公布了修订后的《中央财政县级基本财力保障机制奖补资金管理办法》。在人员经费上,修订后的《办法》增加了养老保险支出。
  • 当前银行房贷额度紧张,利率也水涨船高,广州市场的主流房贷利率已从年初的基准利率8.5折上调至目前的基准利率上浮。但是,有不少市民却投诉称,银行房贷放款不按合同签约的先后顺序,而是对后期的高息贷款合同先放款,原享受利率下浮优惠的合同却迟迟不放款。
  • 租购同权政策是住建部等九部委出的,影响却集中体现在学区房,背后的逻辑是改革力量推动下,教育机会与户籍、住房产权挂钩关系持续松动的结果。
  • 近日“首付贷”披上马甲再现江湖,部分购房者以“房抵贷”、“消费贷”、“信用贷”、“装修贷”等方式套取资金作为购房首付。与此同时,监管部门迅速开始排查和整治。
  • 在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。
  • 银行首套房贷利率再上调。中原地产最新数据显示,截至9月11日,深圳地区被统计的17家银行中有9家首套房贷利率上浮5%,占比过半。而且,银行的放贷速度普遍趋缓。
  • 超配房地产行业最多的长安产业精选,年内业绩跻身同类前六分之一,该基金重点投资于项目在三四线占比较高的建筑类公司、去化速度较快的房地产上市公司以及银行板块
  •   一方面,在房地产市场调控要求下,多数银行房贷增量少于去年同期,2016年上半年房贷狂飙的情况在今年不再延续,新增按揭贷款增速明显下滑。
  •  上周,中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发通知,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。
  • 近日,“首付贷再现江湖”的消息一经报道便引发各界关注。知情人士对中国证券报记者透露,金融监管部门今年展开的一系列风险排查和整治行动中,关于房地产贷款的摸底和排查,是最为核心、重要的内容之一。预计接下来监管部门将加大对“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的检查和惩罚力度。
  • 近日,北京银监局和央行营业管理部联合下发通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 50万美元,联排别墅,朋友介绍的经纪人……来自四川省成都市的吴女士未多加思索,便当即拍板,在美国加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)市全款购置了一套房产。
  • 次贷危机爆发以后,美国房地产市场一直处在调整之中。随着近年美国经济的复苏,如今美国房价已基本收复失地,创下次贷危机后的新高。那么,在二级市场上,房地产股票走势是否同样强劲呢?
  • 美国两大抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac),简称“两房”,共同建立了美国房地产贷款的二级市场。2008年,美国进入次贷危机最紧急时刻,难以为继的“两房”股价开始暴跌,2008年全年累计双双暴跌超过97%,走到了破产的边缘,后被美国财政部“救市”接管。
  • 北京时间23日晚彭博报道,根据美国政府周三公布的数据,7月份美国新建住宅销量下滑可能代表一种信号,即在经历比预期更强的一波销售行情后该行业开始稍事喘息。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
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