港交所审批趋严 三家大型物企未通过聆讯

梁笑梅2021-12-27 10:00:27来源:中房报

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  长城物业招股书首次失效。

  12月21日,长城物业方面工作人员告诉中国房地产报记者,“物业行业和房地产行业息息相关,对于房地产行业下半年的传导效应将继续影响物业行业,物业估值降低。对于再次递表,我们还在在寻找合适的时间,目前还在持续观望中。”

  12月16日,长城物业集团股份有限公司(下称“长城物业”)在港交所递交的上市申请材料失效。

  而今年申请的物企中,面积超过5000平方米的只有三家:世纪金源服务、富力物业和长城物业。他们的命运均一样,招股书处于失效状态。

  截至目前,今年申请的物企,只有9家物企成功上市,且均属于小型规模行列。

  资本市场,物企规模不再为王?

 小物企成功挂牌

  大物企招股书失效

  今年申请的物企,只有9家成功挂牌了。

  截至12月17日,成功赴港上市的物企包括:新希望服务、德信服务、朗诗绿色服务、中骏商管、领悦服务、康桥悦生活、融信服务、京城佳业、德商产投服务。

  这9家成功上市的物企均属于小型规模行列,平均在管面积约为1836万平方米。其中,最大面积的是中骏商管,为3040万平方米,最小面积的是德商产投服务,为390万平方米。

  值得关注的是,今年申请上市的大型物企却未能通过港交所聆讯。

  世纪金源服务、富力物业和长城物业就是典型的大物企,等待他们的命运却是招股书失效的消息。

  世纪金源服务在三家物企中最早提交招股书。1月20日晚间,世纪金源服务集团有限公司(以下简称“世纪金源服务”)在港交所提交招股书。7月20日,世纪金源服务集团有限公司(简称“世纪金源服务”)招股书因满六个月而变更为“失效”状态。第二次递表的在管面积为7020万平方米,第一次递表的在管面积为6390万平方米。

  接着是富力物业递表。4月26日,富力物业向港交所主板提交上市申请,农银国际及中金公司为联席保荐人。

  长城物业是三家物企中最晚提交上市申请书的。6月16日晚间,长城物业向港交所递交了招股书。作为目前规模最大的的独立第三方物业,六个月后,等来的却是招股书失效的消息。长城物业无疑是最亮眼的,在管面积为1.146亿平方米。

  港交所审核趋严

  从9家成功上市物企的时间表上可以看出,5月只有1家物企成功上市,7月是上市集中期,6家物企成功上市,占比为近67%。11月有1家物企成功上市,12月有1家物企成功上市。

  小型物企为何能成功上市?荣万家生活服务股份有限公司副总经理孟庆斌:“有些物企有较强的国企背景,还有就是上半年进场会比较容易通过。”

  进入下半年,物企上市进入低潮。在下半年房地产市场影响下,物企上市进程出现了近4个月的“空窗期”。

  世纪金源服务、富力物业和长城物业就是属于被资本市场遗忘的其中一员。

  对于上市的迫切不言而喻,世纪金源服务选择化被动为主动。招股书失效不到一周,世纪金源服务再次向港交所递交招股书。

  一位业内人士表示,“世纪金源服务对于母公司依赖性较强,以及市场化扩张能力待提高。”

  富力物业选择被收购。9月20日,碧桂园服务宣布拟以不超过100亿元收购富力物业旗下唯一子公司富良环球。富力物业的在管面积为7160万平方米。

  孟庆斌表示,长城物业对于资本要求的增长及想象力都欠缺。第一,长城物业规模大但物业费单价低,说明项目并不优质。第二,收费率为 81%,反映满意度低,管理水平不高。第三,最大的独立第三方物业一定程度上也是劣势,没有母公司输血,也没拓展能力。

  在第一太平戴维斯华北区估值部高级董事胡建明看来,“一是相对头部房企和国企公司,这些物企业管治方面有欠缺。二是房地产调控政策影响。三是亮点不明显,融资压力大。”

  事实上,世纪金源服务、长城物业等大型物企未能成功通过聆讯,除了自身存在问题以外,也说明行业日趋回归理性,资本市场对递表企业的审核趋严。

  克而瑞物管研究总监汤晓晨透露,“下半年港交所对递表企业的审核趋严,问询内容和频率都在增加。与去年相比,香港联交所和证监会对问题更加细化,特别关注房地产行业政策对于物业行业的影响。”

  值得关注的是,受到上游房地产行业政策收紧等影响,物业股稀缺性降低,估值有所回调。

  截至目前,55家上市公司总市值加起来为6500亿港元,而在年内,整体市值曾高达万亿元,相当于下降超过三成。

  上述业内人士直言,“从成功上市的物企可以看出,头部物企可能有头部的优势,小而美也有小而美的亮点。”

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