扩张冲动与调控双重挤压 开发商年底保业绩“扛价难”

朱盈洁2017-10-12 08:11:26来源:北京商报

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  “9·30”房地产市场调控过去整整一年,楼市调控的步伐并没有停止,日前全国楼市又有8个城市加入或加码调控,10月9日,三亚也加入调控升级行业。楼市进入深度调整阶段,随之而来的是,开发商业绩难免受到波及,此前调高年度业绩的开发商也许并未预料到政策如此持久深入,对于一些企业而言,要么如寒潮在即,要么逆水行舟。大潮退后,才知道谁在“裸游”。

  调控政策继续加码

  这一年对于中国房地产市场而言绝对是不平凡的一年,从供给端发力,建立购租并举的多元供给体系,在一定程度上正在打破过去调控的周期性轮回。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句朴素的大白话,正在不断成为现实。

  今年9月22日,西安、南宁、长沙、南昌、贵阳和重庆6个城市同时出台调控政策,继而石家庄、无锡等城市跟进,这意味着调控的力度并没有减弱,相反,房地产市场的环境并不允许短期政策出现转变,未来房价上涨压力较大的城市,调控压力依然从紧。

  数据显示,截止到2017年9月30日,全国范围内已经有近60个城市被纳入调控范围,126条限购政策、166条限贷政策,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”的政策,其中北京、廊坊、杭州、南京、成都、厦门、保定等多个城市有4轮及以上的政策加码。

  以本轮调控政策最为密集的北京为例,调控呈现明显的“从需求端到供给端,从短期调控到长效机制”的演变路径。具体表现从“限购限贷限售”+“堵漏”抑制需求端热度,再到落实供地计划、推出“共有产权”等供给侧政策;从短期行政调控到构建“购租并举”的长效机制等。

  后调控时代的变与不变

  据链家研究院数据分析,在调控政策影响下,楼市逐渐平稳、冷静,即使没有调控政策的城市,大多购房者持观望态度,楼市整体趋向理性。市场呈现出短期购房需求回落、租赁市场正在加速崛起、房贷成本有所上升、土地供应制度改革四大变化。

  链家研究院院长杨现领对北京商报记者表示,预计随着后续更多政策加入,以及各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投客退场,上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”的趋势在未来还会持续。但相对来说,需求尤其是改善换房需求依然存在 、人口继续向城市圈集中 、货币环境没有根本变化 、土地供应依旧刚性这四点支持后市楼市向好的变化依然存在。

  去年“9·30”调控以后,杨现领提出一线城市成交以“换房”为主的判断。在杨现领看来,需求尤其是换房需求依然存在,是实打实的改善型需求,换房也意味着供给和需求会发生同步变化。这对调控形成的挑战就是,抑制需求的同时,供给也在减少,市场供需矛盾不会发生实质性改变。

  分析人士表示,由此开发商将调整姿势,首先,上半年整体“量跌价稳”的局面有望出现微妙变化,进入下半年,冲刺年度销售指标、资金兑付等压力下,开发商很可能转为“保量”,而消失很久的“以价换量”可能再现江湖。

  房企扩张冲动与业绩压力

  目前来看,开发商对楼市判断也会出现分歧,一些企业开始放缓拿地节奏。如恒大宣布实施土地储备负增长计划;万达轻资产战略继续进行到底,抛售了13个文旅城和77家酒店之后,万达就只剩下了万达广场这个核心资产。但千亿房企中,中海、华润、金地、绿城等冲击第一阵容的企业则仍持积极拿地投资意愿。

  对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,企业规模化的发挥惯性仍然驱动房企继续扩张。区域化的房企急于全国化的市场布局,全国化的房企急于布局全球核心城市的战略扩张。一方面,在规模化扩张过程中,市场的优势确实在向一部分优质品牌房企集中,另一方面,大部分房企在楼市已经进入下半场的市场背景下仍然有规模化扩张的冲动。

  但刚刚过去的黄金周多地楼市新房成交惨淡。根据中原地产研究中心统计数据,国庆黄金周期间,热点城市楼市出现下调现象,其重点监测的30个城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了八成,成交量创2014年来最低。

  同时,中国指数研究院监测的19个重点城市中,日均成交面积同比去年下滑51.4%,其中,一线城市成交面积降幅高达七成,而三线城市成交面积也下滑超过五成。

  一位不愿具名的分析人士表示,“金九银十”之所以没有迎来开发商想要的结果,最大的原因是开发商没有拿出诚意,他们还在豪赌政策松绑,结果如意算盘被打翻。未来,开发商不得不重新定位自己的目标,调整自己的销售方案,实打实地降价卖房,不能打着降价的幌子暗地里捆绑销售,这样才能带来销售业绩增长。

  与此同时,开发商的“钱袋子”也在面临压力。据近日同策研究院监测数据显示,9月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元,环比8月的621.98亿元增加了12.63%。但房企境内发行公司债渠道在继续保持收紧,越来越多的房企开辟多元化融资渠道。在张宏伟看来,虽然非传统渠道能解决部分资金问题,但是融资成本高。可以看到,随着房地产调控的进行,限购限贷之后,大多数房企仍然资金紧张,尤其是之前拿了不少高价地的企业,将在四季度面临资金链压力。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 让留汉大学毕业生能就业、易创业、快落户、好安居。经过市委常委会、市政府常务会多次研究决定,11日,武汉正式发布留汉大学生毕业落户、住房、收入新政。《关于加强大学毕业生安居保障的实施意见》《关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策》《武汉市大学毕业生在汉工作指导性最低年薪标准》3份重磅文件出台。
  • 海南延续房地产调控节奏,加大调控力度。记者10日从相关主管部门获悉,该省海口、三亚、万宁、陵水四市县将住房限制转让年限提高到5年。
  • 北京市住建委日前印发关于进一步加强居住项目代征城市道路用地和配套设施建设管理的通知,确保居住项目住宅与各类公共服务设施、市政公用设施同步建设同步交付使用。
  • 从北京市质监局了解到,京津冀三地区域协同地方标准体系正在加快形成,今年将有近20项协同地方标准颁布,标准一体化正成为助推京津冀协同发展的重要力量。
  • 近些年的重磅楼市调控政策集中在三个时间点:国庆长假、“小阳春”和岁末年初。而在最近4年,国庆长假期间的政策最为集中。楼市调控早已将传统的淡旺季概念打破,调控成为对房地产市场的核心影响因素,传统的季节因素、供应周期等前提都已大大被弱化。
  • 福建官方1日通报,通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定开竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等八条措施,以新的政策“组合拳”坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨,让房子回归居住属性。
  • 海南省政府9月29日出台政策,提出永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。同时,海南省住建厅和规划委发布通知称,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。
  • 海南省政府29日出台政策,提出永久停止四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目。
  • 国家统计局局长宁吉喆10日在国新办发布会上说,住房的基本属性是消费,国家反对房地产投机的取向不会变,房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定,会适时出台。
  • 主持人孙华:日前,国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露,房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台。在这个背景下,本报今日从房地产供应渠道多样化;需求方遏制投机;税收调节;土地供应等四个方面采访专家学者,给予解读,以飨读者。
  • 2017年诺贝尔经济学奖授予了理查德·塞勒,以表彰其在行为经济学研究上的贡献。行为经济学是将行为分析理论与经济运行规律、心理学进行有机结合的产物,旨在发现现今经济学模型中的错误或遗漏,进而修正主流经济学关于人的理性、自利、完全信息、效用最大化及偏好一致基本假设的不足。近年来我国房地产市场屡屡出现的“首付贷”、“过桥贷”、“消费贷异常增长”、“假离婚”、“深夜排队”等各种投机炒作现象,深刻反映出市场的有限理性,有必要纳入房地产调控框架之内予以统筹考虑,以提高政策调节的实际效果。
  • 历时12年时间,国内首个植入“工程质量潜在缺陷保险”(IDI保险)的政府投资代建项目终于在深圳市福田区正式启动,桥梁、高架桥、明挖隧道等市政工程项目纳入保险范围。据悉,负责承保项目实施的保险公司包括平安产险、人保财险、太平洋产险3家。
  •   去年年底,中央经济工作会议确定了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆昨日表示,未来房地产调控政策会继续发挥效果,特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。
  • 去年9月30日,北京发布了被称为“9·30新政”的楼市调控措施,拉开了全国新一轮的楼市调控序幕。
  • 因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。如今,即使是以商业、产业用地为主的城市更新项目,租赁也被放在显眼位置。深圳此次推出自持型用地,很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快。
  • 近日,山东省国土厅、山东省住房和城乡建设厅转发《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》,其中强调“防止小产权房通过不动产登记合法化”。此前全国开展利用集体建设用地建设租赁住房试点时,坊间有传言称小产权房合法化或将打开政策窗口,而此通知的发布则意味着小产权房“转正”无望。
  •  多个融资渠道遭封堵之后,有房企利润“黑洞”之称的永续债和信托资金,开始再度走向台前,甚至其规模可能进一步扩大,成为部分房企熬过本轮调控的重要融资渠道。
  • 万科,9个月时间销售额达3961亿元,卖完了去年全年的任务量。而在《证券日报》记者统计的已经披露前三季度销售业绩的23家上市房企中,5家房企销售额已经超过1000亿元,过去用数年时间仍不敢奢望的千亿元目标,如今可能只是几个月就完成的事儿。
  • 在楼市传统的销售旺季“金九银十”之际,各大房企相继发布公司9月份的销售情况,各大公司9月份销售继续增加,显示各家公司正抓紧一切机会寻求更多的资金回流。
  •   北京商报讯(记者 关子辰)10月10日,途家网宣布融资3亿美元,此次融资是继2015年8月完成D轮及D+轮融资后,资本市场对途家的再次加码。不过,当前民宿发展虽然驶入快车道,但一些民宿业务也成为旅游住宿领域的高投诉区。此外,国家民宿标准刚刚出台,一些地方民宿标准仍在酝酿之中,未来如何与标准磨合都成为途家需要考虑的因素。
  • 持续多年的前海土地整备难题终于迎来了突破。10月10日,中集集团发布公告称,全资子公司南方中集与深圳规土委、前海管理局就位于深圳前海的三宗地的土地整备问题签署了框架协议书,明确了整备范围、整备原则,并在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。这也意味着,困扰中集集团多年的前海土地问题正式进入了解决程序。
  • 继9月13日被福建隆顺祥投资有限公司(简称“隆顺祥”)举牌之后,10月10日晚间,建研集团(002398)宣布,隆顺祥在9月20日-10月10日再度增持公司股份,持股比例已达到10%。举牌方来头其实不小,是房企新星福晟集团旗下企业。
  • 蚂蚁金服大举进军租房市场。昨日,支付宝在“中国放心公寓联盟”发布会上表示,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,并在北京、上海等8个城市率先推广信用租房。以信用为入口,支付宝能否搅动起租房市场的风云?
  • 目前,房企在多元化转型时主要有几个思路,第一是做金融,这几乎是房企尤其是大房企必涉足的领域;第二是在房地产业务的基础上,探索消费升级领域的多元化,其中医疗、养老、教育、文化旅游,这几大板块,是房企集中探索的区域
  • 国庆节期间,珠海公共资源交易中心网站上挂出8块住宅地+1块商业用地,除了商业用地有“设置门槛”的情况之外,8宗住宅用地皆遵从要求较低的“限高价+竞限配”的规则。
  • 据中原地产研究中心统计数据显示:截至9月30日,2017年年内,全国卖地最多的50个城市合计卖地金额达到了2.4万亿元,同比上涨37%。
  • 过去一年,中国的农村发生了翻天覆地的变化。作为重要生产要素的土地加速流转起来,农民从土地中得到解放,劳动力没有顾虑地走向城市。同时,资本涌入农村土地市场,沉睡的土地醒来,生产性服务业发展,生产关系得到前所未有的改变。
  • 2017年国庆前的上海土地市场,以“纯租赁用地”引得关注。
  • 三季度土地政策制定围绕三个领域展开:第一是在“控地价、控房价、竞自持”等方面出台地方性文件,第二是基于深化土地制度改革方面,第三是从土地集约节约利用角度。
  • 目前,全国已完成农村土地确权面积10.5亿亩,占二轮家庭承包耕地面积的78%。
  • 今年以来,一线城市、强二线城市土地市场热度不减。根据国家统计局近日发布的数据显示,企业购地力度、土地价格皆较去年同期所有上涨,土地资源稀缺则是市场走热的主要原因,增量城市空间再次被强调。
  • 统计显示,截至9月28日,北京年内累计土地成交金额已达1847.4亿元,北京待售的住宅用地合计9宗,面积总计94.32万平米,起始价格合计达198.86亿元。10月待上述9宗待售的住宅用地出售后,北京土地出让金或将历史上第二次突破2000亿元大关。相关专家表示,随着北京城市总体规划获得批复,住宅供地力度将加大,但供地方向将向购租并举方向延伸。
  • 中国从1978 年改革开放到2011 年,长达33年的时间里,实现了年均9.9%的国内生产总值(GDP)增长率,是世界经济发展史上的一个奇迹。当人们习惯于这个高速增长之后,对2012年以来中国经济增速放缓,就容易产生疑惑。
  • 黄金周多地楼市“惨淡”。据报道,机构数据显示,“十一”黄金周结束,房地产市场分化持续,三、四线城市成交依然维持高位,但在调控影响下,一、二线热点城市成交量为2014年以来最低。
  • 作为传统“金九银十”的楼市销售旺季,今年国庆长假期间有点冷。数据显示,30个城市网签大幅下跌,平均跌幅达到八成,成交量创近三年来最低。
  • “真正的房地产教父应该是肖桐(副)部长。”回忆25年前转岗的经历时,孟晓苏毫不犹豫把这个赞誉送给了原建设部副部长肖桐。
  •  “养老服务市场”开放,只是第一步,开放之后,更重要的是政府配套服务。
  • 在La Banque Postale资产管理公司负责管理约13亿美元资金的Claude Tiramani表示,中国股市表现将优于其它地区,在香港上市的中国股票,特别是金融和消费相关股票最受青睐,因为政府认真对待控制债务和重新平衡经济的问题。不过他认为,应该远离地产股。
  • 2016年9月30日,以北京为代表的热点城市相继出台政策,开启新一轮楼市调控。一年来,几十个城市密集发力,持续加码调控力度。在多项政策叠加下,热点城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制。
  • ​  近期“消费贷违规流入楼市”的话题吸引了多方关注,但事实上,对消费贷款的严查已不是新鲜事,银监会早有明确规定——“个人消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域”。
  • 最近几年,在印度的一些城市街头,随处可见房地产广告的大招牌。以孟买为例,房价40年涨了600倍,大量资金涌入印度房地产市场,包括中国企业在内的全球房地产企业巨头,纷纷布局印度房地产市场。印度房地产市场为何如此火爆?投资这一领域有什么风险?《环球时报》记者对此进行了深入调查。
  • 为了应对房屋短缺问题,英国开始在极少地方,开建高楼,增加人口密度。
  • 近日,离国庆长假还剩不到两周,一家房产中介公司在江苏省镇江市代管的县级市——句容准备一场投资推介会,推介的重点是柬埔寨的房产。
  • 美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的,在次贷危机爆发10年之后,美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。其中,低库存更成为推高房价的原因之一。
  • 除美国、英国、加拿大以外,澳大利亚也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在澳大利亚买房置业。在澳大利亚买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在澳大利亚买房的技巧。
  • 除美国、英国以外,加拿大也受到了中国留学生家庭的青睐。不少中国家庭考虑到孩子留学的便利性,在加拿大买房置业。在加拿大买房,如何办理贷款?还要注意哪些购房政策变化?北京晨报记者邀请业内专家为此类中国家庭讲解在加拿大买房的技巧。
  • 美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。
  • 2008年美国正处在次贷危机期间,当时我刚入行美国房地产业,作为一个亲身经历、身在其中的房产业者,在如今各方纷纷回顾次贷危机之际,我很愿意分享我当时的所见所闻及深刻感受和体会,作为中国买家、投资者的参考、借鉴。
  • 近年来,LED芯片价格大幅下降,LED渗透率得到极大的提升。供需改善向好,催生了行业高景气度。LED企业纷纷大力扩张高端产能,LED产业逐渐呈现出“力争上游”的态势,我国中部地区更是加速LED产业布局。
  • 目前,“新零售”模式已经成为了门窗行业未来的发展趋势,所谓新零售,是指未来电子商务平台将会消失,线上线下和物流结合在一起,产生的一种经营业务模式,即“线上+线下+物流”,它要求就是精准化、场景化的体验式服务,需要的电商平台和实体零售企业之间相互合作,通过大数据及时了解用户的消费需求。
  • “金九银十”黄金季通常是每个行业都想要抓住的进行促销活动的好时机,家居行业也不例外。为了推动家居行业的消费需求,这个“双节”黄金周,各大卖场和家居品牌都拿出了十足的诚意,纷纷推出了一系列优惠力度空前的活动。
  • 近10年来,不知不觉中人们的生活方式和生活习惯发生了很大变化。家居市场的变化是个范例,这在经济较为富裕地区表现尤为明显,从这些变化中可以观察和感受到中国的消费升级。
  • 虽然我们家中的传感器并不是什么新鲜事物,但由于智能家居的蓬勃发展,它们变得越来越流行。当今,你可以发现涵盖多种用途、具备各种功能、随处可见的这些小型智能探测器。无论你是否已安装了能想得到的各种传感器以“保家卫户”,或者才开始着眼此道,下面这六款传感器是每个家庭都该配备的。
  • 近年来,随着门窗市场竞争的日益激烈,行业换血、行业洗牌这样的词语不绝于耳,经常能听到。对于门窗企业来说,这是一个挑战与机遇相交的交叉路口,怎么样走是对的?想要做好要怎么样做?相关业内专业人士表示,低附加值、劳动密集型的门窗企业将面临被淘汰的危机。所以说提高产品附加值、绿色、环保、可持续或将成为门窗企业未来发展趋势!
  • 记得前不久一条新闻在广大90后的朋友圈中掀起了轩然大波,即《新华每日电讯》把中年的界定年龄提前到1992年,曾经还是被社会觉得“未长大”的90后已经步入或是即将步入中年危机。
  • 橱柜行业市场进入门槛低,压缩成本降低售价成为许多新进入市场的小厂家的杀手锏。伴随着营销渠道的完善、消费者生活水平的提高,橱柜企业面临的考验和压力也逐渐增大。思考清楚长远战略,摆脱目光短浅的价格战,经营重心迎合发展趋势才能实现企业的可持续发展。
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