资本逐利，因利而往，随时在捕猎资本新目标。物业上市热潮下，造富故事越来越多，物管行业也就成了投资机构的掘金战场。

  作为保利物业（06049.HK）IPO的基石投资者，GIC在2019年助推其登陆港交所后，连续减持套现，颇有“功成身退”的意味。

  1月25日，GIC Private Limited（简称“GIC”）减持保利物业约77.40万股，平均价为每股约68.69港元，共计减持约5316.95万港元。此次减持后，持有保利物业的股份占比从8.47%减少为7.96%。

  这是今年GIC第二次对保利物业进行减持，前后相隔不过5天。

  1月21日，GIC减持约42.1万股，平均价为每股约67.35港元，共计减持约2835.33万港元。

  两次减持之后，GIC持股比例下降1.06%，合计套现约8152万港元。投资机构连续减持后，股价反映很直观，连续震荡低走。从1月26日的约70港元/股，已跌至约63港元/股，两天市值蒸发了约39亿港元。

  其实，近一个月，除了GIC，保利物业遭到多个投资机构减持。2020年12月份，摩根大通、SchrodersPlc（施罗德）也出现了多次对保利物业的减持。投资者轮番减持的背后，透露出怎样的市场信号？

  三大投资机构套现2.7亿港元

  GIC、施罗德、摩根大通等作为国际上知名的投资机构，凭借其久经沙场的成功投资经验在资本市场占据着一定的话语权，而他们的一举一动，也被很多投资者视为风向标。

  2020年12月9日， 摩根大通减持保利物业约13.58万股，每股作价53.37港元，总金额约为724.76万港元。减持后最新持股数目约为755.31万股，最新持股比例为4.92%。

  而在此之前的12月2日-7日期间，短短6天时间，施罗德连续三次减持保利物业股份。

  12月2日在场內以每股平均价55.2915港元减持40.04万股，涉资约2213.87万港元。减持后，持股比例由7.08%减持至6.81%。

  12月4日，施罗德减持保利物业股份约206.92万股，平均价为每股约57.55港元，共计减持约1.19亿港元。持股进一步减少至5.20%。

  12月7日，施罗德继续减持78.62万股，每股平均价55.0139港元，涉资约4325.19万港元。减持后，Schroders Plc的最新持股数目为718.10万股，持股比例由5.20%减持至4.68%。

  12月7日收盘当天，保利物业收报54.45港元，跌6.12%。GIC、施罗德、摩根大通在以上六次的减持中，共套现约2.7亿港元。

  在减持的投资机构中，GIC格外惹人注意，因为保利物业的上市功劳簿上有它一份。

  保利物业IPO时，受到了多家知名机构的追捧，包括GIC在内以基石投资者的身份，认购了约1.8亿美元的保利物业股份，其中GIC认购8500万美元。

  这也使得，保利物业上市首日开盘价较发行价上涨24.78%，为43.8港元。

  以当时发行价35.1港元来看，如今GIC年初两次分别以67.35港元、68.69港元的价格共减持119.5万股，每股涨幅达92%以上，两次减持共获益3957.83万港元。

  21.3%的高沽空率

  “GIC为新加坡政府投资公司，是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一。”在投资机构中，GIC的名声在外，除了房地产行业以外，它在多个行业不断扩大其在中国投资计划。

  阿里巴巴IPO之前的早期投资者中，GIC便是其中一位，此外其还是小米的支持者，GIC通过这两项早期的长期投资获得了丰厚的回报。

  一位分析师曾指出，GIC与其他投资者不同，投资一般采用长期战略，通过不断注入除资金之外的价值，参与公司整个生命周期。

  GIC对保利物业的连续减持，似乎并没有打算将其划在长期战略之中。此前，有业内人士分析称，机构股东减持保利物业股份，主要有两个原因，一个是为了调整仓位，通过套现投资更好的标的，第二个则是出于对该公司股价的前景并不看好。

  截止1月27日，保利物业报63.75港元，下跌5.7%，静态市盈率为64.33，总市值352.75亿港元。

  如果说，投资机构减持已透露出了“风向”，资本市场的买卖也许能看出些苗头。

  1月25日，港交所公布可沽空证券名单中，14家物企在列，保利物业以21.30%的高沽空率位居第一。

  沽空属于一种做空手法，沽空率越高，意味着做空的金额在当日总成交额中的占比越大。而高沽空率的背后还带有一层含义，就是对某股票未来看跌。

  此前，麦格理曾给予保利物业目标价45.8港元，“跑输大市”评级。

  六成在管面积到期

  投资机构的接连减持，一定程度上是对保利物业价值的反馈。

  根据保利物业此前招股书披露，2020年底将有约60%在管面积到期，为保利物业的业绩增长带来一定的不确定性。

  到2020年底，保利物业预计约1.87亿平方米的合同管理面积将要到期，占年中保利物业在管面积的59%，合约到期不续约的风险一定程度上加深了市场的担忧，这也为业绩增长带来了不小的压力。

  前有六成在管面积到期，后有第三方增拓“有量少收”。在第三方物业外拓方面，保利物业可以说是“叫好不叫座”，尽管第三方在管面积超过来自保利发展所提供的面积，但其物业管理服务收入却远远落后于后者。

  截至2020年6月30日止，保利物业在管面积约为3.17亿平方米，其中来自保利发展控股集团的项目在管面积约为1.37亿平方米，占比43.2%；来自第三方的项目在管面积约为1.79亿平方米，占比56.8%。

  反观两者营收情况，来自第三方的物业管理服务收入约5.52亿元，仅占比24.1%；而来自保利发展的物业管理服务收入约17.34亿元，占比75.9%。

  其第三方物业营收乏力，一定程度上依旧未撇开对保利发展的依赖。

  物业管理面积作为支撑营收的基本面，已成为各家物企抢占资本市场的筹码。在下半年物业轰轰烈烈的并购热潮下，却未曾出现保利物业的身影。

  上半年，保利物业整体毛利率从2019年上半年约23.6%降至约20.4%，下降3.2个百分点，毛利率水平低于2020年上半年上市物企平均29.27%的均值。

  其三大业务毛利率也分别出现不同程度的下滑，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别下降1.1个百分点、0.6个百分点、13.9个百分点。其中，社区增值服务毛利率降幅最大，从44.1%降至31.4%。