黄其森:泰禾不排除继续出让资产可能

2019-06-19 15:08:32来源:中国建设报

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  泰禾集团股份有限公司(以下简称“泰禾”)近期可谓多事之秋,接连出现深交所问询、甩卖资产、债台高筑、人事震动等事件。6月14日,泰禾董事长黄其森携执行副总裁葛勇、CFO(首席财务官)姜明群、品牌负责人全忠一等高管,在北京通州的泰禾中国院子接受了众多媒体采访。

  将重启拿地计划

  2017年12月,黄其森曾对外宣称“2018年销售目标再翻一番至2000亿元,同时大幅降低资产负债率”。2018年已过,泰禾销售目标完成情况却仍是谜,以使得深交所问询,“说明2018年度实际销售额和降低负债率进展情况,是否达到销售目标以及差异原因分析”。

  泰禾对此回复称,关于2018年销售目标2000亿元以及降低企业负债率的说法,系基于当时公司土地储备情况、项目储备情况、项目拓展能力、投资进展、管理能力、销售能力、回款进度等进行的综合判断,属于黄其森对公司发展的目标和愿景,不构成公司预测和承诺。

  黄其森表示,泰禾近年来情况较好,2018年销售额1300亿元,回款超过700亿元;权益比超过80%,这一指标能排进全国前15名,“近年来稳步增长,虽然与‘2000亿元销售目标’仍有差距,但前进步伐并不慢”。

  “以前泰禾看重销售,现在更看重现金流和回款,并以回款为考核。”黄其森表示,泰禾将重启拿地计划,在地区选择上以西安、重庆、成都等“强二线城市”为主,其他城市不会进入。

  与同体量的房企相比,黄其森认为泰禾最大的特点在于布局精准、战略清晰、很有定力,拿地策略就是佐证——深耕一线,布局强二线,“不去三四线,东北、西北地区暂时也不会去”。

  不排除继续“减资产”

  曾一掷千金大手笔搞收并购,如今泰禾却要通过卖子公司、卖项目收益权、担保融资来度过资金危机。

  6月12日,泰禾发布公告表示,为满足经营需要,全资子公司福建泰信置业有限公司作为借款人,接受兴业国际信托有限公司提供的不超过6.8亿元贷款,期限不超过18个月。泰禾将作为担保方,为上述贷款提供连带责任担保。

  这是近半个月以来泰禾发布的第四笔担保融资,总额已经超过60亿元——5月31日,为全资子公司上海禾柃房地产开发有限公司的15亿元信托贷款提供担保;6月5日,为三家子公司的23.5亿元融资提供担保;同日,全资子公司天津泰禾锦川为北京泰禾嘉华提供金额不超过18亿元的贷款担保。此外,泰禾近两个月来接连出让7个项目,接盘方均为世茂集团,累计回笼资金77.2亿元。

  黄其森透露,得益于提前布局,在当前形势激变的情况下,泰禾掌握的优质项目吸引了大批前来谈判的合作房企,“‘广州院子’和世茂集团合作,谁能轻易在广州拿到百万平方米的项目?”

  值得注意的是,黄其森称“不排除继续出让资产的可能”,但体量相对较小。他进一步指出,泰禾原来有7000亿元货值的土地储备,与世茂集团合作后仍有6000亿元。

  泰禾近期鲜有拿地或并购动作,福建、长三角和珠三角目前占有其约8成的土地储备。2015年,泰禾开始布局粤港澳大湾区,目前已有12个项目。“我们提早布局粤港澳大湾区。大部分同量级房企当时只在上海周边布局,现在才进入。”黄其森说。

  泰禾会在行情向好时主推并购和合作,行情不好时公开拿地。“不做拿地王是我们的战略。”黄其森表示。业内人士认为,在资金缺口过大的情况下,泰禾不排除继续变卖资产,同时加快回笼销售现金,以求救济之道。

  处在从量变到质变的前夜

  “去年销售和权益表现不错,但我对股价不满意,没有体现泰禾的价值。”黄其森表示。但事实上,其资金压力去年已经显现,高管离职、股权质押殆尽、负债率高企、股价暴跌、裁撤事业部等消息不时传出。仅2019年以来,先后离职的高管就有原总裁助理兼品牌总经理伍小峰、副总裁郑钟、副总裁朱进康、财务总监李斌以及近日“失联”的副总裁余智晟、副总经理张晋元等人。

  不过,黄其森多次对外强调,泰禾未来人才引进仍然要坚持“985、211标准”。

  由于标准问题,泰禾去年历经数次裁员风波,包括在业界引起较大争议的“禾苗计划”。“泰禾要做精品高端,人才标准达不到就不能承担。”他说。

  更值得关注的是,经过2017年大规模并购之后,泰禾开始面临资金和高负债双重压力。其年报显示,截至2018年年末,公司负债总额2112.47亿元,同比2017年年末增加近300亿元;总借款1375.07亿元,平均融资成本8.52%,较2017年8.1%的融资成本略有上升,最主要来源为非银行借款。

  高负债率下,泰禾拿地速度明显放缓。数据显示,2018年,泰禾投入68.96亿元,获得10个项目,土地面积186.78万平方米。2017年,泰禾则通过土地拍卖和收购等方式投入552.4亿元,获得36个项目,土地面积792.80万平方米。

  2019年一季报显示,泰禾流动负债总额1254亿元,处于历史高位;经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末现金及现金等价物余额115.58亿元;公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计574.28亿元,资金缺口319.39亿元。此外,泰禾2431.36亿元总资产中,受限资产高达683.14亿元,占比近三成。目前,泰禾大股东质押率达100%,占总股本66.4%。

  黄其森说:“2019年,泰禾销售目标为1500亿元,相对保守因为更看重回款,也重视现金流。至今年5月,泰禾回款已达400亿元左右,有信心年内实现1000亿元目标。”

  展望未来,黄其森认为泰禾要坚持稳步增长。跟恒大、万达相比,执行力仍有差距,今年要注意改变,“高激励同时必须要严考核”。

  黄其森表示,泰禾近年来战略重心逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变,现在正处在从量变到质变的前夜,要坚持中小企业的心态,不能有大企业官僚化的毛病,必须改变做事效率。

  泰禾的管理架构也将发生变化,更多权责利将被放至北京区域、福建区域、上海区域、广深区域自身。“原来管理架构从上至下依次是总部、区域、城市、项目,今后就是两级,一些由总部控制,另一些要下沉。”黄其森说,“要把决策权放在能听见炮火声的第一线。”

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