商业亮点频出,头部企业商管业务规模持续增长

2022-01-17 09:02:51来源:丁祖昱评楼市

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  2020年新冠疫情的爆发至今已有2年的时间,随着国内疫情长期稳定受控及各行各业的复苏和发展,2021年经济大环境较2020年明显改善。

商业方面,虽然亮点频出,但竞争依然非常激烈。2021年,商业有两个鲜明对比,传统消费低迷、新兴消费异常火爆。CAIC数据显示,2021年内商业融资事件492起,融资总金额704亿元,已与2019年持平。在资本助推下业态更迭加速,市场前景分化,规模与消费支付能力脱节但区域经营风险加大。

  展望2022年,随着头部企业商管业务规模的持续增长,未来市场将进入白热化,在这其中,运营效率是检验运营能力最直接的标准,如何把坪效真正提高,才是今天商管企业应该做的事情。

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  新兴消费火热

  传统消费低迷

  2021年8月23日,国新办就积极贡献商务力量、奋力助推全面小康有关情况举行发布会。会上,商务部部长王文涛表示,一是传统消费能级要提升。推动汽车由购买管理向使用管理转变,特别是扩大二手车的流通。鼓励有条件的地区,像家电、家具循环利用,以旧换新,支持餐饮业创新经营模式,提升服务质量,使餐饮消费能够进一步扩大。二是加快培育新型消费。包括一些智慧商店、无接触的配送,到家服务等新业态新模式。三是搭建消费的升级平台。要高质量推进步行街的改造提升,下一步还会特别关注一些特色的商圈和特色街区。

  9月27日,商务部对8月社零数据及未来消费领域发展做出了明确指示,其中“支持传统商业场所、闲置厂房等改造为新型消费载体,打造沉浸式、体验式、互动式消费场景”发展首店首发经济,鼓励品牌传承创新,促进品牌品质消费。

  在此推动下,2021年融资事件和金额明显高于2020年,并已与2019年持平,新兴消费持续火热。

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  从开闭店来看,生鲜超市、箱包皮具、男装、女装、鞋类开店数量小于关店数量,其中生鲜超市开闭店比仅为0.5。而汽车体验馆、IP主题店、礼品玩具、数码等开店数量大于关店数量,尤其是汽车体验馆,开闭店比达5.58,比排在第二位的IP主题店2.85明显高出一节。

  2021年电动汽车体验店的开店数量特别多,几乎成为了一二线购物中心的标配。从年内新消费业态来看,不同业态有不同的消费模式,对如今的商业,特别是线下商业的要求有很大的差异。

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       与此同时,传统餐饮开关店率显著下滑,仅为21%和20%,投资活跃度极低,前10强餐饮企业净利润总额不及疫情前1成。2021年大众点评网火锅品牌5分评价占比数据显示,传统餐饮巨头海底捞正在被新兴火锅品牌所取代。

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  资本助推业态更迭

  线下商业加速上线

  总的来看,2021年消费总量上升幅度有限,主要是人口结构的问题。

       2020年新增人口仅为1200万,第四次婴儿潮没有到来,《2021年7月国家统计局公报》数据显示,16-24岁青年人口失业率16.2%,后续消费乏力,从人口结构来看,14岁以下人口占比持续下降至15.6%。


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  在消费总量有限增涨的同时,资本在助推整个业态的更迭。

  CAIC数据统计,2021年1-11月,融资事件429起,融资金额704亿元,明显高于2020年的195起和583亿元,已与2019年500起708亿元持平。

  年内开业量出现井喷,大量2020年延期开业的项目在2021年抢开业,计划开业量和实际开业量远远超过预期,其中新商业的新开幕情况特别多,造成了部分区域出现了商业饱和现象。当然也有一些城市2021年非常不错,如北京,需求量很大、消费量很高,上海、深圳等城市竞争激烈,而苏州等城市今年压力较大。

  当然2021年购物中心的压力仍在增加,年内客流不及2020年,对比2019年也下滑近三成,主要消费型城市购物中心的平均空置率涨至9%。一线城市中,北京的空置率相对保持在较低水平。

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  值得注意的是,今年的线下商业开始加速上线。如典型超市线上销售增速超过200%,今年线上活动还是以价格促销为主,线上互联网模式如今又被线下商业平台搬回来了。又有线下门店,又便宜,还能服务到位,很多人又再次回归到线下商业。

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  房企投入力度加大

  市场前景分化

  从房企投入方面来看,商办物业正成为行业发展热点,成为除住宅以外的最成熟的物业管理类型。

  除了较早上市的宝龙商业以外,近2年有商管基因的物企纷纷成功上市,比如华润万象生活、卓越商企服务、星盛商业,以及中骏商管。万物云、绿城服务等更多品牌物企也在加速进入商办领域。

  企业在商业方面的投入力度持续加强,如中骏商管计划2025年要布局100个世界城项目,实现60个开业;星盛商业计划未来三年每年拓展项目不少于10个;华润万象生活计划2021年及2022年分别新增13和12个项目;宝龙商业计划2025年实现在营项目达到100个;龙湖商业计划2021年全新开业8家购物中心,2022年新开业16家购物中心等。

  CAIC数据显示,头部企业商管业务规模无论是项目累计数量还是管理面积,都从2018年起至今持续增长。

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  据2021年H1典型房企持有非住业务运营收入显示,万达非住业务运营收入最高,达198亿元,明显高于排第二位的华润。从增长情况来看,2021年H1头部商业地产企业租金及同比增幅中,新城的增长速度最快,为72%。

  具体来看,有三类企业业绩尤其突出,分别是聚焦三四线可以实现快速复制树立区域标杆的企业;聚焦一线重点布局重奢业态,树立城市标杆的企业;以及以TOD为主,聚焦城市核心交通资源的企业。

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  展望未来,商业的压力依然很大,并且会越来越大,到2025年库存存量将达8.57亿平方米,未来计划开店数量非常多,空置率重点城市也将走高至10%左右。

       当然未来竞争力的核心还是在于运营效率,可从多项指标考察运营效率。假设按照1万元/平/月作为销售坪效及格线,目前很多商业并没有达到这个合格线,所以如何能够把坪效真正的提高才是今天商管企业应该做的事情。

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