考问首开业绩困局

董家声2017-09-14 05:29:52来源:北京商报

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  北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。业界分析,首开净利润大降的原因与该公司经营策略有关,除了重点布局的一二线城市受到限购与限价的双重调控之外,京内项目去化慢、京外项目盈利能力不佳都对首开净利润下滑造成影响。首开这个“北京最大的地主”若要摆脱中等房企危机亟须破局。

  低毛利产品与低去化速度

  针对上半年营业收入和净利润均出现明显下滑,首开股份董事会秘书王怡日前向北京商报记者分析表示,造成公司营收和净利润下滑主要是本报告期公司投资收益大幅低于去年同期,同时,公司期内销售的保障性住房和低毛利率住宅产品比较集中造成。他举例分析,在报告期内,有相当一部分商品房是一期销售签约,当时的价格处于低点。这些因素叠加在一起造成了公司营收和利润出现明显下滑的状况。他表示,受地产行业结算周期影响,中报里披露的相当一部分营收是以往年度销售结算的项目,并不能代表首开当前的经营状况。从公司同期销售额的增长上也能看出,公司的发展情况还是相当不错的。

  统计显示,今年上半年首开实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%;同时,上半年首开经营性收支同步增加。其中,完成经营性收入355亿元,同比增长48%;经营性支出589亿元,同比增长207%;实现开复工面积1088万平方米,同比增长6%。

  对于王怡的上述解释,易居智库市场研究总监严跃进指出,企业销售产品的结构对业绩的影响的确存在,作为北京政策性住房供应主力,这些项目的确对企业利润有一定影响,但企业营收和利润还受其他因素影响。事实上,2015年、2016年,楼市处于明显上升期,企业营收和利润不佳也可能与开发商对市场整体环境的判断直接相关。如果企业对市场判断不够精准,可能会导致销售的商品住宅定价低于市场预期,也会影响企业的营收与利润水平。

  一位业内人士则指出,首开营收利润双降与公司部分项目去化慢有关。据首开中报显示,报告期内北京区域可供出售面积572万平方米,销售面积则为50万平方米。京外项目可供出售面积1275万平方米,销售面积99万平方米。以北京区域内项目为例,基本保持近50%的高毛利率,但较低去化率则令公司财务成本不断追加,从而影响公司利润。

  值得注意的是,调控政策出台之后,首开去化速度出现显著下滑,2016年首开的存货周转率和总资产周转率均为0.19次,保持较低水平。

  京内与京外

  除了公司业绩外,首开的城市布局也颇受关注。资料显示,2016年,首开股份合计拿地总价为419.54亿元,其中京外拿地13个项目分别位于成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等一二线城市,占比高达95%。除了去年北京土地市场供应紧张之外,首开股份也表现出在京外寻求扩张的姿态。布局城市分别包括厦门、苏州、福州、杭州等二线城市,由于房价的快速上涨,已经成为首开股份利润的重要来源,根据年报显示,2016年全年公司实现营业收入298.83 亿元,同比增长26.53%,京外项目的营收占比已升至一半。

  虽然京外项目为首开贡献了近半的营收,但却难成为利润支撑点。首开去年的财报显示,首开在京外主要采取合作拿地策略,京外项目结算占比提升的同时,公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%,从而导致归属于母公司的净利润同比下降8.74%。

  “迅速扩张寻求规模化并非易事。”业内人士分析,京外项目除非拿地成本特别高,否则一般还是能够保证企业销售节奏,但盈利能力还是有限,京内项目才是首开取得高毛利率的有力支撑。

  因此在今年半年度业绩报告中,首开也明确表明了公司立足北京市场的鲜明态度。“公司凭借在北京市场的历史和地位,始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备。深耕北京市场,成为公司未来利润的保障。”

  对于在严厉的调控压力下,重仓一二线城市可能带来的风险,王怡则表示,公司依然看好一二线城市的未来增长潜力。

  “首开立足京城的策略仍旧可以理解。”同策机构研究总监张宏伟分析,对于首开而言,投资布局还应该立足核心城市,尤其是中东部地区的投资机会更多,首开立足京津冀地区的优势仍在,调控并不会改变一二线核心城市的价值和未来增长的潜力。其次,投资一线城市周边的三四线城市也较为安全可靠。

  负债与现金流压力

  “营收及净利润的波动从侧面也能够说明首开仍处于中等规模企业行业的现实。”一位不愿具名的业内人士分析,中小房企受项目结构性影响,业绩出现波动较为常见,但行业内排名靠前的龙头房企营收水平往往能保持稳定增长,主要得益于大型房企旗下项目众多,具有显著的规模效应,企业自身调节空间大,抵御行业波动能力强。

  “年销售额600亿元水平在当前行业内的确只能算中等规模。”上述人士分析,摆在首开面前的仍旧是如何实现快速规模化,摆脱开发商的“中产危机”。

  在谈到企业规模与质量的话题时,王怡表示:“企业规模化必然受资本规模化制约。过度追求规模化可能引发企业负债率快速上升等负面因素。”

  实际上,在一段时间内,首开企业现金流呈现持续负增长趋势。据首开中报公布的数据显示,截至上半年,公司经营性现金流量净额为-133亿元。对此,首开方面表示,积极的投资策略带来的必然是现金流的负增长。近年来,公司一直在追求有质量的快速扩张。这个势头在2017年依旧会延续。

  统计显示,截至6月底,首开上半年共获取北京(丰台、大兴、门头沟、顺义、平谷、房山)与京外(苏州、天津、成都、无锡、廊坊)后续项目共16个,地上建筑规模280万平方米。这样的投资速度和规模对企业经营性现金流无疑还将构成压力。

  张宏伟表示,企业现金流包括投资现金流、销售现金流、融资现金流。如果企业前期投资规模较大,投资现金流往往为负。从首开的情况来看,企业现金流暂时还不会威胁到公司的资金安全。但加快项目高周转,实现快速回款,以及采取积极的融资渠道将十分必要。

  融资方面,首开在2017年中报中披露,公司及下属公司合计获得各银行金融机构授信总额866.09亿元,已使用银行授信总额404.26亿元。截至报告期末,该公司当年累计新增借款超过上年末净资产20%。

  同时,首开还以60亿元的价格受让首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权,而出售股权融资的目的就是为了增加日常经营所需资金;8月,首开股份宣布拟发行30亿元短期融资券,以及拟发行50亿元的中期票据,以缓解资金压力。

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  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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