SOHO中国、华侨城、合景泰富高利润率背后靠卖资产“撑门面”

宋金煜2019-04-26 08:45:17来源:财经

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  在主营业务业绩下滑、负债高企的背景下,房企卖项目获得的高利润或难持续。近日,《财经》新媒体记者通过梳理房企年报发现,2018年SOHO中国(00410.HK)、华侨城(亚洲)(03366.HK)、合景泰富(01813.HK)净利率分别为113.24%、58.49%、55.56%,以远超百强房企11.5%的均值成为行业净利率之王。事实上,高利润率的背后,三家房企主营业务的业绩表现并不乐观,靠卖资产支撑,即使抛售亏损资产仍存在负债走高的压力。

  财报显示,2018年SOHO中国净利同比下降59.33%至19.25亿元,较2012年105.85亿元高峰期净利规模萎缩至少80%。同期,华侨城(亚洲)营收和净利润分别同比下滑61.44%、27.84%,尤其公司主营业务销售物业营收较2017年减少23.32亿元至8.14亿元。2018年,合景泰富营收同比下滑35.22%至74.77亿元,其中该公司物业开发营收为60.64亿元,较2017年减少43.68亿元。

  面对主营业务业绩下滑,公司净利率为何仍在高位?财报显示,上述三家公司的其他收益净额占净利润总额的比例接近或超过50%。从注释内容可见,其他收益净额指标的利润来源主要包括出售附属公司及相关资产等。

  具体来看,2018年SOHO中国出售凌空SOHO获得的净额为9.88亿元,占其净利总额51.32%;华侨城(亚洲)包括出售附属公司和物业、厂房等资产以及汇兑净收益(汇率折算差额)在内的其他净收益为3.69亿元,占净利总额的46.18%;合景泰富包括出售附属公司在内的其他收益净额为27亿元,占其净利总额的67%。而相较碧桂园、恒大、融创等房企的出售附属公司的收益,同期均不到净利的6%。

  从出售资产的性质来看,多数属于公司非优质资产或亏损资产。除SOHO天山广场以及已卖出的虹口SOHO外,SOHO中国出售的凌空SOHO2017年每平方米的租金收入是该公司最低水平,即非公司优质资产。而华侨城出售51%股权的成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司属长期亏损资产,其2016年、2017年的除税后亏损分别为13.3万元、12.16万元。

  房企出售资产也受公司业务调整影响。为完成退出包装纸业务,2018年华侨城以1.5亿元的价格出售了中山华力100%的股权,而该公司2018前9月的净利润仅为181.22万元,属于收益水平较低资产。

  不仅高利润房企存在出售项目的现象,2018年泰禾、嘉凯城等中小房企纷纷出让旗下房产项目资产包。其中,2018年泰禾处置了11家子公司收到的现金净额为1.17亿元。

  据机构数据显示,2018年,境内房地产公司作为买方完成的收并购事件约有253宗,涉及的交易金额至少有2909.1亿元。那么,房企频繁出售项目部分甚至全部股权,意欲为何?

  北京工商大学商学院教授王峰娟在接受《财经》新媒体记者采访时表示,一般来说,利润是企业通过出售存货获取的,来自主营业务的收入是可持续的,而临时一次性的收入方式,如出售子公司获益是不可持续的。出售资产产生的净利润较高,会抬高其净收益率,但并不稳定。企业应该全面提升主营业务的管理能力,否则面临被淘汰的风险。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,2018年房地产市场分化比较严重,利润率比较高的是非典型(即非龙头)房企,其局部区域利润走势不如主流房企的表现。整体而言,2018年资金链收紧,让许多房企开始转型和出售资产。

  除增加公司现金流之外,缓解负债压力成为企业出售资产的主要原因。

  数据显示,截至2018年末,合景泰富负债总额为1519.77亿元,同比增长42.5%。该公司流动负债总额为899.09亿元,较2017年的494.07亿元增长405亿元,资产负债率高达82.3%,逼近85%融资监管红线。华侨城(亚洲)资产负债率较2017年的43.93%增长至48.54%,总负债额增至121.73亿元,其中短期和长期银行贷款均呈现明显增长。

  不仅如此,频繁出售资产的SOHO中国负债也并未减少,2018年公司非流动负债中的银行贷款及其他贷款为167.3亿元,较2017年的148.99亿元增长18.38亿元。

  同策咨询研究中心总监张宏伟分析认为,从获取土地到出售资产,整个过程本身存在资本运作的逻辑,较多房企按此种方式抬高当年净利润水平。SOHO中国主要持有商业地产,特定阶段运营现金流收益并不一定能够持续覆盖成本,甚至带来阶段性的亏损,因此该公司阶段性通过出售资产平衡企业收益。

  易居研究院副院长杨红旭曾指出,房地产调控整体趋严未有松动,因此在市场降温初期,开发商感到资金紧张。预计2019年一些负债率高的中大型房企也可能会出现严重问题,例如被迫卖掉大量股权,甚至有些会倒闭。

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