房企业绩小阳春之忧:头部房企销售放缓

蔡颖2019-05-14 07:06:53来源:时代周报

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  房企们陆续交出2019年前4月的阶段性成绩单,在楼市小阳春成色不足的背景下,各大房企的整体销售额仍实现上涨。

  克而瑞地产研究中心发布的房企1‒4月全口径销售额排行榜中,TOP100房企单月业绩规模较去年同期同比增长16.6%。从1‒4月整体的业绩表现来看,按照权益口径,百强房企2019年至今的累计销售规模同比微增3.6%。

  房企销售业绩水涨船高,百强房企的入选门槛亦随之提升。其中,TOP10房企权益金额门槛为448.6亿元,同比增长13.4%。TOP30房企和TOP50房企的权益金额入榜门槛为225.9亿元和126.7亿元,分别同比提升24.8%和10.7%。

  业绩增长并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。中原地产首席分析师张大伟分析认为,虽实现上涨,整体对比过去数据,2019年前4月房企销售涨幅明显放缓,龙头房企销售规模出现同比下滑。

  随着调控的持续深入,下半年的行情将如何表现,销售增幅能否延续,目前仍然存疑。

  一二线房企表现各异

  一线房企销售退烧,二线房企加快赶超速度成为前4月房企业绩的最佳写照。

  在头部企业中,碧桂园、万科、恒大依然占据前三强的位置,但增长速度放缓。

  2019年1‒4月,万科累计实现合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.86%;碧桂园合共取得权益销售1672.3亿元,同比微降4.8%;恒大累计实现合约销售金额约达1780.1亿元,同比下降19.24%,完成了6000亿元目标销售额的29.67%。

  同前三名的增速相比,在销售榜单位列第四、第五的保利发展和融创中国在今年前4月销售额同比增长分别为23.19%和11%,但同去年相比,增速也明显下滑,去年同期,这两家房企销售增速分别为42.79%以及74%。

  事实上,房地产行业进入下半场,多数房企不再强调速度,转向对利润率的关注。

  综合2019年各家房企制定的销售目标看,龙头房企控速最为明显,碧桂园和万科并未公布明确的业绩目标,恒大提出了6000亿元目标,同比上升9%,万科的回款目标有所下降,为6000亿元。一向激进的融创,2019年销售目标同比增幅也没有超过20%

  龙头企业增长乏力,中小房企仍在加快发展步伐,力图弯道超车。亿翰智库分析指出, 1‒4月销售数据,TOP31‒50梯队业绩增长最为明显,同比增幅达到50.8%。其中,国瑞置业、首创、建业同比增幅为171.30%、70.60%、63.4%。

  广州本地一家房企的内部人士向时代周报记者表示:“其实我们计划要明年达到千亿,所以今年起码要六七百亿。”而在2018年,该公司的销售额为400多亿,公司IT已将把公司所有电脑桌面都设置成携手冲击千亿的画面。

  “根据市场目前情况来看,今年差不多能实现500亿元的销售,要想完成六七百亿的销售额,并不轻松。”上述房企内部人士表示。

  苏宁金融研究院高级研究员顾慧君向时代周报记者分析:“房地产行业在经过二十年的高速发展之后,将进入行业增速降档的发展新阶段,对企业的投融资能力、运营能力提出了更高的要求,整个行业向头部集中的趋势比较明显,留给中小型房企的发展空间大大限缩。”

  值得注意的是,TOP10里国有企业增速加快,保利、中海、华润到招商、金茂,增速会相对优于TOP20民营企业。

  顾慧君指出,在金融去杠杆和房地产行业面临较多的发展限制的背景下,民营企业在融资渠道、融资成本上相对于国企不占优势,对行业发展的判断相对于国企也更为保守,因此逆势拿地、逆势扩张的动力不如国企。

  不过,也有部分企业同比业绩下滑较明显,其中华夏幸福跌出销售额前十行列,位列第21位,中国金茂因销售额的减少排名滑落至19位。

  2019年依然将是“小年”

  易居企业集团首席执行官丁祖昱向时代周报记者指出:“目前房地产企业仍然采取高周转策略、多揽地的策略,虽然整体市场存在压力,甚至有的城市在回落。但是因为这些房企本身今年的货量就比去年同期要高,所以增长也是很正常的。”

  事实上,随着市场的不确定性因素加大,积极推案、加大营销力度、回笼现金,成为房企共同选择。

  在万科2018年的业绩发布会上,首席运营官张旭就明确表示,要把每一天当成卖楼的好日子。今年3月,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,均可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。

  泰禾在2月发起“1号抢收计划”, 在北京区域加大了营销力度,并用降价促销和高佣金广征经纪人。

  为加快销售,阳光城亦在4月份发起“抢收计划”……

  顾慧君表示,房地产市场结构分化比较明显,在三线以下城市放缓的同时,一二线城市的房地产市场回暖,带动相关房地产企业销售逆势增长。

  易居研究院发布报告显示,2019年1‒4月,受其监测40个典型城市,其新建商品住宅成交面积累计成交面积同比下降2%,其中一线城市累计同比增长38%。

  回首2019年前4月,房企业绩上涨成行业主基调,销售端的热度能持续多久?2019年后市又将如何演绎?

  张大伟向时代周报记者表示,整体看,4月部分城市楼市活跃度相比3月有所降温,预计房企在未来5‒6月的销售数据依然压力非常大。

  克而瑞分析报告指出,2019年全国层面的房地产政策面将维持平稳,但各地方的调控政策将呈现分化态势。从销售来看,2019年依然将是“小年”。

  “房地产行业今年后市如何,还取决于宏观经济的走势,如果宏观经济的走势相对比较有韧性,房地产行业的政策环境不会放松,维持既有的增长速度就会比较困难;如果宏观经济的走势比较严峻,不排除限缩房地产行业的政策会边际放松,在这种情况下房地产行业维持现有的增速是有可能的。” 顾慧君说。

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