华夏幸福推出“新三驾马车” 2019年加速拿地的产城都市圈逻辑

李宁2019-04-29 08:40:18来源:投资者网

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  去年至今,华夏幸福(600340.SH)无疑属于中国房地产江湖中最让人关注的对象:一方面超百亿元引入第二大股东中国平安;另一方面引入了行业最顶尖的职业经理人吴向东团队。从资金供给到高层人事,华夏幸福迎来了全方位的改变。而至少从2018年业绩表现情况来看,这种变化是正向、积极与富有成效。

  华夏幸福的新三驾马车已经形成:都市圈+产业新城+新业务。当然,必须要意识到的是,华夏幸福的改变还刚刚开始,其后续所面临的挑战也还没有真正呈现。

  2018年“引股东”和“防风险”

  “2018年华夏幸福核心做了两件事,第一件引入第二大股东;第二个事情是防风险。从财务报告上来说,也呈现出在这两方面的成果。”华夏幸福董秘林成红4月23日在南京溧水产业新城举办的一场媒体交流会上这样表示。

  2018年,华夏幸福交出了一份不错的答卷,从券商机构的反映情况来看,这份年报甚至是超预期的。

  2018年,华夏幸福实现营业收入838亿元,同比增长40.52%;归属于上市公司股东的净利润117亿元,同比增长32.88%。基本每股收益3.79元。公司分配方案为每10股派发股息人民币12元,股息率3.56%。

  与此同时,公司实现销售额1627.61亿元,同比增长6.93%,其中,产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元;公司签约销售面积共计1502.85万平方米;公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米,在建未售面积约为481万平方米。 

  截止2018年底,华夏幸福总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,同比增长17.88%。总负债3549.96亿元,其中预收款项达到1375亿元,剔除预收账款后的资产负债率为53%。

  国泰君安首席房地产分析师谢皓宇发布的深度研究报告认为,经历2017-2018年的调控和资金压力,华夏幸福在城镇化重回2013年前建设和股东变更之后,2019年将成为转折点,并回到黄金年代。

  估值12倍 新的一年加速拿地

  谢皓宇指出,公司业务和治理均有较大的改善,预计2018年公司合理的PE应为12倍,对应目标价50.16元。这意味着,如果按照华夏幸福4月25日收盘价31.22元计算,尚存在60%以上的增长空间。 

  谢皓宇提到华夏幸福估值与股价利好的两大催化剂:(1)公司重启拿地进程,拿地节奏明显加快,销售出现明显增长。与传统的开发商不同,公司拥有的土地储备相比而言一直处于偏低的状态,环北京市场土地供应大幅缩减,对公司销售形成了较大的压力。在2017年下半年环京市场迅速降温的环境下,公司回款收到了较大的影响,也影响了公司的拿地节奏。预计随着公司资金来源的恢复以及环北京土地市场的回暖,公司在2019年将重启拿地进程,如果公司拿地节奏明显加快,意味着将有充足的可售货量来保证未来销售,锁定未来业绩。

  (2)产业新城以外的业务出现实质性进展。根据公司与平安集团签署的战略合作协议,公司有望和平安在新业务方向上形成新的合作,而管理层的变化也可能是为推动新业务加速落地。因此,如果公司在新业务的拓展上有实质性的项目落地,将有望提升公司的估值,并为公司提供潜在的盈利点。

  现状来看,华夏幸福已经了加速拿地。林成红告诉《投资者网》等媒体:“公司目前的标志性事件是加重投资,特别是从今年3月份开始,3月份拿地的情况比去年同比增加力度是非常大的。去年四季度人到位钱到位,今年一季度算是地到、投资到。接下来意味着很多业绩的释放、销售的释放因为还要一段周期,可能会集中到几个月之后。”

  华夏幸福公告表示,3月份,公司及下属公司在河北廊坊、大厂、北戴河、香河,浙江德清、嘉善,安徽金安、长丰,沈阳苏家屯,河南新郑等地获得28宗地块,土地面积合计85.15万平方米,成交额合计约36.28亿元。 

  “新三驾马车”目标:都市圈+产业新城+新业务

  创立于1998年的华夏幸福,在二十多年的发展过程中,2018年显得尤为重要,这不仅仅体现在股权与人事巨变,更表现在公司治理机构的现代化与透明化。

  4月19日,华夏幸福首次在年报中同时发布了《致股东信》。致股东信中表示:未来10年甚至20年,房地产市场将呈现“三化”特征:空间都市圈化、运营精益化以及地产金融化。

  围绕中国房地产行业“三化”趋势,华夏幸福实际上提出了自己的新三驾马车:

  1.都市圈。林成红介绍,包括金融机构都说一线城市、二线城市、三线城市、四线城市。“我们认为以后区分不动产市场可能用都市圈市场和非都市圈市场,而不再简单地说你是一线城市开发商、是二线城市开发商。都市圈人口在不断的聚集、产业也在聚集,未来不动产市场结构性的机会集中在都市圈,都市圈市场可能会引领未来的不动产市场。”

  林成红强调,一定要高度关注都市圈市场和政策的变化。以前在中国城市化发展的过程中,不管是政策还是市场总是有分歧,比如大中小城市同步发展,后来提城市群逐步提炼到都市圈,最近发改委正式提出都市圈这个概念。

  国家发展改革委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知,公布了加快农业转移人口市民化,加快城乡融合发展等在内的19项重点任务。其中明确,城区常住人口100万—300万大城市全面取消落户限制,城区常住人口300万—500万大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。 

  从营收角度,全国都市圈已经形成对华夏幸福的重要支撑。2018年,华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%;环北京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占其整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%。

  华夏幸福介绍,杭州、南京、郑州、武汉、合肥为外埠都市圈收入前五名,其中,南京都市圈以68亿元的收入仅次于杭州都市圈(88亿元),成为华夏幸福环京之外的第二大业绩贡献地。仅南京一地,华夏幸福便布局了龙潭、江宁、溧水、高淳四个产业新城和一个产业小镇。

  2.产业新城。华夏幸福董事、联席总裁赵鸿靖告诉《投资者网》等媒体:“产业新城异地复制进入全面加速时期,华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈,2018年新增18个产业新城,全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元。截至2018年底,华夏幸福开发建设77个产业新城,其中48个实现回款,20个进入成熟期,累计净现金流转正。” 

  事实上,在中国房地产数十年来的发展过程中,华夏幸福产业新城发展模式在国内尚属新颖,由于其所需要的土地面积庞大以及产业招商能力,往往是其他开发商望而却步的关键。《投资者网》在华夏幸福溧水产业新城现场观察来看,该项目占地面积10平方公里,目前已经吸引了史密斯、比亚迪、中兴、创维、南京金龙、欣旺达等数十家高端制造业入驻。 

  产业新城至关重要的是产业如何搭建?产业配套如何服务?产业如何聚集?据华夏幸福溧水产业新城相关负责人告诉《投资者网》:“至关重要的是招商能力,尤其是现代化招商模式,以欣旺达项目为例,公司先后洽谈周期为3个多月,了解企业各方面需求,最终签订120亿元投资额,这是欣旺达在深圳总部之外设立的唯一生产基地。”

  据悉,欣旺达在南京溧水产业新城将建设动力电池电芯及pack制造研发设计及生产基地。

  赵鸿靖进一步向《投资者网》等媒体表示,产业新城最重要、最关键、最难的是产业的导入。从产业导入来说,公司有4000多人的产业发展团队,包括产业发展集团有几千人专门做招商引资的招商人员。公司将聚焦十大产业,聚焦112个三级行业目录,所有的产业招商都是根据这112个产业目录进行招商的。而这112个产业目录都不会是夕阳产业,也不会出现产能过剩的情况。

  “这么多年我们没有进过任何一个钢铁厂、水泥厂。在产业规划方面相对做得还是比较前沿,对未来中国产业发展高度契合的。”赵鸿靖说,华夏幸福产业新城未来发展方向仍然是环京津翼、长三角、珠三角以及郑州、成都等区域。

  3.新业务。林成红透露,华夏幸福将重点布局城市商办项目,前期以轻资产管理输出模式为主,未来不排除对重资产进行投资,形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。前期则主要和中国平安进行合作进行轻资产运营。

  据《投资者网》获悉,该新业务目前操刀者是华夏幸福联席董事长、首席执行官(CEO)暨总裁吴向东。

  更具体而言,华夏幸福已经在深圳设立南方总部,吴向东在此办公。截止目前,吴向东已经组建了城市更新事业部,并从华润置地带来多名旧将,包括已任职华夏幸福副总裁的赵荣和赵炜,赵荣曾任华润置地华南大区副总经理,是城市更新业务总负责人;赵炜曾任华润置地商业地产事业部总经理。

  一位不愿具名的券商首席分析师告诉《投资者网》,吴向东将在商业地产与管理输出方面,将大大提升华夏幸福的能力,而起点就是以深圳为主,辐射粤港澳大湾区腹地。“正因为这里面多个城市土地缺乏,城市更新为主,所以,这也是吴向东团队的强项。”

  人与钱这两项最重要的基础能力到位后,华夏幸福的新三驾马车,从战略布局到产业空间再到新业务拓展,逻辑相对清晰,只差时间评判。

  国泰君安首席房地产分析师谢皓宇认为,公司治理趋于稳定,新战略也为公司带来新机遇,在新的二股东平安集团的支持下,公司业务发展和业绩释放的确定性进一步增强。

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