A股物业板块突然火了,房企正将触角伸向存量市场

张良2020-01-13 10:46:24来源:上海证券报

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  开年不久,有一个板块突然火了,这就是房地产物业管理板块。

  1月10日,招商积余逆势放量涨停,物业管理板块整体发生躁动。

  招商积余是A股最牛物业股,此前名叫中航善达,2019年招商蛇口将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市,并改了一个颇有寓意的简称。

  1月10日,A股、H股物业板块个股出现躁动:A股方面,除招商积余涨停外,新大正上涨2.92%,南都物业上涨1.37%;H股方面,时代邻里大涨9%,碧桂园服务上涨3.28%,保利物业上涨2.97%。

  物管板块强势大涨

  在刚过去的2019年,物管板块整体领跑市场走势。

  2019年,24家上市内地物管公司的总市值超过了2320亿元人民币,较年初14家的800多亿元人民币,增长了182.5%。

  24家上市公司中,2019年股价涨幅翻倍就多达9家,如新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、招商积余、雅生活服务、新大正、华金国际资本、中海物业和碧桂园服务等。其中,新城悦服务的涨幅更是高达220.53%。

  告别高速发展的增量时代,房企正在将触角伸向存量市场。

  作为房企旗下重要的业务板块,物业管理首当其冲,成为房企谋篇存量市场的“急先锋”。

  过去两年,资本市场便刮起了一股物管“旋风”。2019年12月,保利物业和时代邻里同日敲钟,将物管资本化大戏推向高潮。

  数据显示,2019年,共有10家物业管理公司完成IPO,另有2家公司成功借壳。

  据克而瑞证券统计,截至2019年12月31日,一共有24家内地物业管理公司上市,其中A股3家,港股21家。

  多家物管公司“抢滩”上市

  眼瞅着物业管理的“风口”已然来临,房企纷纷将分拆物业板块抢滩资本市场摆上议事日程。

  1月2日,正荣地产旗下的物业公司正荣服务集团有限公司向港交所正式递交招股书,或成为2020年赴港上市的物业第一股。

  此前,建业新生活、兴业物联、烨星集团等企业也已经向港交所递交过招股书。世茂房地产也正在考虑将物业服务子公司于2020年分拆并在港交所上市,预计集资5亿至6亿美元,华润置地也有分拆物业板块上市的计划。

  2019年,物业管理公司融资总额已创新高。据克而瑞证券统计,上市内地物管公司自2014年以来,通过IPO和增发股份的方式共计融资约191亿元。其中,2019年的融资金额达131亿元,约占2014年至今融资总额的70%。

  “一方面,折射出在当前行业蓬勃发展阶段,物管公司希望通过上市扩大品牌知名度、借助资本实现自身快速扩张的强烈渴求。另一方面,和房地产开发业务相比,物业管理公司的高估值,也成为房企谋求分拆物业管理业务单独上市的重要动因。”

  克而瑞证券首席分析师孙杨分析称,从PE估值来看,当前资本市场给予物管公司的估值要大幅高于地产公司。以2019年12月31日收盘价测算,24家上市内地物管公司PE均值为32.5x,而克而瑞内房股领先指数的滚动市盈率仅为7.8x。 

  物业板块缘何受到追捧?

  物业板块看似没有什么高科技含量,也没有业绩爆发力,为何会走出这么多大牛股?资本为何如此持续追捧?

  孙杨认为,相较于房地产板块,物业管理板块属轻资产运营,同时有房企新开发的社区提供新的管理面积支持。随着服务内容的丰富、质量的提升,物业管理行业有望发展为成规模的独立板块。在存量经营时代,政策也鼓励物业管理行业的发展,物管板块掌握了入口资源,社区是未来商业消费的引流窗口,未来物业管理的空间将会很大。

  业内人士分析称,至少有三分之一的居民消费需要在社区商业实现,未来该比例有望将达到三分之二。从成熟市场看,社区商业消费占到其整体商业构成的60%至70%。因此,除传统的基础物业服务外,物业管理企业正在不断探索增值服务模式的多样化。

  细分来看,主要包括业主增值服务和非业主增值服务两大类。非业主增值服务是针对地产开发商展开,企业利用掌握的物业管理方面技术优势和运营经验,提供案场服务、工程服务以及顾问咨询服务等以收取费用。

  业主增值服务的基础是社区O2O平台,主要通过轻资产输出平台扩大用户基数,同时不断嫁接新增值服务项目来实现收入的增长,如社区空间运营服务、房屋经纪、O2O电商服务、社区金融、家政服务、养老服务等。

  在业内专家看来,上市物业管理公司有良好的投资回报率。与公司的基本面密切相关。但凡股价涨幅较大的物业管理公司,大多具有较为明显的特征,包括背后有强大的母公司支持、自身业绩亮眼、轻资产运营、低负债、拥有良好的现金流等。

  比如碧桂园服务背靠碧桂园,保利物业背靠保利地产,奥园健康身后是中国奥园,绿城服务身后是绿城中国。背靠“大树”则能在物业管理项目的获取上具有得天独厚的优势,也为自身良好的业绩奠定坚实的基础。

  举个例子:碧桂园服务2019年上半年实现营业收入为35.16亿元(人民币,下同),同比增长74.4%,毛利为13.78亿元,同比增长75.3%,公司股东应占利润由2018年同期的4.71亿元增至8.17亿元,增幅约73.4%。

  近日,大和证券发布研报,将公司2019年至2021年的收入预测提高了7%至13%,净利润预测也提高了8%至10%,上调目标价11.15%至31.9元,重申“买入”评级。

  通过收购兼并进行规模扩张,也是比较不错的方式。如雅生活斥资逾20亿元收购中民物业和新中民物业各60%的股权,此举让雅生活整体在管面积突破5亿平方米关口,管理项目突破3000个。

  此外,碧桂园服务、永升生活服务、佳兆业美好等均在2019年频繁进行并购。

  与此同时,物业管理企业的管理方向已从住宅延伸至写字楼、商业、园区、医院、公共建筑等各类领域。对非住宅业态的开拓,也让物业管理企业自身的管理结构将发生重大变化。特别是涉足城市服务等新兴领域,将会大幅提高企业的管理体量和盈利能力。

  西南证券的一份研报显示,非住宅物业往往具备更强的盈利能力,竞争更市场化。

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