“大地主”拿地也手软:余粮仍有隐忧

董家声2018-11-08 08:22:04来源:北京商报

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  包括喊出“活下去”的万科在内,各大龙头房企在土地市场上的表现似乎果真有所放缓。有迹象表明,10月房企拿地金额的增速呈下降态势。分析显示,当前楼市整体低迷,房企暗含净利润率压缩的阴影。同时,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,龙头房企业绩未来也有下降之虞,难说不会影响开发商在土地市场上的表现。

  龙头拿地放缓

  据机构发布的数据显示,今年1-10月,碧桂园以1197亿元位居房企拿地金额排行榜首位,万科以1162亿元稳居第二位,保利以888亿元位列第三位。行业排名前十房企在1-10月拿地总金额达7215亿元,占50强企业的44.3%,较1-9月占比下降0.8个百分点。

  此外,万科刚刚发布的10月业绩公告显示,10月万科新增加项目11个,占地面积合计179万平方米,计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米,需支付权益价款87.6亿元。

  与之前的三季度相比,万科拿地权益占比整体较低。在新增加的11个项目中,只天津一个项目为企业100%权益持有,有5个项目的权益占比在50%-70%,而另外5个项目的权益占比则低于50%。

  业内人士分析,10月不排除黄金周长假影响因素,但万科在拿地上似乎也有所放缓。尤其是与之前拿地规模相比。

  万科三季报显示,2018年三季度公司新增63个项目,总建筑面积约1549.9万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。1-9月,累计新增177个项目,总建筑面积约3582.5万平方米,按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米;按投资金额计算,其中83.6%位于一二线城市。

  与万科相比,恒大放缓拿地节奏则更早也更明显。恒大总裁夏海钧在8月中期业绩会上明确表示,恒大在过去主要是以规模取胜,利润适度增长。现在倒过来了,把增长速度放下来,取而代之的是注重项目的销售质量。相当一段时间内,公开土地招拍挂市场上极少能看到恒大的身影,收并购成为恒大土地的主要来源。在2017年恒大新增土地储备中,通过收并购方式取得的土地占比达到了57%。

  拿地成寡头游戏

  龙头房企在土地市场的优势依旧明显,土地资源集中度加速提升。这在一线城市的土地市场表现更为明显,高昂的挂牌价格让土地成为龙头企业、央企、国企这些寡头们的游戏。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年1-9月全国房屋土地购置面积同比增幅为15.7%,表明整体土地市场表现还不错。但需要注意的是,有很多城市地块流拍,说明市场分化的结构性问题依然如故。

  中原地产首席分析师张大伟表示,虽然销售业绩较好的房企,依然会集中拿地“存粮”,且预计一二线热点城市的土地市场成交依然活跃,但从三季度情况看,房企拿地意愿比上半年明显减弱。

  另有业内人士表示,目前一些房企积极拿地原因之一是地价合理回归,因此未来土地市场成交保持平稳的可能性更大。

  实际上,进入10月,全国土地市场降温不仅体现在三四线城市, 一二线城市土地流拍的现象也越发明显。在资金链紧张、回款难等综合压力情况下,房企拿地不再积极,低溢价甚至底价成交成为土拍市场的主流。

  资金压力传导至土地

  关键就是企业资金目前普遍趋紧。不少房企融资后不再像以往多用来拿地扩张,而是用于还债和补充一般流动资金。一些房企甚至寻求高成本海外融资,不少房企也接连发行超短期公司债券弥补资金流动性的不足。

  据Wind数据统计,1-10月,房企信用债发行规模已超4200亿元,远超去年全年房企信用债发行规模。四季度房企又纷纷发债应对资金短缺瓶颈,10月房企国内信用债发行规模达325亿元,同比增幅超90%。

  业内人士指出,一些龙头房企目前业绩表现看似不错,但需要关注的是,在全国范围内,包括万科、恒大等龙头房企都在采取打折、优惠等各种降价措施。

  而且前10月业绩看似不错的一些房企也存在净利润率压缩的现象,受市场调整带来的存货跌价准备和财务费用率上升的影响,隐含业绩确定性略有下降。届时难说不会传导至公司在土地市场上的表现。

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