长租公寓这一年:房企不冒进,摸索运营模式

杨静2018-02-06 08:58:33来源:时代周报

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  “我自己就住在碧桂园的首个长租公寓里。通过实地感受,摸索着过河。”碧桂园集团上海区域总裁高斌对时代周报记者感慨。

  碧桂园是目前宣布推出长租公寓数量最多的房企:以中高端产品打入市场,并在三年内实现100万套。2月2日,碧桂园租赁住房REITs获深圳证券交易所审议通过,并成为国内租赁领域首单达百亿级规模的证券化产品。

  不过,硬币的另一面。如何运营长租公寓,成为高斌每日绕不开的思考。同以往开发商的住宅开发模式相比,长租公寓的运作区别很大。大到投资回报周期,小到对公寓里大堂灯光亮度的感知、洗手间打扫频次的研判等方方面面,都要重新学习。

  但碧桂园都不想错过这潜在着的“风口”。从培育住房租赁企业、扩大租赁房源供给、鼓励租房租赁需求,到提供金融支持政策等,一系列的政策东风已经向租赁市场吹去。

  市场也拥有很大的潜力。Wind的数据显示,中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元,相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大差距。

  但长租公寓这条路似乎并不好走。

  运营商受挤压

  房企的大举进军改变了长租公寓的市场格局,而最早进入长租公寓的一些创业型团队,已然成为了行业“先烈”。

  在2017年统计的“阵亡名单”中,GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等在列。

  他们多数受2014年前后由创业热、互联网热、投资热的刺激而兴起。“大家刚刚学会爬行,就追求规模,把自己逼上百米赛道。”水滴公寓创始人冯玉光对时代周报记者表示。

  分界线在2017年二季度左右,即多数开发商开始集中进入这一行业之前,长租公寓江湖,由创业型团队担纲主角。彼时的市场,鲜有开发商们的身影。

  但也是在那段时间,这波创业团队们经历了洗牌。冯玉光的追忆里,2015年下半年至2016年全年,他感受最直接的是资产市场对长租公寓的寒冷态度。“要知道在2014年和2015年上半年,长租公寓团队融资并不难。”

  没有充足的流动资金,很多背景弱小的创业团队,在长租领域开始举步维艰。而开发商的到来,更令当中的不少团队面临新的抉择—成为更大更强企业的“盘中餐”。

  房东东公寓研究中心全雳体会颇深,他对时代周报记者表示,自2018年开始,关于长租公寓的股权转让和项目转让在不断增多。

  尽管不少创业型长租公寓团队消失,但并不意味着开发商们一家独大。开发商和中介、传统酒店、互联网团队一样,依旧是市场的分羹者。

  中介方面有链家的自如寓、世联行的红璞公寓、我爱我家的相寓等;传统酒店业有华住的城家、铂涛的窝趣以及亚朵酒店的缤润亚朵等;如魔方公寓、YOU+公寓、水滴公寓等较早一波由在互联网催化下起来的创业团队,依旧有着较强的实力。

  不过,冯玉光和全雳并不对行业持完全悲观的态度。“处在化学反应中”“还在起步阶段”是他们对记者给出的关键词。持同样观点的还有高斌,在他看来,目前长租公寓市场处于群雄并起的状态,各家都是行业的探索者。

  有资格用土地开发建长租公寓,是开发商的天然优势,其他平台无法企及。当那些创业型公寓团队历经一年二年甚至更久才能完成从融到资到获取上百套房源时,有的房企只用了半年度多的时间,杀入行业,站住脚跟。比如,碧桂园2017年5月成立了长租公寓事业部,当年年底就亮相第一个长租公寓项目,并面向市场推出400套房源,速度迅猛。

  但时间上的沉淀,是多数开发商不具备的优势。除了诞生在2015年的万科泊寓和2016年首次面世龙湖冠寓之外,其他开发商,像朗诗的朗诗寓、旭辉的领寓等甚至成立都没有一年的时间。

  事实上,多位业内人士向时代周报记者表示,2017年房企进军长租公寓后处于摸索状态,而2018年可能才是属于地产开发商长租公寓的元年。

 盈利难题

  但在黎明前的“暗夜”里,各家逃不开对如何盈利的纠结。

  冯玉光对时代周报记者分析表示,长租公寓一是长,意味着投资回收期长,存货周转长;另一个是租,即只租不售,不允许变现销售。这对于开发商而言,是从销售型到持有型的变化,反差极大,需要扭转思路。

  “长租公寓行业商业模式中主要的盈利点还是租金差,如果开发商,盲目进入,从少的来说,每套房源可以付出不低于1万元以上的学费成本。数量大的话,付的学费会等比例提高,更无从谈盈利。”他说道。

  房东东公寓研究中心全雳也向时代周报记者表达了担忧:“如果是盲目一窝蜂的进入,很快就会把市场仅有的利润蚕食掉。因为做长租公寓是比较耗时间的慢功夫。”

  盈利难,受出租率制约。据行业不具名人士对时代周报记者表示,想要盈利整体出租率达到95%以上,而目前平均出租率在90%以下。

  同时,开发商们还要对投资回报周期有较高的忍耐度。高斌对时代周报记者表示,正因为集团对长租公寓这一创新业务并没有在盈利时间上的苛求,才可以使得上海区域公司不用受太大的约束。

  按照时代周报记者的了解,不少开发商在做长租公寓时,财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科,目前都未有五年的发展时间。

  收益并不见得高,也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称:“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

  “开发商进入最大的亮点,就是可以通过资产证券化套现。”全雳对时代周报记者表示。

  轻重资产并举被认为是可供开发商参考的方式。市场从业人士对时代周报记者指出,可在发展的前期进行轻重资产并举,并在未来视情况逐步增大重资产项目比例,以便于以较小的投入、较低的风险,快速回收成本。同时,在可能的范围内,通过发行类REITs出售收益权,收回资金完成退出。

  据时代周报记者的了解,目前龙湖冠寓在获取项目资产原有的轻资产和重资产的基础上,提出中资产的概念,根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况,匹配不同的开发模式。在REITs方面,旭辉方面取得了中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs的破冰。

  运营难题

  对于开发商来说,如何运营确实不容小觑。

  出现在公开资料中。链家旗下长租公寓品牌自如CEO熊林表示,要做好长租公寓,第一关是产品和服务的品质关。

  叶茂的研究团队在调研市场后发现几大普遍性问题:供给端,产品同质化严重,60%左右是极小户型,在这部分市场中开发商不具备溢价优势;需求端存在220万间的缺口没有得到满足。

  在冯玉光看来,开发商还需要进一步思考社区的概念。“就跟长期住酒店的人一样,是体会不到归属感的。”在他看来,能在社区上做好的开发商,市场也会为增值服务买单。

  他向时代周报记者指出,如果能盘活老百姓手上用于租赁的存量房,分散式公寓运营也是块大蛋糕。近期获得华平40亿元A轮融资的链家自如就是分散式公寓的典型。阿里巴巴方面则凭借其平台搭建能力和金融生态链,正在入驻多项分散式长租公寓产品。

  不过,对于这些开发商来说,他们的优势更多在集中式公寓运营上,而非分散式运营。

  华菁证券在研究了美国市场的情况后发现,在物业运营成本和折旧两项涉及物业本身的成本上,集中式公寓都大幅跑赢分散式。

  而开发商本来就自己持有物业,更容易形成品牌效应和标准化体系,建立一定的市场口碑和租客群体。

  但要做好运营,需要方方面面的考虑。按照上海万科方面对时代周报记者介绍,已经细到试图去满足租客各种生活需求。

  比如,联合饿了么NOW零食架、美团大众洗衣服务、公园盒子无人健身舱、携程超级班车、EVCARD、ofo、支付宝等提供跨界外部资源。此外,公司还开发了一套IT能力与系统支持,一键缴纳房费、水电费,方便快捷。甚至部分门店可以集中办理公积金企业。

  阳光城则选择和专业的长租公寓公司寓见公寓进行合作,前者负责为寓见公寓提供更多的房源,后者则负责进行标准化运营和项目管理,包括售前的咨询、预约看房、审核咨询、签约到售后的维修、保洁、换房等提供一站式服务。

  “我们跟其他开发商的一大差别,在开发设计的时候就考虑了后期的公寓运营商的服务需求,提供了专属的服务空间,同时跟运营商有更良好的互动,争取多赢的局面。”阳光城方面对时代周报记者表示。

  “运营商冲锋,开发商观望”

  尽管起步时间晚,但房企并不甘心,试图用速度与规模来弥补。

  比如,碧桂园3年建100万间,万科泊寓则是要在2018年达45万间,旭辉的领域要在5年里达20万间。

  值得一提的是,龙湖甚至把长租公寓作为主要航道。“冠寓被定义为上海龙湖的核心业务。”上海龙湖负责人1月26日对时代周报在内的媒体透露,在2020年,集团的冠寓做到行业前三,租金收入要达到20亿元。

  按照克而瑞截至2017年12月底的数据统计,在目前已经开拓的房源数量中,万科的泊寓居于首位达8万间,龙湖的冠寓、旭辉的领寓、招商的壹公寓和朗诗的朗诗寓各有1.5万间,剩下的中骏方隅、金地的荣尚荟和远洋的邦舍各有7000、6000和4000间。

  不过对比来自中介方的数据,房企推出的长租公寓数量并不算多。数据显示,目前,链家自如已经有50万间,我爱我家相寓有45万间,连排在第八位的寓见也有2万间。而和长租公寓运营商相比,地产开发商已开放房源的数量也较低。领先的魔方已经有4.35万间,并列排在第七位的乐乎和未来域数量有1.5万间。

  “运营商冲锋,开发商观望。”上海克而瑞执行总经理兼首席分析师叶茂认为,开发商也在等着真正风口的到来,边做边等边冲锋边掩护。

  事实上,部分开发商在长租公寓领域并不冒进。

  在1月31日浙江房地产协会举办的论坛上,绿城一位高管在发言时就表示,绿城只有在两个条件满足下才会去做长租公寓,一是选取的城市是人才大幅流入的核心城市且有便宜的地,二是租赁的收益能覆盖财务的费用。

  即便在一线城市上海,有的开发商对长租公寓也保持着谨慎的态度。绿地控股虽然曾在2016年四季度对外表示将涉足长租公寓,但截至目前,该公司在上海并未有长租公寓项目的出现。绿地方面对时代周报记者表示,“目前在上海拿下租赁用地的以上海地产集团、张江高科等本地的国企为主。绿地内部较早已经关注到了这一领域,但在上海真正做要看条件成不成熟。”

  担心冒进又错失风口,有些开发商则选择战略性合作方式进入市场。例如新城控股方面,据时代周报记者了解,近日中富旅居已经获得新城控股的战略投资。不过截至发稿,该合作并未有具体的合作金额、涉及的项目数量等确切信息。

  尽管如此,一些长租公寓业内人士仍然看好开发商进军长租公寓,水滴公寓创始人冯玉光认为开发商具有五大优势:一是加速市场教育程度;二是促进产业链的加快成熟;三是推进政策的落地;四是带来人才和资金的集聚;五是带来集中式公寓供应量的提高。

  他表示,正因为有了开发商的加入,行业发生了化学反应,预计在未来,行业会出现头部效应,以开发商为主的这些头部将对公寓进行产品、运营、资产、品牌等各方面的梳理,众多长尾快速崛起。

  合作抱团

  长租公寓行业本身前景可期。链家研究院院长杨现领发布的《租赁崛起》行业研究报告预测,在2016年、2020年和2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

  这块大蛋糕产生了巨大的吸引力。而国企的加入,也让开发商们之间的较量出现了新的模式选择,拿不到租赁用地的开发商开始考虑寻求和国企的合作。碧桂园上海区域总裁高斌就有这样的想法。

  多位业内人士的观点是,国企更具优势。在1月30日克而瑞举办的论坛上,上海地产战略投资部副总经理金国雄对时代周报在内的媒体总结里,就包含优质土地资源的规模效应和国企基因背景社会效应两大方面。

  令民企开发商惊叹的是,像上海地产集团这样的国企也正在向租赁领域进军。

  此前,上海地产集团宣布计划向17幅租赁房地块投资180亿元,届时在古北、虹桥、陆家嘴等中心城区供应约2万套租赁房,交付时间定在2020年。按照时代周报记者掌握的最新信息,上海地产集团希望成为住宅租赁领域的龙头企业,在5年内完成IPO,5年实现500亿元,8年实现2000亿元,成为万亿集团。

  不仅是上海。1月29日,在国家首批住房租赁试点城市杭州,浙江省首宗租赁房项目宁巢·白石公寓开工建设。这也是杭州首个由市属国有企业打造的长租公寓品牌。

  冯玉光相信国企的进入,也会在一定程度上促进行业成长。而叶茂则认为,民企不用过于担心租赁土地获取的问题。他的依据是,一是两年后上海的租赁产品会迎来高峰,2019年会开放租赁用地给开发商。二是拿不到租赁用地的开发商们可以寻求和国企的合作。“区属国企的商办用地在转性,这也是机会。”

  和国企合作并非没有可能,上海地产战略投资部副总经理金国雄在当日论坛上就向外抛出橄榄枝,他希望能有其他企业能和上海地产集团合作,弥补和完善国企在长租公寓运营上的短板。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 2017年的人口数据,超出很多人口学家的预期。
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  • 推动我国经济高质量发展,减税政策的精准落地十分关键。过去一年税务部门在落实减税政策方面成效如何?2月1日,国家税务总局公布数据显示,在营改增方面,税务部门重点落实和完善全面推开营改增政策,2017年共减税9186亿元,比2016年增加3450亿元。
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  • 2018年2月1日,北京-2017城市中国计划年会在北京举行,与会嘉宾围绕“高质量城镇化:更好发挥中心城市综合服务功能”展开讨论。会上,国家发改委中国城市和小城镇改革发展中心发布了《2017中心城市发展年度报告》(以下简称《报告》)。
  • 2月1日,国家税务总局发布数据显示,2017年全国税务部门组织税收收入(已扣除出口退税)12.6万亿元,同比增长8.7%。这扭转了近年来税收增长持续放缓的状况,与全国经济增速企稳回升态势相一致。
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  • 春节前,重庆楼市再出重拳。今日(2月2日),记者从重庆国土资源房屋评估和经纪协会网站获悉,为进一步巩固房地产开发销售中介行为专项治理工作成效,规范房地产市场秩序,防范化解市场矛盾隐患,维护市场健康平稳发展,重庆市国土房管局发布关于加强房地产市场监管保持市场稳定的通知,要求加大房地产市场违法违规行为的监督检查力度,主要包括三个方面:加强对商品房销售行为的监管、加强对房地产经纪行为的监管、加强对房屋租赁行为的监管。
  • 日前从市人力社保局获悉,为实现大力、大胆、大方、大气引才聚才,加快实现天下才天津用,本市印发了《天津市进一步加快引育高端人才若干措施》(下简称《措施》),加快构筑天津人才竞争比较优势,为“五个现代化天津”提供强大人才智力支撑。
  • 2月4日,《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布。这是改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件。
  • 2月2日上午,东莞市委常委会会议审议通过《东莞市推动非户籍人口在城市落户实施方案》,取消积分入户,实施“两个五年”入户条件(即参加城镇社会保险满5年且办理居住证满5年)。东莞从2010年10月开始施行积分入户制度,7年之后,积分入户在这个城市退出了历史舞台。
  • 改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件4日由新华社受权发布。文件题为《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》,对实施乡村振兴战略进行了全面部署。
  • 新华社4日播发《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》。这是新世纪以来第15个以“三农”工作为主题的中央一号文件。中央农村工作领导小组办公室主任、中央财经工作领导小组办公室副主任韩俊第一时间接受采访,全面解读文件精神。
  • 昨日,《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布。这是改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,对统筹推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设和党的建设作出全面部署。
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  • 2018年1月24日,国内地产龙头万科A股价创下自1991年上市以来的新高42.24元,在深圳成指连续5天暴跌的局面下,万科A成为资本市场上地产股的中流砥柱,这让两年前连续举牌入主万科A的宝能系赚得盆满钵满。
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  • 近日,宁波富达(600724,SH)披露了业绩预亏公告,公司预计2017年度将亏损8.39亿元左右,而2016年盈利1.27亿元。业绩预亏的主要原因系计提减值准备14亿元左右。公司的巨额预亏亦引发资本市场强烈关注,并引起上交所问询。
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  • 近期,江苏中南建设集团股份有限公司(000961.SZ,下称“中南建设”)连续披露了多份关于归还募集资金的信息,涉及归还之前用于补充公司流动资金的募集资金。
  • 农村宅基地的“三权分置”实际与之前提出的农村集体土地承包经营权分置类似,在保持宅基地集体所有权不变情况下,鼓励农村住宅流转、租赁、抵押等获取财产性收入的一种方式。
  • 当前,地方债务风险和金融风险主要是机制问题而非规模问题。如果不理顺机制打破刚兑,即使现在清理完地方债,以后同样的问题还是会卷土重来。因此关键是建立机制,买单要买出效果。
  • 作为制定者,证监会有权根据两年后的市场实际情况,决定是否批准例外;这谈不上自己违反自己规定,也没有所谓“不公平”。
  • 十九大报告中指出“经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点,实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰”,完善产权制度是十九大报告中确定的深化经济体制改革重点之一。完善产权制度,必须毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展,实现要素的市场化配置。
  • 通货膨胀对经济和居民生活的影响是显而易见的,居民消费物价指数CPI可以清晰反映出来。而资产泡沫的巨大危害经过一个相当长的时期才能显现,因而其危害是被隐藏的,这种被隐藏的危害往往对居民的影响更大。资产泡沫破裂的结局不会有两个或更多,就一个,那就是爆发金融危机。
  • 2018年开年,国家统计局公布2017年中国GDP同比增长6.9%。这让不少人产生了中国经济能在未来若干年内重新恢复8%以上增长率,走出“V型”反转走势的期望。
  • 2018年新年伊始,A股与港股的金融地产股均出现大涨行情。内地银行H股指数新年第一个月上涨近25%,超过了2017年全年该指数的涨幅,内地地产H股指数在2017年上涨109%的基础上今年再上涨20%。
  • 近日,胡润研究院发布的一份面向高净值人群的调查报告引起了笔者的关注。报告调查样本是463位个人资产在一千万元人民币以上的中国高净值人士,其中64位资产超过一亿元。
  • 北京时间31日晚彭博报道,美国全国房地产经纪商协会周三公布的数据显示,美国12月的二手房签约量连续第三个月增长,给销售在2018年初提供了一些动力。
  • 一家日本房地产公司将以547个比特币的价格出售一幢商业楼,约合600万美元,这将是日本首个用比特币出售的建筑。目前该公司只接受比特币,未来还可能增加其他的数字货币作为支付方式。
  • 美国全国房地产经纪人协会24日公布的报告显示,2017年全美销售旧房551万套,比前一年增长1.1%,并创2006年以来的最高成交量。
  • 美国《华尔街日报》日前刊文指出,中国房地产市场在两年时间里受到严重限制。在北京和上海以及其他特大城市,销售趋于停滞,价格下降——有些地方价格小幅下滑,另外一些地方则大幅下滑。
  • 据韩国《亚洲经济》17日报道,韩国住宅金融公社住宅金融研究院当天发布了以家庭收入、财产进行比较,测定能否具备租赁房屋能力的“房屋可租赁指数”。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
  • 去年的全国两会政府工作报告中提出要“鼓励企业开展个性化定制、柔性化生产,培育精益求精的工匠精神,增品种、提品质、创品牌”,这是工匠精神一词首次写入政府工作报告。今年全国两会上发布的政府工作报告中再次提及工匠精神,引发了建筑建材业界人士的共鸣。当前,市场经济进入拼质量的时代,国内门窗企业更需坚守精益求精的“工匠精神”。
  • 作为一个房地产从业者,我们不仅需要考虑门窗行业的今天,还需要考虑门窗行业的明天,而本文要谈的,就是门窗后天的事情,后天一定会到来。
  • 当前,中国家居卖场正面临同质化严重、效率低下体验差、受互联网冲击信心不足的三大困境,常态化下的促销、打折、抽奖正逐渐失去效用,有业内人士直言不讳:“不久的将来,你可以看到,现在的很多专业家居卖场都会倒闭。”如今,家居卖场正面临多方挑战,未来发展将何去何从?
  • 到了年底,大家都可劲儿地晒:晒完18岁照片晒网易云音乐歌单,晒完歌单又晒支付宝账单……晒完账单当然还要总结一下自己的年度关键词,那么,2017年门窗行业年度关键词都有哪些呢?
  • 当前,新一轮科技革命和产业变革与我国加快转变经济发展方式形成历史性交汇,国际产业分工格局正在重塑。
  • 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年,也是改革开放40周年,无疑是相当关键的一年。去年7月份,住建部等部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度。
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