恒大的加减法:2022年要破万亿,土储降至2亿平

刘新歌2020-04-03 14:50:21来源:时代财经

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  3月31日,中国恒大发布2019年度业绩。恒大集团副主席、总裁夏海钧称,今年恒大实现的毛利润是1329.4亿,核心业务利润408.2亿。在现在公布业绩的所有房地产企业中,是利润最好的公司之一。

  2022年销售要破万亿

  关于利润下跌,夏海钧认为是有意识的经营行为:“2019年年底,我们做了一些系统的打折销售,清尾了一些楼盘,把一些低利润项目都消化掉了,有意识地降低利润总额。”

  他随后透露,2020年销售目标为8000亿,“公司的利润、成长性可能比这个更好。投资者对恒大的经营、利润不用担心,我们最大的优势就是我们的土储。”

  截至2019年末,恒大拥有总土地储备项目876个,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值为人民币5273亿元,此外还拥有旧改项目101个。除了庞大的规模,恒大的土地优势更在成本。

  据介绍,恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米,加上建安成本3800元/平方米,综合总成本为6100元/平方米。“即便按照2019年清尾的售价8000多元/平方米,恒大的毛利率也在30%,净利率也在10%左右。”夏海钧称。

  2020年,恒大可售货量约1.32亿平方米,全年合约销售目标定为6500亿。恒大将合约销售目标定为6500亿元,较2019年的6011亿元销售额提高8%。不过,许家印喊出了更高的目标:“今年内部指标是8000亿,每年保持均衡的增长,实现公司2022年销售一万亿。”

  以此计算,恒大今年销售增速要达33%。在疫情影响和调控持续深入的双重压力下,房企纷纷调低了增长目标,但恒大却再次反其道而行之,要打一场“高增长”的战役。

  这场“战役”从恒大一季度的表现中已现端倪。2020年1月,恒大实现销售406亿,与去年同期基本持平。但借助网上卖房策略,在房企受疫情影响、销售下跌的2-3月,恒大却同比增长。其中,2月销售447亿,3月销售612亿。夏海钧介绍称,“今年一季度,我们实现销售收入1465亿,比2019年同期的1196亿增长了22.5%,创造了恒大成立以来一季度的最好成绩。”

  控规模,降负债

  销售高增长是恒大新战略的一部分。在业绩发布会上,恒大同时宣告了“高增长、控规模、降负债”的新发展战略。

  恒大的高增长,始终伴随着高负债。以夏海钧的说法,这是恒大作为曾经的“追赶者”不得不如此为之。“恒大是一个成长比较晚的公司。万科1984年成立,碧桂园1992年成立,而我们到1997年才成立第一个项目公司。在2016年之前的20年里,恒大都是一个追赶者的角色。在这个过程中,我们通过高负债、高增长的战略,抓住了中国房地产的黄金20年。”

  自2017年由“三高一低”(高负债、高杠杆、高周转,低成本)向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本,高周转)转变以来,恒大再次提出启动战略转型,恒大集团董事局主席许家印表示将“用最大的决心、最大的力度,把负债降下来”。据其透露,2020-2022年三年内,恒大有息负债将平均每年下降1500亿。

  除了在销售上做增量,降负债的另一着力点是控规模。未来三年,恒大将每年减少3000万平方米土储,到2022年,将土储由现在的近3亿平方米降至2亿平方米。“以前是每年新增六到八千万平方米,今后三年每年的新增土储约4000万平方米,通过土储的逐渐减少实现规模控制。”夏海钧指出。

  截至2019年底,恒大总资产达22065.8亿,净资产3585.4亿。选择在此时“减负”,与中国房地产发展逻辑相关。走过黄金20年,房地产的发展已到“高峡出平湖”的阶段,行业集中度日趋提高,弯道超车的机会几乎不在,高杠杆带来的风险远大于机遇。

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