阳光100的“转型谜题”:项目未及一月的买与卖

刘伟2019-12-31 10:17:16来源:中房报

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  将收入囊中未及一个月的项目出售,从传统房地产开发业务彻底转型的阳光100中国控股有限公司(下称“阳光100)继续进行它的资产腾挪。

  12月28日,记者从阳光100发布的公告了解到,该公司拟出售温州中信昊园投资有限公司(下称“中信昊园”)90%的股权,代价为7.9亿元。

  此次出售的中信昊园股权,为此前11月22日,阳光100最新收购的项目。仅一个月之间的“一买一卖”,折射出规模与资金均不占优势的小型房业阳光100在资金层面的尴尬。

  到了年底,很多中小型的房地产公司都面临资金上的压力,也因此他们无法如期向项目投入资金,被迫利用社会上的资金和资源。问题的关键是,阳光100为何不尽快压缩战线,回流资金,而是以“先拿下再卖出”的方式处理该项目。

  值得一提的是,本次交易的收购方为北京国际信托有限公司(下称“北京信托”)。一位TOP30房企投拓人士告诉中国房地产报记者,由于规模上的问题,“阳光100发债并不容易,”只能选择与信托合作的方式,这样对他们来说更加有利。

 交易或为“明股实债”

  12月27日,阳光100发布《须予披露及豁免关联交易出售温州中信昊园90%的股权》公告。公告称,12月26日,阳光100、北京信托及项目公司温州中信昊园订立一系列项目文件,包括股权转让合同、投资协议、增资协议及项目公司管理协议。

  据此,各方将合作开发温州中信昊园项目,而阳光100将主要负责项目公司的管理及运营,北京信托将投资项目公司并享有作为项目公司股东相应的权利。

  作为合作的一部分,项目公司90%的股权将自阳光100转让予北京信托,代价最高为7.9亿元,而项目公司的日常运营及管理将仍主要由阳光100负责。

  根据增资协议及投资协议,北京信托将成立信託并向合格投资者筹集资金。预计信托将可筹集约20亿元,其中9000万元用于支付阳光100第一期付款,剩余的募集资金将向项目公司投资,项目公司将使用投资款偿还其债务、支持温州中信昊园项目开发及北京信托书面同意的其他用途。

  由于北京信托的部分投资资金将用于偿还阳光壹佰集团向项目公司提供的股东贷款,这将有利于集团回笼资金、增加现金流,改善集团财务状况。

  值得注意的是,此次出售的项目股权,为阳光100一个月之前刚收入囊中。11月22日,阳光100公告披露了温州三个项目的收购情况。具体而言,该公司以11.06亿元的总价分别收购了温州中心项目、温州生态城项目(温州阳光100阿尔勒)及温州中信昊园项目,所涉剩余的49%、49%、51%股权。

  彼时,阳光100称,收购将有助于规范与控制“阳光100”品牌的使用,加强公司在相关项目上的主导权,推进项目更高效管理及后续开发。与此同时,这也有助于阳光100一二级联动,高质量完成对温州阿尔勒项目的远期规划。

  对于相距如此之近的项目交易,上述投拓人士告诉记者,“这次出售很可能是明股实债,”在这么短的时间内,对一个项目先买后卖,实际上不多见。所以,很可能表面是股权投资,实质上是债权投资,这种投资方式虽然形式上是以股权的方式投资于被投资企业,但本质上却具有刚性兑付的保本约定。当然,具体是什么约定,并不为人所知。

  不易的转型

  决心离开住宅开发的阳光100,于2014年起开始由传统住宅开发向街区综合体模式转型,并逐渐放缓了拿地和项目扩展速度。但过程颇为曲折。在2017年的中期业绩会上,回顾过往,对转型成果不甚满意的董事长易小迪表示:“逐渐提高住宅比例,优化我们的回款。”

  但两年后的2019年中期会议,易小迪又在阳光100内部提出要求,坚定、下决心离开住宅主流房地产市场,把全部精力投入到创新产品线。

  对此,易小迪称,始于2014年的转型并不那么顺遂,有收获也有阵痛。这源于阳光100总想同时抓住“两只兔子”,既不愿意彻底放弃10万亿元以上的住宅赛道,又想提前布局2万亿元非住宅市场。

  据了解,阳光100的“1+3”品牌战略。“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶层目标客群,“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、文化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。

  然而近年来,随着其离开高周转、高负债的住宅开发,逐渐将目标瞄准创新业务,阳光100依然负债高企。2019年半年报显示,阳光100的净负债率仍高达206.1%,这还是其在上半年不断出售项目后的结果。

  实际上试图从传统地产开发领域转型者并非阳光100一家企业。早年的一些转型试水者,如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后,华侨城A远离传统地产“高周转”逻辑,但也陷入转型迷思。

  10月28日,华侨城发布第三季度财务报告。报告期内,公司营业收入122.1亿元,同比增长24.15%。但若扣除非经常性损益,华侨城第三季度归属上市公司股东的净利润为23.06亿元,同比减少23.65%。

  面对市场集中度越来越高,许多中小房企逐渐剥离传统地产开发,并开始转型的战略。国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉记者,现在许多所谓房产退出传统住宅开发市场,其实是因为传统的开发方式承受了太多的社会责任。

  他表示,房企首先是要支持地方土地财政,因此受当地政府层面的压力比较大;第二就是要落实“房是用来住的,不是用来炒的”政策,潜台词就是房价不能再往上长。但是因为银行的主要资产是地产,也不能让其跌。这样房地产市场就成为了“僵尸市场”,开发商资金实力稍弱的就难承其重,并考虑开始转型。

  但是,由于地产行业通常实行项目制的“游击队”模式与其他行业均不同,地产行业出身的管理人,转型到了其他行业并不见得就“如鱼得水”,黄立冲认为。

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