净负债率240%,冲击上市的新力控股介入百亿旧改项目

罗韬2019-09-16 08:40:18来源:第一财经

扫描二维码分享

  发迹于江西的地产商新力控股(01180.HK)在今年5月递交了港股招股说明书,还未上市,这家成立不到10年的地产商又一次参与了投资额高达196亿的巨量土地交易。

  去年6月,广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村,打造占地面积约23.85万平方米的项目。而在近日,广州荣和房地产的法人股东发生变更,即最大出资人变为新力海石房地产开发(广州)有限公司(持股95%)。

  根据天眼查穿透发现,实际大股东为新力地产集团有限公司,也就是即将登录资本市场的新力控股。目前看来,新力控股在该项目占据绝对控股地位,按照测算,新力控股目前将接盘该项目大部分股权。

  此前,根据《广州荣和房地产建设项目环评报告公示》,新力控股参与的旧改地块位于增城新塘西北部,陈家林路西侧,南面150米处便是大盘翡翠绿洲。该项目占地面积约23.85万平,不计算容积率建筑总面积为34.35万平,绿地率30%。

  根据规划,项目将由43栋33层和6栋34层的高层洋房组成,总户数6308户,居住人口超2万人;并将配建小学、幼儿园、社区卫生服务站、文化活动室、健身设施、肉菜市场、公交首末站以及泳池、老年之家等公共设施。

  如此大规模的项目,一般而言均是较大规模的地产商可以操作。从目前情况看,虽然旧改会带来较大的利润,不过同样会占用较多的资金,同时影响整体周转节奏。

  而还未上市的新力控股,介入如此大项目背后,却有背负较高负债的阴影。

  根据新力控股招股说明书显示,截至2018年末,新力控股净负债率240%,几乎是行业内负债情况最高的公司之一。

  国信证券研究显示,截至2019年上半年末,地产板块净负债率105%(含永续债)。而目前业内公认,低于80%的净负债率是较为安全的水平。

  从新力控股的负债情况看,2018年新力控股未偿还借款为221.03亿元,平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。

  截止到2018年底,新力手持现金及现金等价物70.84亿元,而一年到期的有息负债为92.2亿元。这意味着,新力控股现金无法覆盖短期负债。

  值得一提的是,截至2018年底,新力控股有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排;12笔借款将于今年内到期,它们均属于中短债,且利率较高,最高一笔高达13.62%。

  较高的负债水平和较高的公开融资成本,让这家地产商利润表现同样不好。2016-2018年,新力净利润分别为1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元,复合年增长率是105.9%,同期,新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%,净利率却只有5.9%、 5.3%及6.9%。

  较高的毛利率对应较低的净利率,高额的财务费用费用成为吞噬利润的重要原因之一。

  过去几年,新力控股几乎是黑马姿态进入地产圈,无论是将总部搬迁到上海,还是销售排名。根据第三方机构数据,新力控股2016-2018年,合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元。

  不过,新力控股在招股书上并未披露合同销售数据,但是从营业收入看,新力控股规模却“缩水”严重。

  新力控股披露的数据显示,2016年、2017年及2018年,分別实现收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。其主要业务是房地产开发,2016年、2017年及2018年,来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。

  而从新力控股的业务模式看,高周转在这家公司体现的淋漓尽致。公开资料显示,新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。以德安帝泊湾项目为例,2018年8月才开工,2018年10月就拿预售证;上饶帝泊湾2018年9月动工,11月便拿预售证/开始预售。

  按照这个业务模式,新力控股2016年合同销售在2018年应该大量结转。不过,新力控股2018年营业收入仅84.2亿元。

  强烈的规模诉求和风险管控的平衡,已成为当下中小型房企生存发展的主要矛盾。还未上市的新力控股,此次介入巨量旧改,未来的现金流如何安排,怎么在融资收紧背景下进一步扩张,将成为这家公司未来面临的巨大压力。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 新华社北京9月12日电 距离个人住房贷款利率正式“换锚”,不足一个月时间,各地正陆续明确当地房贷利率加点下限。平稳“换锚”的过程中,购房者如何打算?银行准备得如何?未来房贷利率又将如何变化?  新华社北京9月12日电 距离个人住房贷款利率正式“换锚”,不足一个月时间,各地正陆续明确当地房贷利率加点下限。平稳“换锚”的过程中,购房者如何打算?银行准备得如何?未来房贷利率又将如何变化?   地方:13个省区市明确当地房贷利率加点下限   自人民银行宣布将贷款市场报价利率(LPR)作为各银行新发放贷款的主要参考后,个人住房贷款定价也自然要从原来的贷款基准利率“换锚”为LPR。央行明确,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。   记者从相关部门了解到,目前房贷利率“换锚”工作平稳有序,地方和金融机构正稳步推进明确LPR加点数值、系统升级改造等工作。新的房贷利率定价政策执行后,实际利率水平将较此前基本保持稳定,保障“换锚”前后平稳过渡。   为保障差别化住房信贷政策有效实施,不同于普通新增贷款定价,个人住房贷款利率除了要参考LPR,还要同时受央行的房贷利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三方面因素制约。   截至记者发稿前,已经有13个省区市的市场利率定价自律组织确定了当地LPR加点下限,其余地区将于月底前陆续公布。   据了解,目前北京已经明确,首套房利率在LPR的基础上上浮不低于55个基点,二套房不低于105个基点。按8月20日5年期以上LPR计算,北京地区个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。   一位在国有大行房贷部门工作的员工告诉记者,改革前北京地区首套房是在4.9%的基准利率上上浮10%,二套房是上浮20%。照此计算,执行北京地区的加点下限后,与改革前的房贷利率水平大体一致。   记者在多地走访时了解到,各地银行正在根据地方房贷利率下限调整本行利率浮动情况,较改革前利率水平均未有较大变化,且体现出因地制宜、因城施策。   某国有大行江苏分行在考虑江苏房贷利率下限后,该行南京地区首套房大约在LPR基础上加80个基点,二套房加105个基点;苏州首套房则至少加120个基点,二套房加150个基点。“改革前,苏州首套房在基准利率上上浮25%,二套房上浮30%,执行加点下限后,不会对最终利率有太大影响。”该行苏州分行住房金融部人士说。   “招行深圳地区房贷业务利率已经挂钩LPR,首套房和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR加30个基点和60个基点。”一名招商银行的工作人员说。   值得注意的是,不论是央行要求的加点底线,还是地方确定的加点下限,都不是一成不变的。记者从相关部门了解到,未来还将根据房地产市场供需变化和LPR波动情况,对个人住房贷款利率的加点下限进行调整。   购房者:多不以利率作为唯一考虑准则   记者走访北京、南京、广东等地多家楼盘,并未发现有大量购房者赶在新政执行前集中购房或申请贷款的现象。   “知道十一过后房贷利率可能会有变化,但从银行和中介反馈的信息看,对购房贷款整体影响不大,我其实更看重房价。”正在南京青奥公园附近看房的胡先生告诉记者。   记者从多地商业银行了解到,近期前来询问房贷利率的客户很多,但是并没有出现大规模签订贷款合同的情况。“房贷定价新政出台后,房贷增量较前期变化不大,购房者是否申请房贷主要受所购房屋自身情况影响。”招商银行深圳分行一名工作人员表示。   目前还有不少城市尚未明确当地利率下限。中国人民银行上海总部相关负责人表示,上海当地LPR加点下限还未确定。总的基调是在“因城施策”的原则下,保证利率定价机制顺利转换,维持上海个人住房贷款利率基本稳定。   上海目前是全国房贷利率较低的城市之一。记者从两家国有银行的上海分行了解到,目前仍有购房者享受到首套房利率九五折的优惠。一旦执行新规,首套房贷的折扣利率将难以实现。   上海市奉贤区地铁5号线沿线一处在售楼盘,正在看房的马先生给记者算了一笔账:100万元、期限20年、等额本息还款方式的个人房贷,按8月20日5年期以上LPR计算,相较此前基准利率九五折而言,利息会增加2.55万元。“这个影响不大,我还是会根据自己的实际需要来决定要不要买房。”   融360大数据研究院分析师李万赋认为,用户目前还可在新老合同间进行选择,存在一个心理上的接受时间,考虑到LPR未来下行的市场预期较大,房贷用户在接受新的定价模式和合同签订上也会比较顺利。   银行:系统合同修改即将就绪   新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行,目前各家银行都在紧锣密鼓地推进贷款合同修订、系统改造升级、员工培训等工作。   “目前,我们正在研究房贷利率调整方式、加点数值等实施细节。”中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍,建行正加紧推进业务系统改造,并已指导分行做好LPR利率转换准备工作。   “工行目前正在进行系统测试,9月中下旬可完成该系统支持房贷选择LPR定价的准备工作。”中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示,工行的个人贷款管理中增加了LPR定价方式,文件将于9月中下旬对全行印发。   李万赋认为,过渡期的试水工作,可以帮助银行在与用户沟通和市场测试方面做好准备,保证房贷市场平稳过渡。   不过,有一些银行基层人员表示,目前过渡期内房贷利率执行的个别细节问题仍待细化。“新利率执行日期到底是以银行签约合同为准,还是以客户购房合同为准,这些细节尚未明确。”
  • 9月11日,银保监会召开媒体通气会,介绍推进市场乱象整治工作的最新进展。
  • 短期下行可能性不大。
  • 8月社融、信贷及M2等核心金融数据普遍出现不同程度的反弹。
  • 8月份人民币贷款增加1.21万亿元,社会融资规模增量为1.98万亿元。
  • 刚刚宣布降准,央行又释放短期流动性。
  • 8月新增信贷、社融增量环比均有所回暖。
  • 8月份人民币新增贷款和社会融资规模环比现回暖。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部