降负债与低成本纳优质土储 助力美的置业持续稳健发展

2019-06-28 14:31:36来源:中房网

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  近日,美的置业获得香港银团25亿港元定期贷款融资,并设“绿鞋机制”允许包括上述初步贷款金额在内的总金额增加至不超过30亿港元或其等值美元订立融资协议,贷款的最后还款日期将为首次动用日期后满36个月当日。

  通过此次低成本融资,美的置业的债务结构得到进一步优化,短债占比进一步降低。

  “稳健”两个字是美的置业在今年3月的业绩发布会上的最高频词汇,稳健发展无疑成为美的置业2019年的重点。多年苦练内功之下,美的置业实现销售规模的快速提升。截至2018年年底合同销售金额达到790亿元,2015年-2018年复合增长率达到92%。有了坚实的基础,美的置业开始了降杠杆与扩规模同步发展之路。

  降负债与扩规模

  纵观房地产行业发展历史,凭借加杠杆实现规模快速扩张成为很多房企发展一个重要的方式,在冲击千亿规模的道路上,美的置业的发展则更加稳健,在实现规模扩张的同时,实现负债率的大幅下降。

  数据显示,截至2018年年底,美的置业实现合同销售金额790亿元,同比增长56%。与此同时,美的置业实现负债率的大幅下降,2018年净负债率大幅下降22个百分点至97%。

 优化债务结构

  因为现行会计制度,房企的负债存在“虚高”的情况,我国实行的是商品房预售制,在房屋正式交房前都只能算作为负债,而不能归为收入。受这一制度的影响,房企的负债率往往被制度推高。

  业内人士分析认为,处于快速扩张的企业,预售账款的占比会更高,这就意味着房企的真实负债率会更低。

  数据显示,美的置业2018年新增的负债,其中接近200亿元的增幅来自于预收账款,是由销售合约签约上升带来的;另外200亿主要来自于贸易及其他应付款,因为2018年美的置业的合同预售增长了55.82%.这就导致了公司负债总金额的上升。

  随着项目结转后,预售账款转化成为资产,美的置业的负债率将实现大幅下降。实际上,如果扣除预售款,2018年的真实资产负债率仅仅只有55%的水平,负债处于健康状态。

  2019年,美的置业在不断优化债务结构,开拓多元化融资渠道,不断降低短债的占比。近日,美的置业获得香港银团25亿港元定期贷款融资,并设“绿鞋机制”,通过此次低成本融资,美的置业的债务结构得到进一步优化,短债占比进一步降低。

  低成本储优质土储  助力持续稳健发展

  于房地产行业而言,优质的土地储备是稳健可持续发展不可或缺的重要因素,具备低成本储地能力且融资成本低的房企则成为资本市场追捧的“香饽饽”。

  数据显示,截至2018年美的置业拥有4507万平方米土地储备,土储货值超4600亿元,覆盖48个城市。美的置业土地储备非常优质,70%的土储位于二线及以上城市。

  2019年,美的置业通过多种方式获取潜力城市优质土储,并进入上海、杭州以及武汉等多个城市,提升城市等级。

  这些城市具有强大的经济产业基础,是人口净流入的城市,聚集优秀人才、经济发展前景好,为房地产发展提供强大支撑,抗风险能力较强。而剩余位于三四线城市的土储则主要集中在珠三角和长三角范围内,坐拥广深以及上海等核心城市的经济产业外溢效应。同时,随着区域一体化发展,轨道交通网的成熟,这些三四线城市将享受核心城市购房需求外溢,拥有良好的发展前景。

  业内人士分析认为,进行全国化布局,提升城市等级,聚焦深耕核心城市,美的置业的战略纵深得到进一步深化,筑起了抗风险的“护城河”,正确的战略布局和优质土储为未来持续的稳健发展奠定了坚实的基础。

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