“黑天鹅”没有颠覆土地市场 绿城华润香港置地正在抄底

许倩2020-03-09 10:08:15来源:中房报

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  在建筑工地复工开工缓慢推进之际,一线城市土地市场率先燥热起来。

  数据显示,2020年1——2月,40城土地出让金排名前5的城市分别为北京、上海、杭州、福州和广州。其中北京、上海土地出让金总额分别高达671.9亿元和612.9亿元,同比增长14%及121%。高价地、巨无霸地王项目重出江湖。

  在销售停滞、政策扶持尚未明朗之际,大部分房企现金流较为紧张,土地竞拍注定只是少数房企的独角戏。绿城中国、香港置地、华润置地成为今年前两个月拿地金额前三强,中交地产、首开股份紧随其后。

  土地从来都是房地产企业的生命线。去年3月一场会议上,绿城中国董事会主席张亚东直言,绿城中国业绩下滑根本原因是手上没有项目,没有货就没有营销、没有回款,也就没有投资。这是投资拿地问题,投资管理是绿城中国的短板。

  疫情之下,有人看到“危”而持谨慎之态;也有房企人士看到“机”,认为当下政策宽松的窗口期已至,正迎来“抄底”土地市场的时机。

  “疫情影响的应该就是这几个月,现在拿地,房子在下半年甚至明年才开始卖。而且多数城市政府的全年供地计划基本不会受到疫情干扰,负债率不太高的房企,并不会影响拿地节奏,还可以趁此抄底。”一位参与拿地的房企人士对记者称。

  北京上海高价地频现

  3月3日,深圳2020年住宅用地首拍大幕开启。这次竞拍中,深圳采取“双限双竞”方式集中出让4宗地块,共吸引了中海、雅居乐、金地、龙光、保利、华发、世茂、深圳安居集团等10余家房企。经过5个半小时的“持久战”,最终以1宗商住地流拍,3宗可售人才住房用地总成交金额34.86亿元“战绩”落下帷幕,竞得者为国企深圳安居集团。

  在土地稀缺的深圳,住宅用地长期供不应求,但受制于限制销售价格、严苛的人才住房面积要求,深圳土地拍卖最终成为巨头、国企央企的博弈大会。

  “疫情期间,楼市基本处于冰冻状态,开发商资金更显紧张,但疫情是短期的,拿地是长期的,所以本次土地拍卖虽然是建设人才住房,但不少开发商还是积极参与,两块地达到最高限价,显示开发商对深圳楼市长期看好。”深圳中原董事总经理郑叔伦表示。

  今年的土地拍卖市场,一线城市成为最大看点。今年前2个月,北京以673亿元的成交总价列居城市土地出让榜单首位,比去年同期高出83.3亿元,为近6年来新高。上海和杭州分别以619亿元和370亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

  北京中原统计数据显示,2月,全国300城市共成交842宗住宅用地,有8宗成交金额超过40亿元,其中6宗超过50亿元。成交金额排名前十的住宅地块“身价”均超29亿元,其中7宗位于北京,另外3宗分别位于上海、福州及南京。

  2月20日,上海徐汇区黄浦江南延伸段28个地块,以高达310.5亿元成交金额刷新上海土地成交总价纪录,拿下这一巨无霸地块的是香港置地联合体。这一成交金额已超过2014年中民投拿下董家渡地块的248.5亿元以及2016年招商+华侨城联合体拿下深圳会展中心地块的310亿元。预计总投资逾600亿元。

  北京前两个月共成交16宗住宅地块,囊括了海淀、石景山、大兴、通州、昌平五大区域,吸引了众多房企参与,其中央企国企的身影多次出现。值得注意的是,不限价地块卷土重来。在16宗住宅地块中,12宗为不限价地块,仅4宗为限竞房用地。限竞房用地曾是北京土地市场的主流,但开发商对此类用地并不热情,导致过去两年流拍、底价成交频频发生。

  2月28日,北京挂牌4宗土地,出让总价118.75亿元。其中2宗地块位于朝阳区金盏乡小店村,均以“限地价+竞自持”方式出让,均为“不限价”住宅用地。2月25日,北京一宗位于西北旺镇的不限价地块,吸引了7家企业参与,经过72轮竞拍,最终以76亿元、溢价近26%被华润置地联合体拿下。

  溢价率是人们关注土地市场的一个焦点,今年前两个月北京土地平均溢价率达到19.48%,是5年来首次回升,2019年北京土地平均溢价率低至12.47%。争抢最激烈的是2月18日的通州区台湖镇地块拍卖,共吸引了17家房企参与,最终绿城以49.78%溢价率拿下;在此4天前,绿城刚从十多家房企的竞争中抢下北京昌平区东小口地块,溢价率29.8%。

  一位参与竞拍的房企人士称,“不限价”住宅用地给予开发商在产品上更大的自主性,因此拿地积极性较高,助推住宅用地溢价率上扬。

  广州土地出让金总额虽较去年同期有所下降,但从近5年情况来看,处于“中等”水平。3月3日,广州出台楼市新政,针对土地出让环节,政策明确新出让土地可在签订出让合同时约定分期缴纳土地出让金价款,一个月内缴纳50%,余款分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。“这是鼓励开发商买地的具体举措。”广东省房协理事赵卓文称。

  但在上述城市土地拍卖火热之外,因受疫情影响,目前大部分城市的土地市场仍处于低迷状态。据CREIS数据,2020年1——2月,全国300城土地出让金合计5030亿元,比去年减少252亿元,同比下降4.77%。根据中国指数研究院发布的300城土地市场交易报告,2月份,二线城市土地成交量减少了近六成。其中武汉因疫情影响,当月无住宅用地入市。

  少数房企的独角戏

  整体看,对于当前的土地市场,大部分房企仍持谨慎态度。

  克而瑞数据显示,截至今年2月底,百强房企投资金额超万亿元,同比下滑15%,二成房企拿地货值超过200亿元,单月拿地金额超过10亿元的企业不足三成。此外,仍有超三成企业开年以来尚未拿地。2月份如祥生、合景泰富、首创置业等均无新增土地储备。

  这主要是百强房企受疫情期间销售大幅下滑所致,投资节奏、投资力度均大幅放缓,预计疫情过后土地市场将迎来拿地“小阳春”,但难现去年一季度的地王潮。

  据中指院统计,今年前2个月,包括恒大、万科、碧桂园、保利发展、中海地产、融创等十强房企销售额同比下降18.6%。除恒大外,业绩均不及去年同期。前两月,销售额突破700亿元的房企共有3家,为恒大、万科和碧桂园。销售破百亿元的房企规模数量相比去年减少了 9 家。2月单月情况更不乐观, 百强房企销售额同比下降38.66%,环比下降46.41%。

  但市场任何时候,都不缺乏大胆进取的房企,甚至还将逆市看作弯道超车的机会。这些拿地迅猛的房企多属于资金充裕、融资成本较低的央企、国企,以及部分有着强烈规模扩张需求的区域房企。

  从新增土地金额看,今年前两个月,绿城中国、香港置地、华润置地、中交集团、首开股份、北京住总、中海地产、保利发展、融创中国、北京建工,占据行业前十名,拿地金额总计高达1752.8亿元。从新增土地建筑面积看,碧桂园、绿地控股、保利发展、绿城中国、阳光城占据行业前五。

  显然,绿城中国是当下拿地最迅猛的房企。1~2月,绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块,新增土地建筑面积210.8万平方米,拿地金额共计312.8亿元,预估货值585.6亿元。尤其2月份拿地271亿元,成为目前土地市场的头号获益者。

  绿城中国在土地市场的“爆发”实则延续了去年的拿地节奏。今年尤其加大了在一线城市的重仓力度,在北京拿下的4宗地块合计权益金额162.8亿元,占比达到60.8%。今年1月初,绿城中国在经营会议中提出,2020年拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标,再一次表现出对规模的渴望。这家经历过债务危机、人事变更的老牌房企,被重新按下加速键。

  受限资金与拿地开发条件,土地竞技场上,“国进民退”的现象愈发明显。

  今年前两个月,北京土地市场拍出的16宗地块,除了融创和绿城外,均为资金实力雄厚的国企和央企所获。如中交集团作为实力雄厚的知名央企,与华润联合拿下北京通州马驹桥镇地块、与首开+华润+住总拿下海淀西北旺地块、又与华润+北科建拿下另一块海淀西北旺地块。同时,中交还是绿城的大股东。

  相形之下,实力不强的民企私企的拿地空间已经越来越小。在多位房地产行业人士看来,政策扶持及供应端放量之下,土地市场很有可能在疫情过后迎来房企补仓的“小高峰”, 现金流充裕的房企将是赢家。

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