拿地布局生变,攻守转换间博弈未来

2021-11-29 11:38:40来源:东地产财经周刊

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  土地是房企生存的根本。

  然而在这一事关生存的问题上,原本买地如买菜的房企,如今不得不量力而行,原因也显而易见。

  去年实施的“三道红线”政策,效应全面显现,房地产行业金融环境日益严峻,个别曾过度依赖融资的企业甚至出现流动性风险;今年上半年各地全面升级的限购、限贷、限价、限售调控政策,让部分房企回款艰难。防范金融风险,维护资金平安系数才是当下房企的头等大事。

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  而8月第二轮集中土拍新规中又增加了竞买资金必须来源自有资金等限制,房企拿地能力和拿地意愿均受限制,从导致房企在土拍市场保持静默状态,投资金额大幅下降。

  资金两端承压 爆雷风险仍存  

  高周转时代欠下的债,正在成为一些房企难以逾越的坑。

  过去拆东墙补西墙的策略,在“三道红线”及融资环境收紧等因素的影响下早已成为泡影,房企融资越来越难,也越来越谨慎。

  克而瑞统计的10月100家典型房企融资总量为367.35亿元,环比下降54.5%,同比下降71.3%,融资量达到历年来新低。至此自2020年11月份以来,房企的单月融资连续12个月均呈现同比下降。

  从融资结构来看,境内债权融资241.37亿元,环比下降47.6%,同比下降60.9%;境外债权融资99.04亿元,环比下降61.5%,同比下降76.8%,随着近期多家企业境外债偿付展期或者违约,境外融资发行几乎“暂停”;10月资产证券化融资12.00亿元,环比下降86.7%,同比下降91.3%。

  从融资成本来看,受行业多企业出现债务违约影响,房企当前融资成本上升。贝壳研究院监测显示,10月份境内债券融资10月平均票面利率4.18%,较上月上升7个基点;境外债券融资10月平均票面利率为10.65%,较上月大幅上升157个基点。

  《东地产财经周刊》注意到,不同房企融资成本差异较大。境内发行债券有金茂、绿城、华侨城等企业发行,利率基本在4%以下,而境外发债的企业债券发行融资成本最高达14.20%,企业融资持续分化。

  在融资受阻的情况下,销售无疑是当下房企回血最重要也几乎是唯一的途径,然而就是这一途径也面临着压力。

  国家统计局数据显示,10月份商品房销售面积达12709万平方米,环比下降21.25%。商品房销售额为12390亿元,环比下降21.32%。从同比情况来看,10月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了21.65%和22.65%。数据显示,今年1月-10月,无论商品房销售面积还是销售额增速相比1月-9月都有所收窄。

  相关研究机构研究副总监陈文静对《东地产财经周刊》表示,商品房销售面积和金额增速已经连续三个月保持两位数下降,10月降幅较9月进一步扩大,市场延续低温态势。

  销售承压,房企回款率也呈现下降趋势。

  安信证券数据显示,三季度以来房企回款压力明显加大。2021年三季度47家样本房企销售回款(用经营+投资活动现金流入估算)1.6万亿,环、同比下降16.5%、1.3%。其中民营房企回款回落更明显,三季度样本民营房企销售回款环、同比下降26.2%、18.5%。

  融资难,回款慢,已经威胁到房企的现金流安全,甚至有资金链断裂的风险。大部分业内人士判断,未来一年左右,仍会有不少房地产企业持续“爆雷”违约。

  房企佛系拿地  成交量价齐跌 

  资金压力已经传导到投资市场,对两端承压的房企来讲,谋划未来的前提是活着,拿地在当下就显得不那么紧迫。

  相关研究机构数据显示,2021年1-10月,100强企业拿地总额22549亿元,同比下降13.1%,门槛值为57亿元,与去年同期65亿元相比下降8亿元。100强企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为51.8%,与1-9月相比下降1.7个百分点。50家代表企业10月拿地总额同比、环比双降。2021年10月,50家代表房企拿地总额同比下降71.1%,环比下降68.7%。

  安信证券数据显示,2021年三季度房企拿地继续放缓,披露数据的13家房企拿地强度中位为18.3%,相比上半年回落15.4个百分点,仅15.3%的房企拿地强度超40%。其中国企拿地强度中位37.6%,相比2021上半年下降9.9个百分点,民企拿地强度中位仅7.8%,比上半年回落15.7个百分点。分房企来看,招商、首开、保利、万科、金地拿地强度在30%以上,荣盛、绿地、金科、中南等拿地强度低于10%。

  房企拿地意愿不强,让土地市场成交量价齐跌。尤其是9月份溢价率降至3.9%的历史低位,竞拍热度较上一季度明显降低,截至9月23号全国土地市场成交量较去年同期回落了25%,同比差距较大。

  全国土地市场成交量10月同比下降33.1%,降幅较上月扩大19.6个百分点,达到历史第二低位,仅好于去年2月。开发投资额方面,10月房地产开发投资额连续两个月同比下降且降幅较上月扩大1.9个百分点,达到5.4%。

  相关研究机构事业部研究副总监陈文静对东地产表示:“短期来看,近期市场融资环境有所改善,但地方预售资金监管趋严下房企流动资金压力增加,叠加去年同期高基数影响,全国房屋新开工面积和开发投资额单月降幅或保持下降态势。”

 重整拿地逻辑  抱团主攻热点 

  土地市场降温,说明当前房企面临的形势严峻。

  面对新形势,房企为了获得好面粉,也不得不改变拿地逻辑,做出新的选择。从前两轮集中供地结果来看,被规则重塑的房企土拍新模式正在形成。

  首先是聚焦热点,把钱用在刀刃上。在前两轮土拍中,热点城市和城市中的热点,成为房企的主攻方向。

  受集中供地城市影响,一、三四线城市拿地面积占比上升。从城市等级分布来看,50家代表房企2021年1-10月在一线和三四线城市投资面积占比上涨,主要受集中供地城市影响。其中一线城市拿地面积占比上升1.4个百分点,三四线城市拿地面积上升3.1个百分点。

  从城市群分布来看,1-10月50家代表房企在长三角、粤港澳、成渝、京津冀城市群拿地面积占比均有所上升,房企拿地关注热点区域城市趋势显著。在50家代表房企拿地面积前10城市中,重庆累计拿地面积位列第一,杭州和长沙占据二、三位,继续以累积优势保持前三。

  其次,抱团取暖,拼单拿地。“三道红线”对房企资产负债率、现金短债比、净资产负债率等提出了新的要求和考核,合作拿地就成为房企的应对措施之一。

  北京的首轮集中土拍共54家企业参与,其中37个联合体,其中金地+华润+保利的“铁三角”组合,报名了21宗地。同样,在重庆出让的48宗土地中,有多幅地块为联合竞拍竞得。其中龙湖所拿的5宗地块中,1宗为联合拿地;而融创则有5宗地是联合拿地,合作对象包括大发、中梁、弘阳和海伦堡;金科所拿的3宗地均为联合形式,合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

  第二轮集中供地延续了上一轮的合作模式。北京成交17宗地块,除1宗为招标地块外,有9宗为房企联合拿地,还有1宗地块由金隅、首开及建工3家房企联合竞得。上海土拍中也有不少房企抱团拿地,共有6宗地块由房企联合竞得。

  对房企来讲,回归绿档是刚需,土地更是刚需,新形势下的应对措施是房企两难之间的抉择。

  不过从第二轮集中供地结果来看,大部分民营房企拿地积极性不高。碧桂园、融创中国、旭辉控股集团等民营房企拿地积极性不及首批集中供地,融创中国仅在青岛拿下2宗土地,与首批集中供地收获52宗土地相比大幅下滑。一些上半年拿地表现亮眼的企业在下半年踩下刹车,像卓越、招商、金地等房企下半年投资力度明显减弱。

  资金压力较小的央企和地方国企在第二轮土拍中表现突出,成为拿地主力。上海证券研究所研报显示,上海国企、央企拿地占比超70%;苏州拿地企业84%为国企;厦门共成交11宗土地,其中9宗被国企获得;成都成交的52宗地块中,国资平台共拿地40宗,占比76.92%。

  民营房企观望或者减速的选择让第二轮集中土拍流拍率激增,成交量明显下降。市场热度的下滑促使地方政府在供应端做出调整。

  近期杭州、济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地陆续公布了2021年第三轮集中供地公告。从目前公布的竞拍细则来看,南京、苏州、广州等城市明显下调了竞拍门槛。同时不少城市第三批集中供地供应量明显放大,地块品质提升。加上近期行业积极信号频显,预计第三批土地集中供应市场热情会有所回升。

       在这场事关未来走向的博弈中,房企的抉择或许正在迎来积极的结果。


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