高力国际:2017年上海大宗交易超960亿元续创三年新高

刘丽2018-03-29 17:33:00来源:中国房地产金融

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  2017 年上海大宗交易市场延续了 2016 年的热度,表现持续突出,再创近三年大宗交易市场新高。

  2017年上海大宗物业交易市场继续领跑全国,全年收录交易65例(不含工业厂房、物流仓储),成交面积近320万平方米,成交总额超过960亿,为近三年最高。写字楼依然是投资者最青睐的物业类型,成熟次中心商务区以及商务园区逐渐成为投资热点,内资买家活跃度最高。

  经济发展好于预期,增强投资者信心

  上海全市 2017 年经济运行呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好,好于预期的积极态势。根据上海统计局最新数据显示,2017 年前三季度上海 GDP 同比增长 7.0%,至人民币 2.16 万亿元,增速高于同期全国平均水平 6.8%。

  高力国际中国区资本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓表示:“在过去的一年里,上海自贸试验区和科创中心建设两大国家战略全面推进,同时张江科学城、上海 2035 等一系列的规划落地也为城市的发展注入新活力。良好的城市发展环境以及美好的发展前景持续增强投资者对于上海的信心,为上海 2017 年大宗交易市场的再攀新高提供了保障。”

  上海大宗交易市场继续领跑全国,全年收录交易 65 例 ( 不含工业厂房、物流仓储 ),成交面积近 320 万平方米,成交总额超过 960 亿元,为近三年最高 ( 见图一 )。

  办公物业表现抢眼

  高力国际数据显示,按物业类别来看,办公类物业因租赁需求持续增长且回报收益稳定,持续受到各类买家的追捧。2017 年,办公物业表现依旧抢眼,包含写字楼、办公用途的商务园区及混合物业中的办公面积在内,总成交面积超过 210 万平方米,占全年成交总面积的 66%,这一数字超过2016 年的占比 60% ( 见图二 )。

  零售物业的成交则由于资产管理的要求较高且产品标准不一,买家进入的同时会相对较为谨慎,在 2017 年成交仅为 40 万平方米,占比 13%,成交大多来自混合物业中的零售部分,或与办公、酒店等形成的投资组合。

  次中心商务区和商务园区已成热点

  按区位来看,传统的核心商务区以其区位的不可复制性历来受到投资者青睐,2017 年共录得位于人民广场、南京西路等板块的交易 20例,其中,存量交易占比 90%,存量物业中有改造潜力的楼宇持续受到买家关注,在本年完成的交易中亦得以体现,如汇银大厦、老西门新苑、浦西开元大酒店等,买家购置之后均有改造计划。

  相较于选择有限且资本价值较高的传统核心商务区,规划合理、选择丰富且交通便利的次中心商务区以及商务园区已成为投资热点,2017 年录得包括次中心商务区、商务园区的成交共45例,成交面积近 210 万平方米。热点板块包括新江湾、五角场、虹桥商务区、北外滩、金桥、临空等等,从投资角度来看,若干次中心商务区以及商务园区产业定位明确、交通配套完善、教育资源丰富,能够吸引众多知名企业入驻,无论对于短中期的稳定现金流以及中长期的资本价值增长均有助力 ( 见表一 )。

  内资买家依旧活跃

  按买家来源看,受外汇限制的持续影响,内资买家的投资需求依旧强劲,活跃度最高,2017 年共录得由内资买家完成的交易 49 例,占比 75%;同时,由于人民币汇率在 2017 年内相对稳定,且美联储升息的影响尚未降低外资买家的投资意愿,活跃度较上一年的20%有所提升至25%(见图四)。

 投资为大宗交易市场驱动力

  从交易类型来看,2017 年收录的 65 例成交中,有 55 例为投资交易,投资交易的总成交面积及总成交金额均占总成交的 90% 以上,而自用买家仅占 10% 左右。可见,投资为 2017 年上海大宗交易市场的主要驱动力 ( 见图五 )。与 2016 年有所不同的是,2016年内资的自用买家交易数量与投资相当,而从 2017 年来看,内资自用买家的活跃度明显降低,无论交易数量、成交面积及交易总额,投资者均占内资总成交的 80% 以上 ( 见图六 )。

  2018年大宗交易市场将保持活跃

  2017 年上海大宗交易市场延续了 2016 年的热度,表现持续突出,再创近三年大宗交易市场新高。展望 2018 年,高 力 国 际 中 国 区 资 本市场及投资服务主管及执行董事汪蓓认为:“各类宏观政策、规划、管理办法的出台将在规范上海市场的同时,不断地为城市注入新的发展动力,将使上海的发展环境越发完善,规范和规划所涉及的相关区域和领域也将成为 2018 年的投资热点,吸引投资人的目光,包括所处规划的城市副中心的物业、长租公寓等。放眼 2018 年,虽然受全球经济回暖的影响,各国经济贸易竞争加剧,人民币或有加息的可能,但由于对外投资的限制仍将持续,中央政府亦加大鼓励外商投资国内市场,会使得房地产大宗交易保持活跃。我们预期上海大宗交易市场在中短期内的资本价值会有一定增长,投资回报将会保持稳定。”

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