弘阳地产千亿战略推迟,今年目标750亿

孙婉秋2020-03-30 13:45:41来源:国际金融报

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  3月26日中午,弘阳地产集团(下称“弘阳”)召开了2019年度业绩公布媒体电话会。

  出席的高管阵容和中期业绩会大致相同,唯一的新增在于联席总裁袁春。这位营销背景的明星经理人去年底正式加盟弘阳地产,袁春的到来一度被外界视作接棒“2020千亿战略”,这一战略是老板曾焕沙上市前对弘阳提出的既定目标。

  不过,执行董事、总裁何捷在业绩会上宣布“今年预计推出货值达1100亿元以上,销售目标定为750亿”,这意味着,在2020到来之时,弘阳降速,千亿目标再推迟。

  毛利率下滑6.1个百分点

  年报显示,2019年,弘阳合约销售金额达651.5亿元,同比上升37.6%。合约销售面积由2018年的352.8万平方米增加至2019年的490.5万平方米,涨幅39%。合约销售额覆盖近40个城市,从区域分布来看,弘阳试图摆脱对大本营江苏的依赖,2019年,全国其他重点城市的比重由7%提升至18%,江苏市场占比下降10%,但73%的高位依然存在改善空间。

  期间,弘阳实现营业收入151.69亿元,较2018年增加64.2%。商业经营及酒店经营收入上升14%至4.51亿元。弘阳一直强调坚持“地产+商业”发展策略,不久前更是挖来万达商管第2号人物沈嘉颖出任弘阳商业总裁,但从数据来看,双轮驱动发展战略下,这两项业务对集团的贡献依然存在较大悬殊。151.7亿元的营收中,地产开发贡献147.18亿元,占比超97%;商业运营业务4.11亿元,占比2.7%。截至报告期末,已有4座弘阳广场开业,还有11座弘阳广场正在筹备,覆盖合肥、衡阳、扬州等地。

  盈利方面,报告期内,弘阳的毛利润为38.13亿元,净利润为16.35亿元,分别同比增长32.1%和23.6%,但期间毛利率和净利润率却出现较为明显的下滑,其中,毛利率降低6.1个百分点至25.1%,净利润率也较去年同期的14.3%下降至10.8%。对于这一增收不增利的现象,首席财务官申广平表示主要源于结转收入结构,其解释称,“主要是交付项目和交付城市不一定,有些高毛利的项目今年没有结转,而部分毛利相对低的项目做了结转。”此外,行业下行和政府限价对于毛利也产生了一定影响。

  谈及改善措施,申广平表示主要有两点,一是公司现在商业和地产联动取地的模式已经成熟,有助于低成本获取土地;二是产品溢价和降本增效。

  45%-50%回款用于拿地

  2019年,弘阳试图拓展多元化拿地方式,收并购及底价拿地占比29%。全年共斩获57副地块,取得计容面积693万平方米。

  截至报告期末,弘阳土地储备总建筑面积约为1693万平方米,较2018年增加29.4%。按区域来看,58%土储位于江苏,除江苏外的长三角区域有25%,全国其他重点城市占比17%。

  2019年末,弘阳已竣工物业521579平方米,持做投资的可租用面积702502平方米,开发中物业15707915平方米。

  负债方面,截至报告期末,弘阳地产净负债率70.4%;现金168.4亿元,较2018年末增加35.2%;短期借款占比较2018年末下降7个百分点。由于此前发行的多笔美元债利率较高,弘阳集团支销的融资成本约为6.34亿元,同比增加27%。

  何捷在会上称,短期的疫情冲击不会改变,但同样不改变中长期经济未来的趋势,房地产政策边界宽松是可期的。对于市场关注的千亿战略,其表示,2020年,弘阳可供货源在1100亿以上,销售目标750亿元,同比增长15%。

  袁春补充道,疫情对一季度影响较大,全年来看相对平稳。“弘阳1月底的时候已经在做现金流压力测试,2月启动线上销售,主要对客户引流和意向客户锁定,目前来看转化率非常高,可以达到50%-60%,这部分认购将在3、4月份进入公司业绩。”袁春称,弘阳回款的45%-50%将用于投资拿地,有信心完成全年目标。

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