市场转冷房企去化不畅,“工抵房”重出江湖

克而瑞研究中心2021-11-30 08:51:48来源:丁祖昱评楼市

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  近期,据媒体报道,不仅仅是三四线城市,广州、厦门、成都、南京等一二线城市也出现很多“工抵房”。

  广州推出“工抵房”的楼盘数量达到十余个,项目有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的主城区,价格方面,少则优惠数十万元,多则上百万元。

  “工抵房”并不是新生事物,主要是由于房企缺乏现金难以如期结算,将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。

  对上下游供应商施工方而言,从开发商处获得房产后要想办法变现,则出现了“工抵房”入市的情况。

  据CRIC监测,自9月以来,市场上的“工抵房”数量激增,主要是由于市场转冷,房企去化不畅甚至库存积压,影响企业回款。

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  房企去化不畅“工抵房”数量激增

  今年下半年,房地产市场大幅降温,房企资金回笼承压,行业流动性风险集聚,企业债务违约事件频发。

  国家统计局数据显示,2021年1-10月房地产业下行加剧,新房销售规模同比降幅扩大至22%,开发投资增速同比下降5%。房屋新开工与竣工面积再度下降,单月分别同比降33%和21%。根据全国商品房销售面积、金额估算来看,10月商品房销售均价下降至9741元/平方米。

  房企方面,CRIC数据显示,2021年10月,百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元,受下半年市场明显降温的影响,10月单月业绩同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势,百强房企单月操盘业绩规模同比下降32.2%。

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  在整体房地产市场持续降温的同时,调控政策也在升级,各大房企融资收紧,发债受阻,房企开发到位资金连续4个月同比下降。

  国家统计局数据显示,自2021年7月起,房地产开发企业到位资金总额已经连续4个月呈现下降趋势。

  在这样的市场环境下,房企流动性出现明显困难,“工抵房”频频入市。

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  部分房企以“工抵房”的名义降价销售

  “工抵房”顾名思义,即工程抵账房,是房地产开发商给工程方抵扣工程款的一种结算方式。目前市场上的“工抵房”主要分为两类,一类是“真工抵”即开发商抵押给供应商和施工方的正常房源,一般而言这类“工抵房”数量会偏少,主要是由于房企缺乏现金难以如期结算,将房产抵押给施工方或者供应商用以借款或欠款暂时缓解压力。 

  另外一部分就是房企通过“工抵房”的名义来降价促销的房源。

  2021年三季度,受整体市场下行影响,部分明文规定禁止大幅降价,也有部分城市采取约谈的方式,禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战,扰乱房地产市场秩序。截至目前已有21余城市出台了“限跌令”以防止房企无底线开展降价营销进一步扰乱楼市预期和情绪。

  在这样的背景下,部分房企不得已打出“工抵房”的名义实施降价销售。这种形式的价格调整也能平衡老业主的情绪,避免出现维权问题。

  据媒体爆料称,厦门海沧区某项目推出30套118平方米的“工抵房”,单价2.5万元/平方米起,这个项目此前在售均价为3.3万元/平方米,相对之前的售价“工抵房”每平方米便宜达8000元,相当于打了7.5折。

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  从“工抵房”的区域分布来看,“工抵房”的数量和城市市场热度呈现负相关关系。虽然上至一线的广州,二线的南京、苏州、厦门,下至三四线的柳州、桂林、徐州等地,各个能级城市均出现了大量的“工抵房”。但根据CRIC的数据,广州、南京、苏州和厦门等城市10月均迎来阶段性疲软,桂林、徐州等三四线城市也是表现平平甚至承压,因此“工抵房”的数量和城市热度出现负相关关系,市场下行的城市“工抵房”数量往往较多。

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  房源上“工抵房”与特价房差距不大

  “工抵房”的出现,从房企角度来看,由于“工抵房”是企业或者项目上难以结清工程款而抵押的房源,和企业的信誉挂钩,因此一般情况下资金充裕或者销售顺利的项目不会出现“工抵房源”。因此财务承压的房企推出“工抵房”数量较多,且折扣力度也比较大。

  就房源而言,“工抵房”本质上是由于企业难以去化而抵押给供应商和施工方,且套数比较少,均为指定房源,因此“工抵房”与特价房差距不大。

  据CRIC监测的信息来看,不少“工抵房”在宣传时也会打出“清尾工抵房”的口号,不过需要注意的时候,特价房往往是难以快速去化而让利,“工抵房”则涉及企业难以结算工程款项的问题。

  从数量来看,一般单盘的“工抵房”套数多数在10套以下,也有部分楼盘推出20套、30套甚至更多“工抵房源”,不过这种情况可能为房企变相降价促销。其优惠力度由市场情况,企业资金缺口、以及供应商、施工方意愿挂钩。

  开发商若资金压力较大,为了回笼资金可能会扩大让利幅度。另一方面,“工抵房”由开发商折价抵押给供应商和施工方,若是供应商和施工方希望尽快汇款,可能会在原价格基础上进一步让利,扩大折扣。

  今年以来,地方市场分化加剧,房企自年初以来一贯采用“集团造节+精准让利”的策略,整体折扣力度较小,仅有少数特价房力度较大。“工抵房”这一产物已连续多年属于小众营销手段之一,很少被房企采用。若是房企能够成功销售去化,或者有足够的资金结算工程款项,并不会出现大量“工抵房”入市的情况。“工抵房”的大量入市说明市场的下行和房企资金的严重短缺,与近期房企频频暴雷相互印证。

  整体来看,“工抵房”属于特殊时期的特殊产物,属于房企的无奈之举,但房地产市场不容乐观,企业销售去化将持续承压,且马上临近年底,到了资金结算周期,压力可能会进一步加剧。

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