房企买地之势:激进派重仓

许倩2019-11-18 08:57:37来源:中房报

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  “拿地不易,盈利不易,转型更不易,房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周,在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上,旭辉集团董事长林中这样说。

  中国房地产报记者发现,很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%;正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看,碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位,但与去年同期的拿地数据相比,无论是拿地金额还是面积,无一不在下滑。

  从全国范围来看,根据国家统计局最新数据,1~10月份,房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元,下降15.2%。

  对这一态势,经济学者宋鸿兵置评道,全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因,一方面是房产销售回款减少,同时房企融资渠道被收紧,融资成本上升,房企囊中羞涩,逆势拿地有心无力;另一方面是房地产市场预期转向,购房群体观望情绪加剧,房企也对市场未来走势趋向悲观,因此投资偏向保守。

  但逆势之下,仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团,前10个月新增土地价值同比增幅达225%;急于赴港上市的金辉集团,新增土地价值同比增长168%;还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产,新增土地价值增幅达92.8%。

  金辉集团高级副总裁黄俊泉表示,目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标,但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

  在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下,这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

 万科感叹“拿地其实很难”

  在融资环境紧张,调控丝毫没有放松迹象的市场环境下,谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

  中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现,碧桂园1~10月累计拿地1993.1亿元(包括土地招拍挂及项目收并购所得),拿地面积6438.3万平方米,拿地金额与面积均占据榜首,但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

  今年中期业绩会上,碧桂园常务副总裁程光煜表示,碧桂园秉承一线到五线(城市)均衡布局的策略,公司希望是机会驱动拿地,符合标准的地才拿。

  万科保持拿地优势,以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位,但同比去年仍下滑12.91%;拿地面积3133.3万平方米,同比下滑18.98%。

  “其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示,万科舍易取难,是因为想聚焦在经济增长比较快,有产业有人口导入、大家都看好的地区,非常难拿地,但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎,保持净负债率在40%以下,以现金流为导向,这是我们的方向。

  第三名融创中国,1~10月新增土地价值1190.4亿元,新增土地面积2294.1万平方米,同比分别下滑32.43%和52.86%。

  “现在土地窗口比较短,从目前情况来看,土地市场没有转冷,很多开发商还没有拿到地,很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了,可能下个月更便宜,下下个月更加便宜,所以我们对买地市场判断,现在买地的很多都是踩空的,融创不着急。”融创董事长孙宏斌称,今年下半年融创将没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

  而第四名保利发展,前10月新增土地价值1033.2亿元,同比下降32.89%;新增土地面积1579.4万平方米,同比下降36.72%。其中,10月单月拿地额86亿元,同比下降53%。

  不过,在TOP30房企拿地榜中,拿地指标下滑最为明显的还是中国恒大。今年前10月恒大新增土地价值464.9亿元,同比下滑60.1%;新增土地面积1972.2万平方米,同比下滑72.55%。其次是正荣集团,前10个月新增土地价值及面积分别同比下滑43.24%和64.77%。

  不过,恒大有着3.19亿平方米土地储备,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧今年在香港业绩记者会上曾表示,恒大地产提前进入了二三线城市,以低价获取了大量优质土地资源,“即使不拿任何地,未来5~8年公司也可以保持稳定盈利”。

  据中国房地产报记者统计,在TOP30房企拿地榜中,今年前10个月拿地金额同比下滑的房企有14家,拿地面积同比下滑的有18家。进入四季度,房企投资意愿进一步削减,一方面是对未来市场走势的不乐观,促销售仍是第一要务;另一方面,则是出于融资收紧对于企业投资拓展的制约。

  据克而瑞统计,10月份有近4成百强房企尚未纳储,不乏新城、阳光城、雅居乐等规模房企。其中恒大、碧桂园、融创、万科等10月单月拿地销售比十强中最低,均不足0.1,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”,一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。

  经历过规模扩张期的阳光城,也开始采取谨慎灵活的拿地机制,“去年和今年上半年拿地总金额都是占销售额的30%左右,比例控制得比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期,目前情况下,拿地还是要更加谨慎一些。”阳光城内部人士表示。

 “黑马”大华领衔扩张派

  在房地产市场,从来不乏冒进者,毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

  拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。今年前10个月大华集团新增土地价值302.2亿元,同比增长225%,在全国房地产企业中排第27位,而上年同期排在50名开外。而在克而瑞披露的销售排行榜上,2018年大华集团的总销售额为183.9亿元,今年前10个月的拿地金额超过了去年销售额,激进程度可见一斑。

  资料显示,这家不知名的房企来自上海,除在上海重仓拿地,近两年来其先后在广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大连、苏州等地扩围,开展全国化布局,并在国外布局了澳大利亚市场。截至2019年6月30日,大华集团国内房地产开发用地的储备面积为527.32万平方米。

  金辉集团也是拿地激进的典型,今年前10个月新增土地价值276.5亿元,同比增长168%;新增土地面积545.7万平方米,同比增长108%。此外,弘阳地产前10个月新增土地价值307.9亿元,同比增长92.8%;新增土地面积同比增长85.71%;美的置业新增土地价值466.3亿元,同比增长83.51%;新增土地面积同比增长80.54%;荣盛发展新增土地价值277.5亿元,同比增长69.93%。

  这些中小型房企无疑都有着扩张规模的诉求,而土地市场不断加码的直接后果就是,财报中的负债大幅攀升。

  部分规模型房企,尤其是有着国企央企背景的房企,在融资天然优势之下,拿地亦较为积极。

  数据显示,中海地产1~10月新增土地价值1007.1亿元,同比增长11.6%;中国金茂1~10月新增土地价值700.4亿元,同比增长28%,新增土地面积同比增长55.72%。

  在8月的业绩会上,中国金茂及中海地产均表示,下半年的土地市场还有机会,并明确表示会延续上半年的拿地姿态。

  金茂方面称,下半年会保持这样的节奏,且今年拿地的总额会与去年持平。“很多城市今年供给计划都比较激进的,上半年只供应了40%土地,下半年全国主要城市推地力度会加大,所以下半年会有机会。”

  类似的表态出现在中海的业绩会上。“中海去年新增投资安排1300亿港元,上半年完成43%左右,因二季度市场调整而放慢拿地节奏。下半年,我们会一如既往按照自己的风格拿地。”中海一位高管表示,这样能保证持续发展。

  “存货是房企未来可变现的重要资产,规模过大或过小都会造成一定的经营风险。若规模过小,房企可能会因为土地储备不足而被动补库存;若规模过大,房企可能会因为激进拿地策略,导致债务攀升甚至资金吃紧。”易居房地产研究院研究员姚方表示。

  拿地重心:长三角与中西部

  从房企的布局路线来看,长三角与中西部区域仍为其重仓之地,这延续了2018年的拿地风格。

  中指院报告称,1~10月,TOP10企业在长三角城市群拿地金额共计3261亿元,位列首位;而受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,房企争相进入中西部城市群,TOP10企业在中西部拿地金额共计2465亿元;珠三角和环渤海城市群以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。

  其中,万科在长三角拿地金额553亿元,在中西部拿地金额为410亿元,在珠三角和环渤海城市群共计拿地407亿元。碧桂园在长三角拿地金额488亿元,在中西部拿地476亿元,在环渤海拿地169亿元。

  在拿地策略上,万科更注重城市圈的人口流入、产业增长等方面。如张旭所言,万科的投资策略是希望在城市圈或者是在经济带上,所以没有规定说所有四线五线城市都不去。比如在大湾区有些城市都会去,上海周边的长三角很多城市也都会去,是因为这个地方人口还是有导入的,产业还是在增长的。

  从城市布局来看,一二线核心城市仍是房企的拿地重心。龙头房企依托自身资金、资源等优势,在多个重点城市广布局,而中小房企则更集中于深耕本土区域发展。

  在全国土地出让最为火热的10大城市中,没有三四线城市的身影,全部是一二线热点城市,如杭州、武汉、上海、北京、南京、天津、广州、苏州、宁波、昆明。

  杭州的土地市场交易热度虽处于持续下降态势,但累计成交总价仍高居各城市之首。1~10月土地出让金共计2239亿元,同比下降2%。本土房企滨江集团以229亿元拿下杭州土拍市场的冠军;同样是本土房企的绿城中国,以116亿元拿地额成为杭州土拍第二大房企;而万科以115亿元成为杭州拿地金额第三名。

  武汉是仅次于杭州的第二大热点布局城市,前10个月土地出让金额1427亿元,同比增长54%,融创中国、华夏幸福、华侨城是该区域拿地的前三甲。武汉正是中西部核心城市之一。

  同属于中西部的昆明,亦成为房企争相布局的热点城市,前10个月土地成交总额846亿元,同比增长106%,在全国城市中排名第十。

  而在上海拿地最多的正是本土房企大华集团。前10个月上海共计出让土地金额1423亿元,其中大华集团拿地额144亿元。其次是绿地控股,在上海通过招拍挂市场拿地121亿元。

  在当前的市场环境下,多数房企在拿地上仍维持审慎的态度,甚至部分房企受制于更严峻的资金压力,拿地力度可能还会进一步收缩。不过,有房地产人士分析认为,随着土地市场不断降温,未来3~4个月或将出现新一轮投资窗口期,对现金流能力较强的房企而言,这意味着逆周期拿地机会的出现。

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