短短两个月 内房股已卖掉了超180亿港元资产

曾冬梅2021-12-27 09:37:27来源:中房报

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  受流动性压力的影响,内房股纷纷打上了变现香港资产的主意。自10月中旬中国恒大将位于香港长沙湾的恒大·睿峰项目转让给新世界,至12月17日世茂集团出售香港维港汇项目22.5%的股权和债权,短短两个多月时间,内房股已经卖掉了超过180亿港元的资产,卖方的名单包括中国恒大、佳兆业、世茂集团、中国奥园、中国海外发展等。

  12月23日,戴德梁行香港资本市场执行董事高伟雄对中国房地产报记者透露,除了上述已完成的交易,目前市场上还有内房股的几宗资产在放售,包括土地、已落成物业,“剩下的都是早前高位买入的资产,现在卖的话,可能不少要亏本卖”。据香港业内人士介绍,中国恒大中心的购入价为125亿港元,但目前的市场价大概在80亿港元左右。

  高伟雄表示,房企们尚未下定割肉的决心,一方面是想看看春节后中央会否出台稳定市场的政策,减轻自身的现金流压力,另一方面也是想选择相熟的买家,万一日后市场回暖,还有回购项目的机会。

  超180亿港元资产被出售

  12月17日,世茂集团在公告中透露,将出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应贷款,总代价为20.86亿港元。交易完成后,世茂集团将不再持有该项目的股权。按照售价与标的的账面值差额计算,世茂集团预计将录得7.7亿港元的确认亏损。

  维港汇项目是一个大型临海住宅项目。2017年11月15日,信和置业、世茂集团、会德丰地产、嘉华国际及爪哇控股5家联手,以172.88亿港元的价格夺得了这个项目的土地。这次世茂集团转让的股份也是被该项目的原有股东接手。

  11月26日,中国海外发展公告称拟出售香港启德第6603号地块30%的权益,代价总额为13.48亿港元。这块地是该公司在2020年12月才购入的,原本持有80%的权益。

  11月25日,香港房企——远东发展宣布,已和新世界成立合营公司River Riches Limited,全资接盘佳兆业和商人陈壮荣各持股50%的香港启德住宅用地。这笔交易的代价为79.48亿港元,但两位卖方所得金额需减去尚未偿还贷款本金总额30.52亿港元、相关待售贷款约12.32亿港元。

  据了解,佳兆业在2020年11月以32.03亿港元收购启德项目50%的权益,地块占地面积9708平方米,最高建筑面积为5.34万平方米,截至今年6月底,该地块的估值约97.86亿港元。

  同样是在11月,佳兆业还卖掉了2020年1月份以35亿港元买入的屯门住宅地块,售价为37.7亿港元,买家是有“玩具大王”称号的旭日国际集团主席蔡志明。这块地是佳兆业当初从14家开发商手中夺得的,占地面积约1.35万平方米,最高建筑面积约5.4万平方米,本计划在明后年上市销售。

  中国奥园于11月12日与新永投资发展有限公司订立协议,转让了3家子公司的全部股份及股东贷款。标的公司持有香港豪宅楼盘——燕贻大厦的住宅单位及车位,交易总代价为9亿港元,中国奥园预计将录得约1.77亿港元的亏损。

  中国恒大的资产出售发生在10月中旬,该公司将已经卖出一半住宅的恒大·睿峰项目转让给了项目的合作伙伴——新世界,作价24亿港元。

  仅仅是上述有公开信息可查询的交易,成交总额就达到了184.5亿港元。从公告中不难发现,这些内房股套现的目的都是为了提高流动性,部分还有明确的偿债用途。

  还有几宗交易待落地

  在高伟雄看来,上述大部分交易的价格还算合理,亏损的仅为少数,中国奥园是因为项目的业权不完整,影响估值,若跟当初的收购成本相比,世茂应该没有亏损。一位接近佳兆业的知情人士也表示,该公司卖掉香港两个项目共回笼了超过18亿港元的现金,且有一定的盈利。

  对比起这些已售项目,待售项目的出手难度要高上不少。据高伟雄介绍,目前内房股位正在放售、位于香港的资产包括中国恒大中心、佳兆业的一个小型项目、中国奥园的商业旧改项目、禹洲集团的一个住宅项目,以及世茂集团所持中环中心的部分楼层等。

  佳兆业位于香港西营盘东边街的项目在11月底已传出了将转手的消息,叫价5亿港元,这也是该公司2020年买入时的价格。

  中国奥园的旧改项目位于葵涌,在2018年收购得来,有12层楼,改造后共能提供200多个办公室及会议室。禹洲集团在2014年以3.74亿港元购得了香港坚道一处物业,重建为27层的高级住宅。该公司管理层在2017年时曾表示该项目暂时不考虑销售,会作自持收租之用。有市场消息指,目前这个项目的放售价格约为10亿港元。

  世茂集团在11月已将中环中心的3层物业抵押给星展银行,以获取该行提供的一笔贷款。据高伟雄透露,目前有一些买家正在跟该公司接触,洽谈部分楼层的收购。

  中国恒大中心是中国恒大在2015年从华人置业手里买入的,当时的交易价格高达125亿港元。今年8月份,这栋楼被传将以105亿港元的价格出售,但时至今日仍未成交。香港一位业内人士表示,近两年香港写字楼的租金、售价都较高峰期下跌了近30%,中国恒大中心已有30多年历史,目前市场价大概是在80亿港元左右。

  高伟雄发现,近期内房股所做的交易有一个特点,那就是大部分房企都选择了自己熟悉的交易对手。“香港本地的一些买家也谈过,但卖方最后都选了有过合作的公司。”

  例如,世茂集团将维港汇的项目股权转让给了项目的合作方,中国恒大的恒大·睿峰本就是从新世界手中收购来的,此番又卖了回去。佳兆业与“玩具大王”蔡志明也有着深厚的友谊,2014年,蔡志明在佳兆业的危急关头收购了深圳航运集团,待佳兆业缓过气后又让其回购,2017年,蔡志明还接下了佳兆业转出的约2.17亿股股份,帮助该公司恢复公众持股量。据了解,新永投资发展有限公司的实控人伍永辉与中国奥园颇有渊源,后者待售的葵涌项目也可能卖给相熟的企业。

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