滨江集团答"增收不增利"等6问:现金流为负不影响偿债

付珊珊2019-07-08 14:59:01来源:中房报

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  监管层的问询仍未停歇,这次轮到了杭州“一哥”滨江集团。

  虽然已经接近房企2019年半年报发布的时间,但6月21日,杭州滨江房产集团股份有限公司(002244.SZ,以下简称“滨江集团”)仍然接到了来自深交所的问询。时隔一周,6月29日,滨江集团用22页报告回复问询。

  “随着公司项目的增加及规模的扩大,三项费用总额会有一定幅度的增加,但相比同行业,公司销售费用和管理费用占营业收入的比重处于行业较低水平,财务费用方面,房地产行业作为典型的资金密集型行业,其规模发展离不开资金的支持,2018年公司规模的扩张也伴随着融资的增加,故2018年公司负债规模和财务费用也有一定幅度的上升,但总体上看,公司财务稳健性仍属于稳健有守。” 7月4日,滨江集团回复中国房地产报记者采访时称。

  此次,深交所向滨江集团提出了六大问题,相比此前对新城控股、泰禾集团等房企的问询,针对滨江集团的这份问询函显然要柔和很多,问题主要聚焦常规的净利润、现金流、项目合作权益、存货等问题。而针对“增收不增利”“现金流大额为负”等敏感问题,滨江集团在回复中给出详细解释。

  这家上半年已完成超500亿元销售额的杭州本土房企,今年大概率突破1000亿销售额。从上半年销售数据来看,滨江集团在杭州的表现已经超过绿城和万科成为杭州“一哥”。

  “滨江集团除了产品品质不错,其经营风格也较为稳健。”一位杭州地产同行这样评价,他认为这样一家稳健的房企也被问询显露出更多房企当下利润和现金流平衡的难题。

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  增收不增利

  在深交所的问询函中,首先被提出的即“增收不增利”的问题。

  滨江集团在其年报中指出,2018年共实现营业收入211.15亿元,同比增长53.3%;实现归属上市公司股东的净利润12.17亿元,同比下降28.89%。

  对此,滨江集团回复称,虽然公司2018年收入和毛利有所增加,但是期内资产减值损失、投资收益、财务费用、销售费用的变动和项目净利润中少数股东损益比例的上升导致了公司增收的同时归母净利润却下滑。

  具体来看,报告期内,滨江集团资产减值损失较上期增加6.87亿元,主要包括对深圳市安远控股集团有限公司的应收款计提坏账准备7.24亿元,以及对可供出售金融资产计提减值准备0.85亿元。

  此外,费用的增加也是导致滨江集团净利润被侵蚀的重要因素。具体来看,2018年滨江集团销售费用同比增长1.53亿元,对此,滨江集团的解释为工资及福利费、广告宣传费和外部代销费增加所导致。2018年,所有房企均面临融资渠道紧缩,融资困难的问题,滨江集团也不例外。这一难题表现在财务数据上即财务费用的增加。报告期间内,滨江集团的财务费用比上期增加4.46亿元,其中主要为公司的债券利息及承销费较上期增加 2.40 亿元,以及公司对合作方股东及银行借款的利息支出较上期增加 1.20 亿元。

  如果仅看净利润指标,滨江集团2018年净利润实际上比上期是增加的,但归属母公司股东净利润却下降较多,其中原因就在于公司大部分项目权益比例低于50%,导致净利润中少数股东损益比例的上升。

  年报数据显示,2017年,滨江集团少数股东损益为5.99亿元,2018年为19.35亿元,远大于归母净利润。从滨江集团披露的项目上来看,据记者计算,2019年公司主要竣工项目及新增项目共计37个,其中24个项目的权益比例低于50%,这些项目权益比例大部分在30%左右。

  “一般而言,寻求合作开发即是为了降低风险,那么利润相应也要分摊,这在房地产行业属于正常现象。”诸葛找房分析师孙明英表示。

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  现金流为负 不影响短期偿债

  除了净利润被问询,深交所还关注到滨江集团报告期内经营活动产生的现金流量净额大额为负,并让其做出解释。

  年报数据显示,2018年报告期内滨江集团经营活动产生的现金流量净额为-139.4 亿元,较上年同期下降506.44%。

  对此,滨江集团回复称,报告期内经营活动产生的现金流量净额较上期下降较多且为大额负数主要系“购买商品、接受劳务支付的现金” 大幅增加所致,系公司为积极扩充土地储备规模,本期支付土地出让金及契税较上年有大幅增加所致。

  此外,滨江集团还提到,由于新取得的土地处于开发初步阶段,还未达到预售条件,因此造成了现金流阶段性为负。虽然上半年财务报告还未发布,滨江集团并未能承诺上半年现金流是否为正,但从其2019年一季度情况看出,公司部分新开发的项目开始预售,资金大量回流,经营活动产生的现金流量净额已为正数。且滨江集团预计,随着更多楼盘项目达到预售阶段,公司经营活动产生的现金流量净额会持续增加。

  在问询函回复中,滨江集团认为现金流为负的情况只是暂时的,且不会对公司流动性及短期偿债能力产生影响。记者查询wind数据显示,滨江集团一季度的货币资金为71.9亿元,而同期的短期债务(短期借款+一年内到期的非流动负债)为35.8亿元,货币资金足以覆盖其短期债务,短债偿债压力较小。

  但值得注意的是,虽然短期偿债无压力,但滨江集团的融资扩张却是不争事实。由于其稳健的经营风格,公司的资产负债率一直都保持低位,但2018年末,滨江集团资产负债率升至77.94%,有息负债占该公司净资产的比率为1.35,净负债率上升至98.06%。

  2019年以来,滨江集团在土地市场也加速前进。6月末至七月初仅一周时间,滨江集团就耗资近50亿元三次拿地,扩张之心昭然若揭。但如上述所说,滨江拿的项目大部分是以合作形式。即使如此,加大力度扩充土地储备的同时,能否保证利润和现金流的稳健,是滨江集团接下来需要面对的问题。

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