宝龙商业登陆资本市场,房企加码轻资产业务

罗韬2019-12-31 08:31:11来源:第一财经

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  闽系地产商宝龙地产(01238.HK)旗下再添新一上市平台。

  12月30日,在递交招股书的四个月后,宝龙商业(9909.HK)在港交所敲钟上市,成为国内商业物业服务供应商上市第一股。

  本次宝龙商业共发行约1.5亿股,发行价格为每股9.5港元,总募资额约13.36亿港元。在发行期间,宝龙商业获53.24倍超额认购。

  宝龙商业由宝龙地产分拆上市,宝龙地产拥有宝龙维京控股的全部已发行股本,而宝龙维京控股拥有宝龙商业经扩大已发行股本约67.50%。四位基石投资者包括永辉超市,以及安踏副主席丁世家创立的和盛海外控股有限公司、恒安国际的副主席许连捷和Orchid China Master Fund Limited。

  据招股书披露,宝龙商业的收入来源于两部分,包括商业运营服务和住宅物业管理服务。

  从收入来源看,宝龙商业大量客户来自第三方。2016年、2017年及2018年,独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日止六个月,独立第三方产生的收入分别佔总收入约81.0%及86.0%。

  其中,商业运营服务板块的第三方客户收入增长尤其明显。截至2019年6月30日止6个月,宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元,相比2018年同期的约3.7亿元,增长44.3%。

  闽系地产商宝龙地产(01238.HK)旗下再添新一上市平台。

  12月30日,在递交招股书的四个月后,宝龙商业(09909.HK)在港交所敲钟上市,成为国内商业物业服务供应商上市第一股。

  本次宝龙商业共发行约1.5亿股,发行价格为每股9.5港元,总募资额约13.36亿港元。在发行期间,宝龙商业获53.24倍超额认购。

  宝龙商业由宝龙地产分拆上市。据招股书披露,宝龙商业的收入来源于两部分,包括商业运营服务和住宅物业管理服务。

  从收入来源看,宝龙商业大量客户来自第三方。2016年、2017年及2018年,独立第三方产生的收入分别占总收入约65.4%、78.7%及81.9%。截至2018年及2019年6月30日的六个月,独立第三方产生的收入分别占总收入约81.0%及86.0%。其中,商业运营服务板块的第三方客户收入增长尤其明显。截至2019年6月30日的6个月,宝龙商业运营服务外部客户收入约5.34亿元,相比2018年同期的约3.7亿元,增长44.3%。

  宝龙商业首席执行官张云峰指出,宝龙商业的客户主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户,而在宝龙商业收入结构中,物业管理服务收费有其天花板,但如果母公司增长很快,则可以在增值服务上为宝龙商业创造很多利润。此外,宝龙商业还会在轻资产上加大发展力度。

  招股书显示,宝龙商业2016年、2017年、2018年及2019年上半年总在管建筑面积,分别为1442万平方米、1565万平方米、1658万平方米、1695万平方米。总合约建筑面积分别为1612万平方米、1843万平方米、2171万平方米、2459万平方米,保持良性增长趋势。

  随着管理规模的不断增长,宝龙商业始终保持较为稳定的业绩增长率。公开数据显示,公司收入从2016年底的7.52亿元增长到2018年底的12.01亿元,复合增长率达26.3%,2019年上半年营业收入达7.49亿元,同比增速29.8%。业绩指标呈现积极变化,保持了稳中有升的发展势头。

  在盈利方面,宝龙商业净利润从2016年的6290万元增长至2018年的1.33亿元,年复合增长率为45.6%,毛利率从2016年的21.8%持续增加到2018年的27.1%。今年上半年,宝龙商业实现净利润8710万元,同比增长45.9%,毛利率为26.4%。

  “宝龙商业希望2025年自有和轻资产项目加起来有150个,其中长三角超过100个。”宝龙商业董事长许华芳表示。

  截至2019年6月30日,宝龙商业已签约的零售商业物业共59处,总合约建筑面积为约750万平方米,其中已开业项目有45处,总在管建筑面积约640万平方米。

  从出租率看,宝龙商业整体表现良好,不过依旧有部分项目面临较大问题。截至2019年4月底,宝龙商业整体出租率为85%。不过,也有进入成熟期的项目经营依然艰难。比如,2014年开业的天津宝龙广场,在管建面16.3万平方米,今年上半年出租率仅有50.8%。2016年开业的山东莱山宝龙广场出租率仅为63.8%。2012年开业的泰安宝龙广场出租率仅为69.7%。

  2009年开业的青岛城阳宝龙广场是宝龙所有项目中建面最大的,高达44万平方米,去年全年出租率仅有58.7%,今年前4个月出租率为70.2%,这意味着有13万平方米是空置的。除此之外,还有七八个成熟项目出租率在80%以下。根据招股书,主力产品线宝龙广场旗下36处商业物业平均出租率是84.3%,总面积538万平方米。

  指研究院发布的《2018中国商业地产百强企业研究报告》显示,2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率达到93.8%。

  张云峰表示,明年宝龙商业的任务就是对环渤海项目进行改造提升,以提高项目出租情况。

  许华芳表示,商业是最难的管理业态之一,但出租的核心是租金。商业是旱涝保收的生意,在市场波动下管理方受影响相对较小,租金相对固定。

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