蓝光扩张:净负债比率增加,隐现回款压力

罗韬2018-08-22 09:03:46来源:第一财经日报

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  作为一家区域房企,蓝光发展(下称“蓝光”)正在逐步开始自己的全国化布局之路,然而成长的烦恼却一路随行。

  8月20日晚间,蓝光发布中期业绩报告,其中营收80.09亿元,同比增长24.38%;公司上半年净利润录得6.2亿元,同比增长118.84%。

  不过,发展中的蓝光负债也同比增加。根据中报,蓝光资产负债率82.89%,而净负债比率则超过110%。

  回款压力隐现

  从销售数据看,2018年上半年蓝光房地产业务实现销售金额413.73亿元,同比增长36.66%;实现销售面积384.22万平方米,同比增长27.22%,销售规模保持稳步增长。

  从销售贡献区域看,蓝光成都区域销售182.63亿,滇渝区域销售82.54亿,华东区域销售80.43亿,其中西南地区给蓝光贡献了超过一半的销售份额。

  土地投资方面,2018年上半年,蓝光新进入郑州、温州、福州、南宁等城市。通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源,2018年1~7月新增项目27个,总建筑面积约738万平方米。

  根据公司月度公告数据,上半年公司新增土储建面439万平方米、总地价119亿元,同比增长226%、85%,其中拿地金额占销售额比重为29%,同比扩大7.5个百分点。地价方面,2018年上半年拿地楼面价为2709元/平方米,同比下降43%,土地成本下行主要缘于公司城市布局能级的下沉,上半年三四线占拓展建面比重为91%。

  中泰证券统计发现,2018年1~7月,公司非直接招拍挂项目的储备资源占比超过55%。

  今年6月,蓝光与中融信托达成协议,接替北京京奥港集团操盘南京麒麟京奥港项目,负责后期的建设和销售。该项目所在地块编号为南京NO.2016G09。

  2016年4月15日,京奥港集团以47.6亿元的总价,22353元/平方米的楼面价拿下,彼时周边新房的最高售价仅为18000元/平方米。

  不过,扩张同时,蓝光的销售回款并不理想。根据中报,蓝光销售商品、提供劳务收到现金约222亿,而同期蓝光销售数据为413.73亿。

  按此推算,蓝光的回款率不足60%,纵然行业回款水平下滑,但是目前回款率平均在75%左右。从蓝光的融资手段可见一斑,在报告期内,蓝光发行购房尾款ABN 11.4亿元、购房尾款ABS 8.2亿元,均是通过财务手段提前拿到回款。

  扩张意愿强烈

  发展过程中的蓝光,和很多渴望规模的房企一样,财务杠杆依旧保持在较高水平。

  第一财经记者梳理发现,蓝光短期借款约51.4亿,应付票据约1亿,长期借款约184亿,应付债券约125亿,永续债约49.9亿,合计有息负债411亿。

  中泰证券研究报告显示,蓝光的净负债比率约为115%。并较2017年末扩大了23.55个百分点。

  同期,行业平均水平在80%左右,而刚刚发布半年报的万科,净负债比率未超过40%。在行业普遍去杠杆的背景下,目前蓝光的负债水平依旧处于高位,考虑到融资较难,这要求蓝光需要加速销售获得回款。

  从资金面看,蓝光的融资成本也在不断增加。

  根据中报,蓝光上半年的30亿公司债中,发行成本区间在7.2%-7.9%,财务成本几乎和净利润率持平。中泰证券研究报告显示,蓝光2018年上半年末综合融资成本为7.33%,较2017年上升0.14个百分点。

  今年6月,标普评级宣布,授予“B+”的长期主体信用评级,展望为稳定。标普预计,未来两年蓝光发展的杠杆率将保持在高位,同时,由于其采用轻土地战略,土地储备规模较小,利润率低于平均水平,这一状况使得蓝光发展易受到市场波动的影响,中期增长情况的可见度较低。

  标普认为,未来两年蓝光发展以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率将保持在7倍左右,原因是该公司土地储备规模较小,同时扩张意欲强烈。

  为了实现增长,蓝光大股东进行了大量股权质押。根据最新公告,蓝光集团持有公司股份1,602,143,043股,占公司总股本的53.68%;蓝光集团累计质押股份总数为1,111,274,000股,占其所持公司股份总数的69.36%,占公司总股本的37.24%。

  公开资料显示,蓝光2018年销售目标在800亿-1000亿,2019年还将保持50%增长。

  标普认为,仅凭可售货值共计1800亿元的土地储备是不足以实现上述目标的。因此该公司可能需要通过高额的购地和建安支出来实现此目标。

  标普预计蓝光发展2018年的购地支出将达350亿元,接近权益合同销售额的50%,并预计2019年的购地支出还要再增20%到30%。

  扩张背后,蓝光的各项费用也在增加。蓝光的销售费用、管理费用分别同比增幅30.39%、60.64%,同期,蓝光的营收同比增幅24.38%。

  对于规模追求的蓝光显然走在十字路口,一方面规模扩张需要大量资金拿地,一方面销售回款乏力,融资困难。此外,蓝光的土地过于集中,对于全国化布局的蓝光而言,还需在其他不熟悉的城市进一步布局。而在逆周期进行扩张,蓝光显然需要更加谨慎。

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