建发股份上海“地王”承压低价入市

毛中楠 郑娜 刘颂辉2019-06-17 10:13:46来源:中国经营报

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  借款近800亿元的厦门建发股份有限公司(600153.SH,以下简称“建发股份”)正面临着来自各方的压力。

  2019年前四个月,建发股份借着较为宽松的融资环境,频繁发债。公告显示,2019年1~4月,建发股份及子公司通过发行公司债和债券融资工具累计新增借款51.05亿元,通过银行贷款112.04亿元。截至4月末,建发股份未经审计的借款余额达794.42亿元。值得一提的是,借新还旧多次出现在建发股份的募资用途中。

  不过,融资环境在5月份骤然生变,数据显示,房企整体融资额下降逾五成。但建发股份方面在接受《中国经营报》记者采访时表示:“在资金端,目前为止还是挺充裕的。”

  事实上,进入5月份以来,建发股份融资动作明显减少,而其三年前拿下的上海地王项目终于在近期低价入市。记者走访发现,建发股份2016年在上海宝山顾村拿下的地块,于6月12日认筹,其现阶段推出的高层住宅,均价约为6万元/平方米;而当初建发股份拍下该地块时,其可售面积楼板价高达6.68万元/平方米。

  记者就融资成本、新项目入市等问题致函建发股份,截至发稿,未收到其进一步回复。

 地王“亏本”入市?

  在经历了停工、失火等风波后,建发股份2016年8月拿下的上海宝山区顾村镇地块,终于进入认筹阶段,开始入市。

  6月11日,记者以购房者的身份实地走访了建发股份该“地王”项目,即位于上海市宝山区富长路与联谊路交叉口的央玺项目。在项目一侧,记者看到有工人在更换宣传广告,广告幕布上印着该广告的更新时间为2019年6月。

  在售楼处,销售人员告诉记者,此次加推的项目为85平方米及95平方米的高层,总计房源344套,均价6万元/平方米左右,价格范围在5.8万元/平方米~6.6万元/平方米。

  时间倒回到2016年8月,建发、中粮联合体以67.9亿元的成交价格竞得了上海宝山顾村N12-1101单元06-01地块,楼板价53727元/平方米,溢价率115%。

  事实上,该地块出让政策颇苛刻。公开信息显示,该项目全装修比例为60%以上,中小户型比例不低于60%,地上建筑限高50米,同时,须配建5%保障性住房,并且自持15%的住宅物业用于租赁。以此计,该项目可售商品住宅的楼板价约为66852元/平方米。

  建发股份方面也曾作出过“挣扎”。另据了解,该楼盘曾报备过8.8万元/平方米的价格,但因为限价等原因一直未能批复,于是选择低价甚至“亏本”入市。

  值得一提的是,该项目包括约10栋高层公寓及约20栋别墅。记者在施工现场一侧的出入口处看到了施工铭牌,其上显示竣工日期为2018年11月。以此计算,该项目已逾期半年。

  事实上,上述销售人员介绍时表示,当前在推的高层项目,实际交房要等到2020年。至于目前尚未封顶的别墅部分,何时可完工开盘尚不确定。

  销售人员介绍,该项目先进行高层的销售,最后才会推出别墅。另据接近项目人士透露,现阶段主推高层,未来则会将溢价押宝在别墅上面。

  据悉,此次开盘推出约344套房源。若以均价6万元、平均面积90平方米计,当前推出的总货值约为18亿元。建发股份2018年年报披露,该项目总投资额(扣税)约为91.86亿元,报告期实际投资额(扣税)约为7.86亿元,建发股份在该项目中权益占比约38%。

  不过,根据土地规划,该地块总计70210.4平方米,容积率为1.8,则实际建面在126000平方米左右,如若将前述的“灵活面积”计入产证面积,则可分配给别墅的建面将“捉襟见肘”。

  而在样板间内,记者注意到有多处“灵活”使用的面积,如交房后将飘窗部分敲掉,可多增加数平米的面积;阳台也可自行封起来,当成独立的小房间使用。如此算来,约有10平方米的面积是不计入房产证而附送给业主的。

  频繁借新还旧

  不完全统计显示,2019年前4个月,建发股份及其旗下公司先后发布了8次融资公告,共计融资金额达69.5亿元。其中,建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)、联发集团有限公司(以下简称“联发集团”)为建发股份旗下运营房地产开发业务的子公司。

  建发股份公告披露,截至2019年4月末,其未经审计借款余额为794.42亿元,累计新增借款金额为156.09亿元。2019年1~4月累计新增借款占上年末净资产比例为28.68%。建发股份的负债总额也在持续攀升,截至2019年一季度末,该数字达到1883.43亿元,与2018年末的1630.36亿元相比增加了约253亿元。

  其中,建发房产、联发集团的募集资金多用于偿还借款。

  据披露,2019年以来,建发房产先后进行了4次融资,共计筹集资金34.5亿元,其中有29.5亿元用于偿还金融机构借款,另有5亿元用于普通商品住房项目建设。联发集团在2019年发行的两期超短融,共计融资金额20亿元,分别用于归还存量超短期融资券及银行借款等。

  事实上,借新还旧是建发股份的惯常操作。5月11日,建发股份披露了公开发行公司债券预案公告,其本次拟发行的债券规模不超过人民币50亿元,并拟用于补充流动资金、偿还有息债务及适用的法律法规允许的其他用途。

  在5月23日举行的2018年年度股东大会上,上述公司债发行预案获得通过。在此次股东大会上,同时获得通过的还有一项《关于申请发行不超过100亿元人民币超短期融资券的议案》。

  建发股份表示,其于2017年向中国银行间市场交易商协会申请注册的100亿元人民币超短期融资券发行额度即将于2019年10月26日到期,为了拓宽融资渠道,优化公司债务结构,其拟向中国银行间市场交易商协会申请注册100亿元人民币的超短期融资券发行额度,并根据市场情况以及公司资金需求在上述额度内分期发行。

  在融资成本方面,建发股份方面告诉记者: “我们超短融利率基本上都挺低的,相较于其他房企,特别是民营企业来说是挺低的。”招商证券研报显示,截至2018年地产业务平均融资成本约5%~6.5%。

  财经评论员严跃进指出,房企如果后续资金压力大,还是要坚持积极去库存的导向,同时对于部分项目,适当转让部分股权,也是可以降低投资风险的。

  业绩波动存隐忧

  除了融资方面的压力之外,建发股份近来还承受着业绩下行的压力。

  数据显示,截至2019年一季度末,建发股份实现归属于上市公司股东的净利润为4.4亿元,同比下滑24.36%;扣非净利润为3.7亿元,同比下滑17.48%;其中,其实现毛利23.71亿元,同比下滑2.1%;毛利率为4.4%,也同比下滑0.6个百分点。

  华泰证券研报指出,由于地产业务集中于第四季度结算,其预计2019年一季度收入大部分来自供应链业务,增速明显低于2018年25.2%的业绩增速。

  事实上,为建发股份贡献了巨额营收的供应链业务,其盈利能力并不理想。据披露,2015年~2017年间,建发股份供应链运营业务毛利率分别为3.68%、3.79%和3.06%,低于贸易行业企业绩效标准平均值。而该业务的毛利率在2018年进一步下挫0.18个百分点,至2.88%。

  建发股份盈利主力还是在于地产业务。据披露,2018年,建发股份的地产业务实现突破,营收405.79亿元,同比大幅增长38.71%,毛利率实现35.37%,同比增长8.85个百分点。

  不过,地产业绩快速提升的原因则在于2018年建发股份一级开发业务出让两幅地块,成交价分别为57亿元、38.05亿元。招商证券研报显示,两幅地块的出让贡献归母净利近14亿元,占比约30%。

  值得一提的是,建发房产在2018年逐步调整组织架构,在业务定位上与其控股子公司建发国际投资集团有限公司(HK.01908,以下简称“建发国际集团”)进行了一定的划分,其中作为母公司的建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块,建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

  建发股份也在年报中指出,土地一级开发业务自2007年开展至今,累计投入大量资金,2014至2017年期间无地块出让。由于土地一级开发业务的行业特性,多年的经营成果有可能集中体现在单个会计年度。这也意味着,未来建发房产的业绩可能产生较大波动。

  而着力进行房地产开发的建发国际集团近来拿地动作频频。不完全统计显示,2019年至今,建发国际集团先后在莆田、珠海、福州、南平、漳州、漳浦、南宁等地,取得7幅地块,共计斥资约82亿元。

  建发国际集团也在4月26日完成了股份配售及股份认购,共募集资金总额4.95亿港元,募集资金净额约4.83亿港元。

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