粤港澳大湾区发展“加速度”,哪些房企重仓?

综合2018-10-26 11:22:43来源:中房网

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  中房网讯 10月24日上午9点,港珠澳大桥正式通车,从香港到珠海的陆路交通从以前的3个小时缩减到不到1小时。

  作为连接珠江西岸和香港的纽带,港珠澳大桥的通车为粤港澳大湾区的发展提供了一个强大的加速度,将改写珠三角的经济版图,为粤港澳大湾区的融合建设奠定坚实基础。

  打造世界性科技创新湾区

  据了解,粤港澳大湾区由“9+2”组成,即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆以及香港特别行政区、澳门特别行政区。土地面积占全国的0.6%,经济总量占全国的12.4%,常住人口占全国的4.9%。

  2017年7月1日,《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》在香港签署。按照协议,粤港澳三地将在中央有关部门支持下,完善创新合作机制,促进互利共赢合作关系,共同将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区、宜居宜业宜游的优质生活圈和内地与港澳深度合作的示范区,打造国际一流湾区和世界级城市群。

  区位上,粤港澳大湾区南接东南亚、南亚,东接海峡西岸经济区、台湾,北接长江经济带,西接北部湾经济区,区位上为“湾区群+港口群+产业群+城市群”等叠加。港口方面,粤港澳大湾区有深圳港、香港港、广州港、东莞港、珠海港、惠州港、中山港、江门港等多个港口,港口集装箱年吞吐量合计超过6500万标箱。在此优势背景下,粤港澳大湾区未来发展的重要目标不但是打造世界性科技创新湾区,更有望成为中国参与全球竞争、建设世界级城市群的重要载体。

  房地产需求旺盛

  随着10月24日港珠澳大桥正式通车,粤港澳大湾区发展又迎来一个强大的“加速度”。大桥通车将改写珠三角的经济版图,为粤港澳大湾区的融合建设奠定坚实基础。

  统计显示,粤港澳大湾区城市群人口超过6000万,GDP超过10万亿元,正成为全球最具活力和创新精神的经济发展体。业内人士一致看好未来大湾区的房地产市场发展。

  不过在严厉的楼市调控的趋紧的信贷环境下,今年以来大湾区内的楼市表现并不亮眼。如在今年传统的“金九银十”,不少开发商为缓解资金压力推出不同程度的让利活动,通过低首付、降价优惠、全民经纪人等营销方式加速出货。

  以深圳为例,9月份开始深圳就出现了“一成首付”“低折扣”等营销方式。国庆期间,多个楼盘对价格进行了下调,且多以特价房的形式出现,均低于目前销售均价。虽然如此,国庆大假期间深圳楼市的成交量却较去年同期下降了近五成。

  广州也不例外,《每日经济新闻》记者实地调查发现,近期广州市场特价优惠单位增多,降价范围已从增城、南沙等外围区域向中心城区蔓延,部分楼盘优惠幅度超10%,甚至有盘优惠力度接近20%。

  就今年上半年而言,克而瑞数据显示,深圳和东莞价格呈现小幅下滑,其中东莞受“限价令”影响较大,其他城市均体现出稳中有升的态势;湾区各城市成交情况相对较好,部分城市成交量较低主要受到市场供应量的约束。

  政策调控不松动

  在楼市政策层面,大湾区内各城市维持了“不松动”的状态,出台的新政相对较平缓。不过,广州、深圳、东莞、惠州、江门等城市调控政策收紧明显。

  深圳今年更是多次升级楼市政策。3月28日,深圳“三价合一”政策正式落地,此举规范了二手房市场交易,全面压缩“阴阳合同”生存空间。6月,深圳公布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。文件提出,人才房、安居房、公租房比重将大幅增加,占新增住房供应总量的60%左右。7月底,深圳楼市调控再次升级,个人3年内禁止售房,企业禁止购房,商务公寓只租不售。

  广州的限购、限价、限售、限商等政策仍在严格执行。10月19日晚间,广州市住房和城乡建设委员会发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。而今年7月25日,广州更新住房公积金新政,对非本市、非户籍所在地购房提取公积金加以限制,防止提取住房公积金炒房投机行为,公积金新政进一步提出支持提取住房公积金支付房租。

  克而瑞在进行楼市预判时指出,粤港澳大湾区内各城市预计下半年松动的可能性极小,部分城市存在收紧现象,楼市调控政策当前主要体现在整顿和抑制投机炒房的措施上。另外,租赁市场依然是重点扶持的对象。

  重仓大湾区 本土房企优势彰显

  港珠澳大桥开通对区域的利好核心就是产业升级的利好,首当其冲的则是大湾区房地产市场。对于在大湾区落子布局的大批房企而言,如何抓住这一波红利显得至关重要。

  实际上,近些年来,嗅觉敏锐的品牌房企已纷纷进驻粤港澳大湾区抢占先机。

  就在9月中旬,龙湖首次进入东莞市场,以5.36亿元底价竞得东莞麻涌镇一宗地块。目前,龙湖集团已在粤港澳大湾区的6个城市落地,包括佛山、广州、珠海、深圳、香港和东莞。

  以佳兆业为例,截至6月30日,佳兆业合计拥有土地储备2220万平方米,其中57%位于大湾区内。整体土地储备的货值近3800亿元,其中大湾区的土储货值近2500亿元。

  据不完全统计,目前百强房企中恒大、碧桂园、万科、保利融创等超过30家房企已布局珠海、中山等地。其中,TOP10房企中已有8家成功落子珠海。就在今年8月初,碧桂园更是以合作的方式首进珠海保税区,将打造碧桂园整合国际中心,这是碧桂园在珠海的第11个项目。

  除了规模房企之外,众多扎根于本土深耕的区域房企实力也不容小觑。这些房企凭借地缘优势,手中握有大量土地储备资源,且在当地有着不错的市场占有率。而且,其中不少企业以大本营为核心向周边城市辐射发展。

  以根植于珠海本土的格力地产为例,其主要布局于珠海、重庆和上海,并因地制宜,积极向海洋经济、口岸经济转型。早在2013年,格力地产就成立了珠海虹湾中心渔港发展有限公司,正式进入海洋经济板块。除此之外,格力地产还大力发展码头建设,其建造的码头包括特色游艇码头、渔港码头,不仅将住宅和码头建设有机结合,还承揽了码头包括旅游开发、餐饮服务在内的一系列项目,而港珠澳大桥也有格力地产的参与。

  而立足于大本营广州的中国奥园,近些年来向周边城市延展的步伐也明显加快。2014年首入佛山,2015年进驻深圳,2016年布局惠州,截至目前已实现了粤港澳大湾区9+2城市的全覆盖。截至今年上半年,中国奥园于粤港澳的土储量为738.01万平方米,占集团总土储的24.59%,为日后的销售增长提供了坚实基础。

  同样,扎根于深圳的龙光地产,布局战略以深圳为主,辐射珠三角。据龙光地产在财报中披露称,集团土储总货值为6412亿元,其中粤港澳大湾区土储占比为81%。

  据克而瑞不完全统计,今年上半年共有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”,大湾区三四线城市成为房企新进布局热点。这其中既包含了绿城等全国第一梯队的“千亿房企”,同时也不乏华远等区域龙头房企。如卓越、华远、中梁进驻佛山;龙湖、深圳颐盛投资、河南领创置业新进珠海;雅居乐、中梁、联发集团首进江门等。

  大湾区“地主”受益

  除了本地房企,在粤港澳大湾区拥有丰富土储的企业被市场长期看好。这一类型企业的最大特点是已经拥有非常强大的实力和大规模的土地储备,只是在战略上稍有侧重。比如更偏向于某一区域的布局,或是更侧重于某一运营模式,前者的典型代表是碧桂园,而后者则是招商蛇口。

  年报显示,今年上半年碧桂园合约销售前10的城市中,就包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞,其中惠州更是位居首位,上半年合约销售达207亿元,占到了碧桂园总销售占比的5%,市场占有率排名第一。

  据统计,碧桂园布局广州、深圳、佛山、东莞、惠州等位于粤港澳大湾区城市的在售项目达60余个,这种广而深的布局方式也会使粤港澳大湾区的发展成为碧桂园销售增长的重要引擎。

  值得注意的是,富力地产今年前7月在惠州、广州两地的合约销售也达到了31亿元,销售贡献率达4.6%。

  同样,雅居乐也是围绕粤港澳大湾区城市群进行深度布局,至今已在大湾区精心打造超过70个项目,在大湾区拥有预计总建筑面积约1081万平方米土地储备,占其整体土地储备的31%。此次雅居乐坐落于中山、珠海的多个项目更是直接受益于港珠澳大桥通车带来的利好。

  而招商蛇口以“前港-中区-后城”为发展模式,即港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发。而这种发展模式与粤港澳大湾区的概念非常契合,目前招商蛇口的重点项目如前海蛇口自贸区、太子湾邮轮母港都充分发挥了招商蛇口的港口优势。

  除此之外,招商蛇口的土地储备和土地资源获取能力也是招商蛇口的一大优势。招商蛇口在深圳前海已有大量的产业园区,虽然将部分园区从工业改为商住需要与相关部门以4:6的比例分配增值收益,但如此庞大的土地储备在粤港澳大湾区概念下得到的红利仍是可观的。

  在面临拿地成本高启、进入门槛增大的情况下,另一些企业如龙湖、华夏幸福等,则通过发展产业地产、收并购、合作等方式进入。这种方式对于资金充足、运营能力良好的企业也不失为一种良方。

  业内分析人士认为,粤港澳大湾区一直是今年上半年房地产业最火的话题之一,各房企虽进入的方式不同,但都向市场传达出一个信号,即粤港澳大湾区为房企的发展创造了新的机会。同时,房企通过在大湾区多元化布局也让房企摆脱了单一的地产商标签,在拓展业务空间、降低企业风险的同时,也创造了新的利润增长点;此外,房企还能够通过业务整合,形成优势互补,增强企业竞争能力等。

  中国城市发展研究院投资部主任刘诚表示,港珠澳大桥通车完善了大区域交通,进一步促进大湾区总体经济活力,为居民的生活服务、文化交流带来便利。经济的活跃与人员的流动将为房地产业带来新需求,粤港澳大湾区带给房企的机会也会更加显著。

  来源:每日经济新闻、半月谈网,中房网综合整理

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